Neinor comprará Aedas por 922 millones y creará el campeón nacional del ladrillo

Habemus opa. Como ha adelantado esta mañana El Confidencial, Neinor ha entrado en su semana grande y ha presentado oficialmente una oferta de compra sobre la promotora inmobiliaria Aedas, su principal competidor.

La compañía dirigida por Borja García-Egotxeaga abonará en efectivo un total de 24,485 euros por acción, lo que supone valorar Aedas en un total de 1.070 millones de euros, un descuento del 10,3% respecto al cierre de este lunes.

El precio final que abonará Neinor, no obstante, se reducirá significativamente, hasta unos 922 millones, ya que del precio anunciado se descontarán los 3,15 euros por acción que Castlelake (el accionista principal de Aedas) tiene previsto aprobar en la próxima junta de accionistas de la promotora. De este modo, la oferta se reduciría a 21,335 euros, que supondría unos 934 millones de euros, a los que habría que restar otros 12 millones por la autocartera de Aedas.

Con este movimiento, el objetivo de la compañía controlada por los fondos Stoneshield, Orion y Adar es crear el nuevo campeón nacional del sector, que tendrá una cartera de suelos con capacidad para levantar entre 40.000 y 45.000 viviendas.

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Finalmente, la operación, en la que Neinor ha contado con el asesoramiento de Uría, no se ha estructurado como un proyecto de coinversión entre Neinor y Apollo, sino como una adquisición donde la compañía vasca lanza la opa en solitario, respaldada por un préstamo de 750 millones del fondo estadounidense. Apollo ha estado asesorado por A&O Shearman.

Esta financiación se articulará mediante la emisión de bonos senior convertibles que suscribirán íntegramente Apollo y sociedades dependientes de la firma. Los fondos procedentes de la emisión se destinarán a financiar la opa y a refinanciar parcialmente la deuda existente del grupo Aedas.

Además, Neinor tiene previsto aportar en la operación hasta 500 millones en recursos propios, que provendrán de la caja de compañía (que actualmente asciende a 185 millones de euros y podría incrementarse en otros 90 millones) y mediante una ampliación de capital que se han comprometido a suscribir sus tres máximos accionistas por un valor máximo de 260 millones de euros. A esto podría sumarse, si fuera necesario, una ampliación adicional mediante colocación acelerada en el mercado.

Toda esta estructura se ve apuntalada por la firma de un acuerdo (standby underwriting letter) con Banco Santander y J.P. Morgan, por la que estos se han comprometido a asegurar un importe de hasta 175 millones de euros.

Con estos fondos, Neinor ha presentado al fondo Castlelake, dueño del 79% de Aedas, una oferta formal de compra de su participación. Al superar el límite del 30%, listón a partir del cual es obligatorio lanzar una opa, la promotora amplia su oferta al 100% del capital.

Los 21,335 euros que pagará Neinor suponen un descuento del 37% sobre el NAV de Aedas

Como la liquidación de la opa se retrasará hasta finales de año, al precio de la oferta se le deberá descontar el dividendo que llevará Castlelake a su próxima Junta General de 3,15 euros por acción, lo que supondrá un desembolso total de 138 millones.

Tras este ajuste, el importe final que pondrá Neinor sobre la mesa serán 922 millones de euros, importe casi un 40% inferior a los 1.464 millones de euros en que valora Aedas sus activos. En términos de euros por acción, Neinor se hará con su rival a un precio de 21 euros por título, frente a los 33,89 euros en que la promotora controlada por Castlelake tiene valorada cada una de sus acciones según NAV (Net Asset Value o valor neto de activos).

Mejora sus objetivos

En la nota en la que anuncia la operación, Neinor ha valorado la adquisición de Aedas como "una oportunidad única" para incorporar una cartera "significativa pero estratégicamente seleccionada" de alrededor de 20.200 viviendas (casi un 50% de los activos se concentran en Madrid) con una "elevada certeza de ejecución", que les permite augurar que el capital invertido podrá recuperarse en apenas tres años.

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Estas favorables perspectivas han permitido a Neinor anunciar en conjunto con la operación un incremento de su objetivo de remuneración de hasta el 44%. De este modo, la compañía aspira a repartir unos 850 millones de euros entre sus accionistas hasta 2027, frente a los 600 millones anunciados en el plan estratégico 2023-2027 (de los que ya ha distribuido unos 325 millones).

Del mismo modo, la promotora ha elevado un 25% el objetivo de beneficio por acción hasta 2027, hasta situarlo en 5,9 euros por título, e incrementa un 40% las proyecciones de beneficio neto, que ascienden ahora a 510 millones de euros a lo largo del periodo.