La recalificación del Madrid en Valdebebas abre el melón del cambio de uso a 1,3 M de m²

El Ayuntamiento de Madrid recalificará los terrenos vacíos en la ciudad deportiva del Real Madrid del barrio de Valdebebas para llevar a cabo el proyecto Madrid Innovation Center. Para ello, el consistorio deberá llevar a cabo una modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) de Madrid que permitirá cambiar el uso actual dotacional deportivo de unos terrenos propiedad del club blanco a terciario, para uso de oficinas. Un cambio de uso que disparará, o al menos incrementará sustancialmente, el valor de una parcela, en este caso de propiedad privada.

La noticia, adelantada por el diario Cinco Días el pasado 21 de mayo, abre una ventana de oportunidad a algunos propietarios históricos, que ven margen para reclamar al consistorio otra recalificación de terrenos. En este caso, del suelo de oficinas —que aseguran tiene menos atractivo para inversores o promotores— a residencial, y lo hacen sobre la base de la acuciante necesidad de vivienda en una ciudad como Madrid.

"La recalificación siempre es posible, el proceso es lento y ante una emergencia habitacional, hacen falta medidas urgentes"

Una petición de cambio de uso que, por otra parte, tampoco es nueva, ya que es una reivindicación que llevan años realizando promotores con suelo terciario en el ámbito y que supondría ir un paso más allá de Ley 3/2024, de 28 de junio, sobre cambios de usos aprobada hace meses por la Comunidad de Madrid, que también permite el cambio de uso de oficinas a residencial, pero solo si se construye vivienda protegida en alquiler y que limita este cambio de uso al 30 % de edificabilidad de uso global terciario del ámbito o sector urbanístico en cuestión.

Por lo pronto, según las fuentes consultadas, en Valdebebas, el ámbito que se ha visto más beneficiado por esta normativa, ya se habrían pedido licencias para unas 3.000 viviendas. Ocho licencias ya concedidas para construir 1.500 viviendas y otras ocho en tramitación para 1.300 más. Vía Ágora fue la primera promotora en dar el pistoletazo de salida con dos parcelas de terciario en Valdebebas, donde construirá 454 viviendas protegidas en alquiler.

"Casi 3.000 viviendas no está mal; es una cantidad significativa en apenas unos meses. El problema de que no se esté haciendo más es que el ámbito de actuación de la ley es muy pequeño y, en el caso de Madrid capital, ha dejado fuera grandes bolsas de suelo de uso terciario. De hecho, la ley de la Comunidad de Madrid aplica sobre todo a Valdebebas", destaca Antonio de la Fuente, 'managing director' de 'living' de Colliers, consultora que, precisamente, asesoró la primera operación que permitirá desarrollar vivienda protegida en alquiler sobre suelo terciario según la nueva Ley 3/2024, la de Vía Ágora.

"Insisto, si no se aplica más es porque el Ayuntamiento de Madrid ha limitado mucho las zonas. No obstante, una recalificación de los terrenos mediante una modificación puntual del plan general no solo sería mucho más laboriosa, sino que llevaría mucho más tiempo. En cambio, lo de la Comunidad de Madrid es inmediato", añade De la Fuente. Para muestra un botón: la modificación puntual del plan general para las futuras viviendas sobre las antiguas cocheras del Metro de Madrid en Cuatro Caminos lleva diez años en tramitación. "Obviamente, la recalificación siempre es posible, pero es mucho más lenta y, ante una emergencia habitacional, hacen falta medidas urgentes", insiste De la Fuente.

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E. Sanz R. Ugalde Fotografía: Alejandro Martínez Vélez

Uno de los primeros en alzar la voz al respecto es César Cort, presidente de la Junta de Compensación de Valdebebas y presidente de la promotora Valenor, quien pone en duda la eficacia de la normativa de la Comunidad de Madrid y apuesta por una modificación de mayor calado, como sería una modificación puntual del plan general que amplíe su radio de acción a todo el suelo terciario del ámbito, como la que se quiere llevar a cabo para recalificar los terrenos del Real Madrid, y que actúe directamente sobre la vivienda libre, no solo sobre la vivienda asequible o protegida.

