¿Faltan viviendas en España? En estas 13 provincias 'sobran' y tampoco es una buena noticia

Hacen falta miles de viviendas en España. Es el mantra que desde hace años repiten el Banco de España, departamentos de análisis de entidades financieras y promotores. Miles de viviendas capaces de dar respuesta a los nuevos hogares que cada año se crean en España ya sea por la llegada de extranjeros, por el aumento de hogares monoparentales o por la emancipación de los jóvenes.

El Banco de España asegura en un informe reciente que entre 2022 y 2024 se ha acumulado un déficit entre 400.000 y 450.000 viviendas, muy por debajo de las 600.000 de hace un año. De esa cantidad, algo más del 50% se concentra en tan solo cinco provincias: Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga, polo de atracción de talento, inversión y población. El resto, se distribuye por el resto de España, aunque hay provincias en donde no hacen falta más viviendas, en donde no existe ese déficit. En las cuales sí se construyen más viviendas que hogares se crean.

Hay 13 provincias en las cuales que se entregan más viviendas que hogares se crean

Una noticia, aparentemente positiva, pero de escaso impacto para el conjunto del mercado. No solo porque representa una cifra muy pequeña, apenas 5.000 unidades frente a un déficit de casi 135.000 viviendas solo en 2024, sino porque ese 'exceso' de viviendas se encuentra en ciudades secundarias, muchas de las cuales llevan sufriendo un goteo constante e imparable de pérdida de población desde hace años. Es decir, se trata de viviendas en localizaciones donde los nuevos hogares no están especialmente interesados.

Hablamos de las provincias de Asturias, Cáceres, Zamora, Palencia, Burgos, León, Salamanca, Soria, Valladolid, Ciudad Real, Teruel, Ceuta y Melilla. "En 2024, fueron 13 las provincias en toda España en donde las viviendas entregadas superaron la creación de nuevos hogares. Sin embargo, su impacto global es relativamente limitado, ya que solamente suman 5.005 viviendas por encima de los hogares creados", recoge un estudio de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias (ACI), en el que se analiza la evolución de la producción de vivienda en España y que se realiza a partir de datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible y datos de las propias consultoras.

Según los datos recopilados por ACI, destaca Asturias, con 1.563 viviendas entregadas por encima de lo previsto, seguida por Cáceres (+1.077) y Zamora (+468). Unas cifras que, desde la asociación, se explican por "una mayor agilidad en los desarrollos urbanísticos, una mejor planificación del planeamiento municipal y un dinamismo creciente del sector promotor local".

En estas 13 provincias, el balance fue positivo en 2024. Es decir, las viviendas entregadas fueron superiores a los hogares creados. Y esa menor presión de la demanda sobre la oferta se reflejó en los precios. En el último año, los precios apenas han subido o han bajado muy ligeramente en estas provincias. Solo en Valladolid, Soria o Asturias se registraron incrementos llamativos del 7,37%, 16,06% y del 8,64%, respectivamente.

La mayoría de estas provincias, situadas en Castilla y León, Castilla La Mancha y Extremadura, llevan años luchando contra la despoblación. Para muchas de estas comunidades, Madrid y la costa se han convertido en inevitables polos de atracción de población (ver mapa inferior).

El verso suelto es Valladolid, que mantiene una tendencia positiva en cuanto a cifras de población, mientras que Asturias, si bien no ha experimentado un aumento significativo de población, es un punto caliente del mercado residencial desde hace tiempo ya que, como cuenta La Voz de Asturias, a raíz de la apertura de la Variante de Pajares, no solo ha aumentado el interés por una segunda vivienda en el Principado, sino que también ha favorecido el efecto retorno de personas entre 35 y 50 años que dejaron la comunidad en décadas pasadas y que regresan en busca de calidad de vida. Dos excepciones sin impacto real en el mercado a nivel nacional.

El gran déficit, en las grandes ciudades y costa

Por el contrario, donde sí hacen falta miles de viviendas es en las grandes ciudades y provincias como Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Baleares o Málaga, donde la creación de hogares en los últimos cuatro o cinco años se ha disparado. Hogares nuevos que necesitan un lugar donde vivir. En estos puntos geográficos es donde la brecha entre la creación de nuevos hogares y el número de viviendas entregadas es mucho mayor, con Madrid, claramente, a la cabeza. La diferencia en 2024 fue de 32.644 unidades, una brecha que ha ido ampliándose y que sigue presionando los precios al alza.

