El atasco y la lentitud urbanística frenan más de 28.000 viviendas solo al oeste de Madrid

Abril de 2019, el Ayuntamiento de Alcobendas aprueba el plan parcial del sector S-1 Los Carilles, un desarrollo urbanístico que permitirá la construcción de 8.600 viviendas en Valgrande, un nuevo barrio del municipio madrileño. Junio de 2025, es decir, seis años más tarde, el Tribunal Supremo avala el proyecto urbanístico, pero retrasa su desarrollo urbanístico por un defecto técnico: se aprecia un error en la evaluación ambiental estratégica de un caballón o montaña artificial de tierra de 12 metros de altura destinada a separar visualmente las viviendas de una línea eléctrica de alta tensión que atraviesa el sector.

Los promotores dueños del suelo en el ámbito confían en tener un nuevo plan parcial “a finales de año o principios de 2026”, pero lo cierto es que en temas urbanísticos, el del tiempo es una variable incierta. El anterior golpe judicial al desarrollo se produjo a finales de 2022 y lo que, para algunos expertos iba a suponer un retraso de apenas un año, finalmente han sido casi tres.

Situaciones como esta son las que se esperaban corregir con una Ley del Suelo que no termina de aprobarse, a pesar de que existe bastante consenso entre los grandes partidos políticos respecto al fondo de la misma. Una ley que permitiría, no solo mayor agilidad en la consecución de licencias urbanísticas, sino que impediría, por ejemplo, que un error formal lleve a la nulidad completa de un plan urbanístico. Lo que, en definitiva, permitiría desatascar muchos desarrollos que llevan años parados y, en un momento de gran necesidad de oferta, poner en el mercado suelos y miles de viviendas.

Solo entre Alcorcón, Majadahonda, Brunete, Villanueva de la Cañada o Pozuelo de Alarcón hay más de 28.000 viviendas 'atascadas'

El urbanismo en España es lento. Dos de los grandes desarrollos urbanísticos actualmente en marcha han tardado décadas en salir adelante. Madrid Nuevo Norte, con 10.500 viviendas, ha arrancado tras más de dos décadas de desarrollo, algo parecido a lo que ha sucedido con la Operación Campamento, con otras 10.700 viviendas. También los desarrollos del sureste están saliendo lentamente de su largo letargo urbanístico: Valdecarros (51.000 viviendas), Los Berrocales (22.000), Los Ahijones (19.000) y Los Cerros (14.000).

La situación se repite por toda la Comunidad de Madrid. Solo entre Alcorcón, Majadahonda, Brunete, Villanueva de la Cañada o Pozuelo de Alarcón hay más de 28.000 viviendas atascadas.

El más importante de todos ellos, por número de viviendas, es Nuevo Brunete​. En 2008, el Gobierno Municipal aprobó un ambicioso PGOU, que suponía un importante crecimiento del pueblo, con 17.500 nuevas viviendas. 17 años después, apenas se han desbloqueado el 17% de esas viviendas, en concreto, 2.696 en el SR-5 Ensanche Sur, cuyas obras de urbanización comenzaron en abril de este año.

Este es uno de los uno de los ocho sectores residenciales en los que se divide el Plan Urbanístico del municipio, que contempla la construcción de casi 20.000 nuevas viviendas para los próximos años, cuatro veces más que en ARPO, el futuro gran desarrollo de Pozuelo de Alarcón, con 5.500 viviendas.

El sector 5 (SR-5 Ensanche Sur) de Nuevo Brunete es el más avanzado a nivel urbanístico, ya que es el primer sector de los ocho previstos en completar el proceso urbanístico e iniciar su urbanización y, por lo tanto, será el primero en desarrollarse y en acoger las primeras viviendas. Grupo Inmoglaciar (Cerberus), es uno de los principales impulsores y propietarios del sector, junto a otras promotoras como Nidra Homes y Activitas, que también han invertido en el sector. El último en hacerlo, Grupo Roca, la promotora que preside Carolina Roca, presidenta de los promotores de Madrid (Asprima).