"En Madrid se vive un auténtico drama con respecto a la vivienda. Mi última promoción es el paradigma de la falta absoluta de oferta en el mercado. Son 165 viviendas; he reservado más de 90 sin siquiera haber comenzado la comercialización y ya tengo una lista de espera de 3.000 personas. La gente llama por tierra, mar y aire, por WhatsApp, por teléfono..., nos piden que los recibamos. Algunos de los que han reservado son amigos íntimos, amigos de empleados... Se filtró en X una tarifa inicial de precios de venta y fue horroroso; el teléfono no paraba de sonar en la oficina. En aquel momento ni siquiera tenía financiación", relata vía telefónica a El Confidencial.

Viviendas que no bajan de 700.000 euros

La parcela en cuestión es la 114, cuyo desarrollo se paró hace un par de años a pesar de contar con licencia. No veía las cosas claras tras la fuerte subida de los costes de construcción y el incremento de tipos. Quedó en stand by. Hasta ahora y, aunque el contexto ha cambiado, se muestra preocupado por los niveles de precios que ha alcanzado la vivienda en Madrid y la falta de vivienda que pueda comprar la mayoría de la gente: la clase media. "No hace falta que seas vulnerable o que tengas problemas económicos para tener problemas con la vivienda. Hablamos de la clase media, que está desatendida y en tierra de nadie", añade.

Su abuelo, César Cort Botí, fue una de las figuras más relevantes del urbanismo español del siglo XX. Compró miles de metros cuadrados de suelo, fundamentalmente en Madrid y, buena parte, en Valdebebas. Sobre parte de ese suelo, varias décadas después, su nieto, César Cort, ha levantado su negocio inmobiliario y patrimonialista. Él es el primero que pone sobre la mesa la posibilidad de una recalificación de los terrenos de oficinas del ámbito.

"La situación a la que hemos llegado es un drama, es surrealista, y los políticos, de todos los colores, no entienden nada. La normativa va por un lado y la realidad de las familias va por otro. Los políticos no hacen nada y sus soluciones no valen para nada; se culpabilizan unos a otros, pero no toman ni una sola medida útil para resolver el drama de miles de familias. Estoy vendiendo las viviendas a 6.200 euros el metro cuadrado y me las quitan de las manos. No me lo habría imaginado hace año y medio. Es ilógico", relata a este diario. "Hace unas semanas enviamos un mailing a nuestra base de datos. Ese mismo día recibimos más de 400 llamadas. Incluso nos llamó una novia que se casaba ese mismo día. Somos una promotora pequeña, así que he tenido que suspender la comercialización hasta la vuelta del verano. De aquí al 24 de junio vamos a atender a unas siete u ocho personas al día y, en septiembre, en función de las viviendas que tengamos disponibles, retomaremos las ventas".

La vivienda más barata cuesta casi 740.000 euros de 100 metros y la más cara, un dúplex de 208 metros, se vende por 1,8 millones

Según los precios que se filtraron en la red social X sobre la promoción de Valenor, la vivienda más barata, de 100 metros cuadrados, cuesta casi 740.000 euros y la más cara, un dúplex de 208 metros, está a la venta por 1,8 millones.

Para Samuel Población, 'founder' and 'managing partner' de Próxima Real Estate, "desde la óptica de paliar la escasez de vivienda que hay en Madrid, ésta puede ser una solución, pero los cambios de usos terciarios o dotacionales privados a residencial requieren dotar de las infraestructuras y equipamientos necesarios, como colegios, centros de salud, recogida de basuras... servicios públicos en general", destaca.

Al igual que Antonio de la Fuente, Población recuerda los largos plazos que puede conllevar una modificación puntual del plan general y pone sobre la mesa que una medida de este calado "tendría que ser consistente y aplicarse al resto de desarrollos urbanísticos pendientes dentro del Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) vigente de Madrid, no solo en Valdebebas".

Valdebebas: 50% residencial, 50% oficinas

Valdebebas fue un barrio que surgió en plena recuperación inmobiliaria. El desarrollo de Valdebebas-Ciudad Aeroportuaria, como se denominó, contaba con 250 hectáreas destinadas a usos residenciales y terciarios, repartidos al 50 %. Sobre el suelo residencial estaba prevista la construcción de 11.500 viviendas y una posible recalificación permitiría construir otras 11.500 más. Prácticamente todas las parcelas de uso residencial ya están construidas, con más de 10.000 viviendas vendidas, mientras que hay miles de metros cuadrados destinados a oficinas que permanecen completamente yermos.