Madrid lidera el déficit de vivienda con 32.644 unidades solo en 2024, 44.000 desde 2020

En el último año, según los datos de Tinsa, la vivienda terminada (nueva y usada) se ha disparado un 13%, solamente por debajo del 13,54% de Santa Cruz de Tenerife, otra de las provincias con necesidad de vivienda o el extraño 16% de Soria, donde la media del metro cuadrado en la capital ha superado ya los 1.300 euros, según últimos datos del Ministerio de Vivienda, marcando máximos en más de una década, tal y como recogía hace un par de meses el Heraldo-Diario de Soria.

El caso de Madrid es llamativo porque en 2020, la brecha entre viviendas entregadas y hogares proyectados era de apenas 2.158 unidades, mientras que en 2021 y 2022 el balance llegó a ser positivo (10.550 y 6.228 unidades de más, respectivamente), en parte, según ACI, por el impacto excepcional que tuvo la pandemia en la formación de nuevos hogares durante 2020.

"Las muertes provocadas por la covid-19, junto con los movimientos de personas que se trasladaron fuera —temporal o permanentemente—, alteraron profundamente la estructura y dinámica de los hogares en la región. A esto se sumaron las restricciones de movilidad internacional, que limitaron la entrada de población inmigrante, un colectivo que históricamente ha contribuido de forma significativa a la creación de nuevos hogares en Madrid. Todo ello supuso una suerte de "paréntesis" en la demanda, que se tradujo en un desajuste coyuntural entre viviendas terminadas y hogares proyectados, y que generó ese saldo aparentemente positivo durante los dos años siguientes".

El déficit de viviendas en España es como una gran bola de nieve que, a medida que avanza, se hace más y más grande

Ya en 2023 y 2024, recuperada la normalidad, el balance no solo es negativo, sino que es muy negativo, con 26.881 y 32.644 viviendas menos que hogares proyectados, lo cual arroja un balance negativo desde 2020 de 44.905 viviendas, la cifra más abultada de toda España. Ligeramente por encima de las 43.983 unidades acumuladas en Barcelona; las 31.142, de Alicante o las 32.790, de Valencia.

Todas estas cifras alimentan el dato a nivel nacional que muestra cómo el déficit de viviendas en España es como una gran bola de nieve que, a medida que avanza, se hace más y más grande sin que la maquinaria promotora pueda alcanzar los niveles de producción necesarios para cubrir, al menos, mínimamente, la necesidad de vivienda que generan, año a año, los nuevos hogares.

Los datos recopilados por ACI así lo demuestran. Si en 2020, el déficit era de 32.234 unidades a nivel nacional. A cierre de 2024, la cifra se ha multiplicado por 10 hasta rozar las 350.000 unidades.

Desde hace décadas, pero con especial intensidad en los últimos cinco años, Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia o Baleares, se han convertido en polo de atracción de población, tanto nacional como extranjera, en busca de trabajo. Y esta mayor presión poblacional, unido a que la máquina de construir viviendas apenas puede poner en el mercado 100.000 viviendas cada año, cuando serían necesarias, al menos el doble, según los expertos, es lo que está provocando grandes desequilibrios entre oferta y demanda (ver mapa superior).

Por ejemplo, desde 2019, la Comunidad de Madrid ha crecido en número de habitantes casi un 5,08% frente al 3,03% nacional (excluyendo la región), mientras que en el último año, ha superado los 7 millones de personas, lo que representa un incremento del 2% respecto a 2023 y se traduce en 140.000 nuevos residentes. Es decir, 14 de cada 100 personas eligió el año pasado la Comunidad de Madrid para vivir. Además, la mitad de los que llegan optan por vivir en la capital. En Barcelona capital, por ejemplo, cerró 2024 con el mayor número de habitantes de los últimos 40 años (1,7 millones), mientras que en la provincia de Alicante, la población está creciendo por encima de la media nacional. A finales de 2025, se calcula que habrá algo más de 2 millones de habitantes. Y nuevos hogares en busca de una vivienda en la que vivir.

En Alicante o en las Islas Baleares, el extranjero representa en torno al 40% de las transacciones

La situación se repite en ambos archipiélagos. Según los datos de ACI, todas las provincias insulares también presentan resultados negativos respecto a sus previsiones, "Baleares, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife acumulan un déficit de casi 19.700 viviendas. Este comportamiento refleja la dificultad estructural del sector inmobiliario insular para acompasar la oferta con la demanda, debido a la limitada disponibilidad de suelo, entre otros factores", destacan desde la asociación.

