La caída del dólar y el impuesto a extranjeros amenaza al nuevo comprador de pisos de lujo

Muchos estadounidenses han puesto su punto de mira en Madrid y se han lanzado a comprar inmuebles de lujo en la capital española: el número de compras de inmuebles por parte de ciudadanos de EEUU se ha triplicado si lo comparamos con 2019. No obstante, este gran maná para el sector presenta dos grandes desafíos: la llegada a la presidencia de Estados Unidos de Donald Trump, que ha provocado una fuerte depreciación del dólar; y el Gobierno, ya que está encima de la mesa la posibilidad de un nuevo impuesto.

La victoria de Donald Trump, en un primer momento, provocó que el dólar se aproximara a la paridad con el euro, pero finalmente, y tras numerosos tumbos del dirigente en su política arancelaria, se ha depreciado con fuerza. Así, el billete verde se ha depreciado durante este curso cerca de un 10 % y ha marcado mínimos durante este año de finales de 2021. Es decir, si mantenemos ceteris paribus el resto de variables, su coste se ha disparado un 10 % y sin tener en cuenta la inflación de precios, que sumará otro 10 % extra. Por ejemplo, y por una vivienda de cinco millones de euros que hubiesen pagado el año pasado, ahora el precio a pagar sería de seis millones.

Porcentajes que se quedan en anecdóticos comparados con el rejonazo que puede meter el Gobierno. ¿El motivo? La proposición de ley del ejecutivo presidido por Pedro Sánchez que, con el objetivo de facilitar el acceso al alquiler en nuestro país, baraja un impuesto del 100 % a los ciudadanos extranjeros que no pertenezcan a la Unión Europea (UE) y que compren una vivienda en España. Medida que ha puesto en pie de guerra al sector, puesto que sería borrar casi de un plumazo toda la compra de extracomunitarios y que añade gran incertidumbre jurídica y dudas sobre su posible legalidad, como han señalado distintos despachos de abogados.

Estos dos frentes han provocado una gran cautela dentro del sector y no es para menos. Los estadounidenses han ido escalando posiciones dentro del ranking de mayores compradores de vivienda en Madrid y, actualmente, eran los quintos que más compraventas protagonizaron en 2024 al adquirir 104 viviendas, según los datos del Ayuntamiento de Madrid. Así, solo se veían superados por los chinos (398), italianos (280), franceses (157) y mexicanos (122).

Las cifras son aún más contundentes si atendemos a la comparación en función de la superficie construida, la variable más fiable para ver qué tipo de viviendas comprar al no tener en cuentas las estadísticas variables como los precios. Así, en la compraventa de viviendas de más de cien metros cuadrados, los estadounidenses son terceros al adquirir 44 activos, solo superados por Italia (54) y México (52), el otro gran mercado para el sector del lujo en los últimos años.

Desde Knight Frank, en el lanzamiento de su informe 'The Wealth Report 2025' admitían este boom de los estadounidenses por la compra de viviendas prime y por encima de los tres millones de euros, que solo el año pasado pasaron de suponer el 4 % al 8 % de su actividad y que esperan que vaya a más con la llegada de Donald Trump a la presidencia de Estados Unidos, aunque con cierta cautela como reconocía su director del Área Residencial, Carlos Zamora, ante la amenaza del nuevo impuesto.

Humphrey White, managing director de Knight Frank España, achacaba también la llegada de algunos estadounidenses a los cambios fiscales y la cancelación de exenciones de los no domiciliados de Reino Unido, y destacaba dos tipologías sobre los activos que adquieren: "Los que tienen hijos pequeños buscan estar cerca de colegios internacionales como los que hay en Somosaguas o La Moraleja, mientras que los que tienen hijos más mayores se decantan por zonas exclusivas en pleno centro, como Salamanca, Chamberí o Jerónimos".

TE PUEDE INTERESAR

¿Burbuja o 'boom'? El fenómeno que está arrasando con los pisos de lujo de Madrid

E. Sanz

En este auge de los estadounidenses también destaca la irrupción de las branded residences, un concepto nuevo y que ha calado en este tipo de público y por el que han apostado distintas marcas en Madrid. Por ejemplo, ya operativas y vendidas están las del Four Seasons junto a su hotel en Canalejas; o las que se están construyendo Mandarín Oriental Residences Madrid (entre las calles de Hermosilla o Núñez de Balboa), SLS Madrid Infantas Residences (en la calle Infantas) o Hyatt, entre otros que están por llegar.

Coliers, en su informe Luxury Homes 2025, destaca el papel destacado del turismo para este boom de estadounidenses, ya que "el crecimiento del turismo de lujo está impulsando una nueva ola de demanda en propiedades con ubicaciones privilegiadas y servicios de hotel boutique". Además, y frente a Londres, "Madrid ha ganado terreno rápidamente, ofreciendo precios más competitivos y atractivos rendimientos de inversión. Esta dinámica ha llevado a que inversores internacionales, especialmente de América Latina y Estados Unidos, consideren a Madrid como una alternativa viable y rentable frente a otras capitales europeas".

No obstante, la irrupción de estadounidenses en Madrid es muy distinta a los ciudadanos de países latinoamericanos que, en muchos casos, huyen de su país por la delicada situación económica y de inseguridad que viven muchos de ellos, sobre todo de aquellos con patrimonio más altos. Así, se explica la irrupción no solo de mexicanos, que son los cuartos extranjeros que más compran con 122 inmuebles, sino también de otros como venezolanos (62), peruanos (57), ecuatorianos (39) o bolivianos (24), entre otros. Aquí, la buena marcha económica del país y, sobre todo el idioma, juegan un papel relevante.

"España se ha convertido en un refugio de valor para grandes patrimonios", explica Sonia Campuzano, CEO de The Simple Rent. "Ya no compran solo para vivir, sino como estrategia: buscan activos únicos, irrepetibles, que combinan estilo de vida y visión patrimonial".