El cuartel general de Valenor se encuentra, precisamente, en uno de los escasos edificios de oficinas construidos en Valdebebas. "Son suelos que, ahora mismo, no valen para nada y prueba de ello es que están vacíos y sin construir; deberían permitirnos hacer algo lucrativo y, al menos, poder recuperar la inversión que hemos hecho en toda la urbanización del barrio", destaca Cort, quien insiste en que lo que se necesita en Madrid no es vivienda asequible —"que ni siquiera es asequible"—, sino vivienda libre, que es la que la gente necesita.

Hace algo más de un lustro, en el Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), una de las promotoras acudió a la feria con una promoción en Valdebebas con un ático que superaba el millón de euros. Un precio que, en aquel momento, parecía una locura. Cinco años después, no lo es.

De hecho, el precio de la vivienda en Valdebebas se ha más que duplicado en una década. Según Colliers, en 2015 el precio del metro cuadrado de la vivienda libre se situaba en 2.600 euros; en 2019 se alcanzaron los 4.100, para llegar en 2021 hasta los 4.300 euros el metro cuadrado. El precio de las viviendas que vende Valenor, la empresa de César Cort, está en torno a 6.200-6.300 euros el metro cuadrado. "Y tendré que subir los precios porque, si no, me voy a quedar en una semana sin pisos".

PREGUNTA. Pero, ¿no es una buena noticia vender tan rápido y a estos precios, al menos para la compañía?

RESPUESTA. Vender a estos precios lo único que denota es crisis y falta de soluciones. El Real Madrid ha conseguido que el Ayuntamiento vaya a modificar el plan general para hacer un centro tecnológico en un suelo que era dotacional deportivo. AENA está empeñada en hacer oficinas en los terrenos que fueron expropiados y, mientras, la ciudad tiene una escasez tremenda de suelo residencial. Hay más de un millón de metros cuadrados urbanizados vacíos porque no hay demanda para hacer oficinas. Yo tengo un edificio de oficinas en Valdebebas LEED Platino a 20 euros el alquiler y alquilo locales comerciales al mismo precio. Y no es solo que no se hagan oficinas, sino que lo poco que se está construyendo sobre estos suelos son productos pseudo residenciales. Si esos terrenos se transformasen en residencial, los precios se contendrían. Además, al Ayuntamiento de Madrid le corresponderían 300.000 metros, de tal manera que podría vender ese suelo y, con el dinero, hacer promoción propia en suelos dotacionales. En el centro de Madrid se permite el cambio de uso de edificios de oficinas a residencial. No entiendo por qué no se podría hacer lo mismo aquí".

1,3 millones de m2 de oficinas para hacer 12.000 viviendas

No es la primera vez que César Cort defiende transformar esos 1,3 millones de metros cuadrados, o al menos una parte, en suelo para poder construir viviendas. Y no solo porque considera que se necesitan viviendas, sino porque asegura que los proyectos que se están levantando en esos suelos terciarios, como los colivings, no solo no solucionarán el problema de acceso a la vivienda, sino que darán problemas a corto o medio plazo.

"Son proyectos que están enfocados a una actividad más turística que residencial porque, aunque se vendan como proyectos de coliving, en el fondo estamos hablando de apartamentos turísticos o de un hotel, que es un uso semirresidencial. Estos proyectos compiten con otros residenciales que se han desarrollado a un coste muy superior porque el valor del suelo de parcelas terciarias es infinitamente más bajo que el valor del suelo de una parcela residencial, y esto crea unas condiciones de competencia entre unos y otros que, en mi opinión, va a dar problemas a corto o medio plazo", aseguraba ya hace un par de años en una entrevista con El Confidencial.

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Entonces, también advertía de que esta falta de apetito por el terciario no es exclusiva de Valdebebas. "Si nosotros aquí no colocamos ni un solo metro cuadrado de oficinas, habrá que ver qué pasa en Operación Chamartín. Allí tienen un montón de metros cuadrados de oficinas que serán mucho menos competitivas que las de aquí, porque aquí las construyes de ocho plantas y allí serán torres, que son mucho más caras de construir. ¿Qué va a pasar cuando tengamos tanta oferta de suelo de oficinas y no haya demanda para tanta oficina?", se pregunta César Cort.