También en Pozuelo de Alarcón, al margen de ARPO -una de las grandes bolsas de suelo de Madrid, con seis millones de metros cuadrados- está Montegancedo, con 1.050 viviendas y alrededor del 30% en viviendas de precio asequible para familias numerosas. Después de 20 años de tramitaciones urbanísticas, con todos los permisos aprobados y con las obras de urbanización en marcha - de hecho, fue el primer sector que inició las obras de urbanización-, fue paralizado cautelarmente por un juzgado.

¿El motivo? La demanda presentada por Ecologistas en Acción que trata de anular el PGOU aprobado hace dos décadas años. Los ecologistas sostienen la necesidad de proteger el medioambiente de unos terrenos que fueron clasificados como suelo urbano cuando se aprobó la última revisión del PGOU en 2002. Aedas y Pryconsa, son dos de los principales dueños de suelo en el ámbito.

“Montegancedo es solo un ejemplo, y muy claro, de por qué no funciona la política de vivienda en España y por qué la oferta de vivienda actualmente es muy inferior a las necesidades de la sociedad. En un momento de emergencia de la vivienda, resulta demasiado fácil recurrir un ámbito y paralizarlo; incluso estando ya en construcción y con un expediente urbanístico impoluto que se ha examinado durante dos décadas", lamentaba hace unos meses Jorge Ginés, director general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

"Por lo tanto, urge un pacto de Estado para sacar adelante en el Congreso la modificación de la Ley del Suelo que garantice la seguridad jurídica de los desarrollos y, en especial, que no se paralicen de forma total”, añadía.

Más de dos décadas de trámites urbanísticos

Otros ámbitos al oeste de Madrid que están a la espera de un empujón urbanístico son Retamar de la Huerta, en Alcorcón, con 3.503 viviendas, el 30% con algún tipo de protección. Después de dos décadas de tramitación, todavía está pendiente de aprobación del proyecto de urbanización, debido a una compleja gestión. En principio, este año 2025 deberían comenzar, por fin, las obras de urbanización.

"A finales del verano está previsto el inicio de las obras de urbanización y parece que se va a solicitar la simultaneidad para poder empezar con las obras de edificación lo antes posible. El Ayuntamiento de Alcorcón ya ha aprobado también el Plan Especial de Infraestructuras", recuerda Rubén Cózar, director general de negocio de Foro Consultores Inmobiliarios.

Por último, Arco de Poniente, en Majadahonda, cuenta con 3.710 viviendas -50% protección pública-, lleva también más de 20 años en plena gestión urbanística sin muchos avances. Actualmente, está en tramitación el Plan Parcial de Arroyo del Arcipreste, para las primeras 600 viviendas. Un caso parecido es el de Pozillos, en Villanueva de la Cañada. En 2001 se aprobó inicialmente el Plan Parcial para 2.975 nuevas viviendas. A día de hoy, todavía está pendiente la aprobación del proyecto de urbanización.

Ambos municipios han registrado una fuerte demanda en los últimos años como consecuencia de la falta de oferta de obra nueva en Pozuelo y el importante incremento de precios en los últimos años registrado, principalmente en Boadilla del Monte, que ha experimentado un auténtico boom promotor en los últimos cinco años.

El futuro, a nivel urbanístico, sigue siendo incierto sin ninguna propuesta de modificación de la Ley del Suelo en el Congreso. El pasado mes de febrero, el pleno rechazaba admitir a trámite la reforma de la Ley del Suelo que el PSOE pactó con el PNV para limitar el efecto de las denuncias en los proyectos de ordenación urbanística. Una reforma a la que se opusieron tanto PP como los propios socios del Gobierno como Sumar, Podemos, ERC y Junts, entre otros.

Entre tanto, las tensiones en el mercado residencial van en aumento y las subidas de precios vuelven a subir a ritmos de dos dígitos a ritmos que recuerdan a los de la burbuja inmobiliaria.