Cort no aboga solo por construir más vivienda libre. Defiende que, una vez recalificados los terrenos —y en concreto sobre los que correspondan a las administraciones públicas—, deberían construirse viviendas públicas. "Tienen la obligación de promover viviendas para todo el mundo y estas viviendas deberían estar distribuidas por todo el territorio. Y en Valdebebas, también. No quiero que este sea un barrio pijo".

"Al eliminar la descalificación a los 15 años, evitas que el que ha comprado muy barato, venda caro, dé el pase y el pelotazo"

Insiste en que la construcción de esa vivienda protegida es responsabilidad de la administración "porque a los promotores no les salen los números, ni siquiera tras la actualización del precio del módulo. Si la administración vende suelo en Valdebebas, con ese dinero y en suelos dotacionales podría montar una promotora. Además, tendrían que evitar también que la vivienda pública pueda descalificarse. Si quitas la descalificación a los 15 años evitas que quien ha comprado muy barato venda caro, dé el pase y el pelotazo".

Sin apenas suelo para construir viviendas en Valdebebas

El suelo residencial en Valdebebas se cuenta ya con cuentagotas. Apenas quedan por desarrollarse dos o tres parcelas. Esta escasez está calentando los precios del suelo. En 2015, se pagaban en torno a 850 euros el metro cuadrado. Ahora, una década después, se ha triplicado: 3.000 euros.

"3.000 euros por un suelo en Valdebebas es un precio alto, pero tal y como está el mercado del suelo, tampoco es descabellado. Eso sí, pagando ese precio, las viviendas superarán los 6.000 euros por metro cuadrado, ante lo cual el promotor tendrá que hacer proyectos singulares, pero de viviendas pequeñas, para que los valores absolutos no se disparen", destaca Rubén Cózar, director general de negocio de Foro Consultores Inmobiliarios.

P. Teniendo en cuenta el precio del suelo, ¿por qué no vendió el terreno sobre el que ahora está promoviendo?

R. Nunca me he planteado vender el suelo porque tengo responsabilidad en Valdebebas de principio a fin. Quiero hacer edificios bellos y funcionales. Al principio sí tuve que vender para pagar deudas de la crisis, de la misma manera que también hice alguna promoción de protección. En 2012 debía 160 millones de euros y no me habrían financiado si no hubiese pagado mis deudas.

P. Aún le queda algún suelo residencial en Valdebebas. ¿Por qué no promueve?

R. Porque no tengo capacidad. Somos solo 12 personas. Si lo empiezo a poner en marcha, será a principios del año que viene.

P. La recalificación que pide le beneficiaría mucho. Tiene también suelo terciario.

R. Claro, pero lo que me parece mal es que en la ciudad haya parcelas que no se desarrollen. Yo prefiero que estén llenas y con vida. Si no se recalifica su uso tampoco me importaría; me planteo seguir haciendo oficinas. El mercado es cíclico, hay un efecto péndulo y, con la Ciudad de la Justicia, habrá demanda. La recalificación no es por mí, sino por la ciudad. Además, si me recalifican el suelo, también tributaré. Los promotores ya hemos pagado nuestro peaje con el 45 % de las viviendas protegidas y con una urbanización modélica.

Sobre la posibilidad de que, sobre esos futuros terrenos recalificados, pudieran levantarse las viviendas asequibles que tanto necesita la ciudad, se muestra escéptico.

"La vivienda asequible, que es la que la gente quiere comprar, no existe y es prácticamente imposible hacerla. Pretender hacer asequible un producto que es muy caro es complicado: no salen los números. Además, promover es tan intensivo en capital que la administración quiere que el dinero lo ponga otro". También desconfía de que los nuevos desarrollos del sureste puedan ayudar a solucionar el problema de la vivienda de la ciudad.

"Hay que resolver el problema de la vivienda y eso parte de la generación de suelo. No es solo un problema de las familias que no se pueden independizar, sino un problema económico a nivel general. Y no es un problema sobrevenido ahora, ya que cuando negociamos el convenio de Valdebebas ya le dijimos al Ayuntamiento de Madrid que no había que hacer tantas oficinas", lamenta César Cort.

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