La situación es especialmente delicada en las islas donde, al igual que sucede, por ejemplo, en Alicante, existe una enorme presión compradora por parte del extranjero que está sustrayendo vivienda del mercado principal para destinarla a segunda residencia. Hay que recordar que en Alicante o en las Islas Baleares, el extranjero representa en torno al 40% de las transacciones.

Una presión creciente sobre los precios

Según datos del Banco de España, en un contexto como el actual con "una demanda vigorosa y una oferta relativamente más rígida", el precio de la vivienda ha seguido presionado al alza. Por segmentos, el precio de la vivienda nueva continuó mostrando una revalorización más intensa, con un avance del 11% interanual en el segundo semestre de 2024, su mayor alza desde 2007. Por su parte, el precio de la vivienda usada creció un 9,5% en el mismo período.

Por comunidades autónomas, aunque la evolución fue heterogénea, el dinamismo fue relativamente elevado en todas ellas. El nivel de los precios, expresado en términos reales, se situó a finales de 2024 un 11,5% por encima del valor previo a la crisis sanitaria del Covid-19, en niveles similares a los de 2004, si bien, permanece un 22% por debajo de los niveles previos al estallido de la burbuja inmobiliaria.

El número de nuevos hogares previstos anualmente alcanzará un pico en torno a los 360.000 en 2025 y se irá estabilizando

No obstante, según el Banco de España, esta escalada de precios ha llevado a la vivienda a cotas de cierta sobrevaloración que estima entre el 1,1% y 8,5% a nivel nacional, frente al 0,8%-4,8% de hace medio año. Aunque el organismo no desglosa por zonas, en su cálculo tiene gran peso los inmuebles de Madrid y Cataluña por la mayor concentración de viviendas.

Y es que, en los últimos meses, los incrementos de precios se han intensificado. Según datos de Tinsa, aunque, a nivel nacional, la vivienda nueva y usada mantiene crecimientos interanuales por debajo de los dos dígitos, en los últimos meses, la presión sobre los precios ha sido mayor, de tal manera que si en julio del año pasado la subida interanual era del 3%, en abril de este año ya se situaba en el 9,4%. Si entramos en detalle, los datos de la tasadora muestran cómo en las capitales y grandes ciudades, la subida fue del 10%, mientras que en las islas y en la costa mediterránea, del 14,2% y un 9,1% respectivamente.

Una gran bola de nieve que no para de crecer

El déficit de nueva vivienda ha ido empeorando en el último año. En 2024, por ejemplo, se entregaron 86.609 viviendas en toda España frente a una creación de nuevos hogares reales de 221.258. Ambas cifras muestran un desajuste de 134.649 unidades, solo en un año y a nivel nacional.

La población en España y la creación de nuevos hogares no para de crecer, mientras la producción de casas no termina de despegar. A 1 de octubre de 2024, según los últimos datos recogidos por Funcas, la población española se situaba en el máximo histórico de 48.946.035 ciudadanos tras incrementarse en 1,5 millones desde el 1 de enero de 2022. Un fuerte crecimiento que procede, fundamentalmente, de la población con nacionalidad extranjera, que ha aportado 1,2 millones de ciudadanos (el 84%), del total, mientras que la población con nacionalidad española ha aumentado en 232.000 personas. De esta manera, la población extranjera ha pasado de representar el 11,6% de la población total al inicio del periodo considerado a suponer el 13,8%.

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Una tendencia relevante, ya que ha sostenido el crecimiento de la economía y la creación de empleo, en especial en los sectores más afectados por la escasez de mano de obra, pero que añade más presión sobre la vivienda. No obstante, y a diferencia de lo que se pudiera pensar, la entrada de inmigrantes ha sido especialmente pronunciada en algunas de las regiones más amenazadas por el declive demográfico, como Asturias, Castilla y León y Galicia y ha sido menor, en general, en los territorios donde su peso era ya elevado, como Baleares, Canarias o Cataluña.

Sea como fuere, lo cierto es que, como recuerdan en ACI, según las estimaciones del INE, la población residente en España seguirá aumentando en los próximos años y pasará de aproximadamente 48 millones de personas en 2024 a más de 53 millones en 2035, impulsada principalmente por el aumento de la inmigración y por la prolongación de la esperanza de vida. Aunque advierten que "este crecimiento poblacional no se traduce de forma lineal en un incremento proporcional del número de hogares. De hecho, el número de nuevos hogares previstos anualmente alcanzará un pico en torno a los 360.000 en 2025 y se irá estabilizando alrededor de los 200.000 hogares al año en de la década de los 30".

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Una paradoja que, según esta asociación, puede generar más tensiones en el mercado de la vivienda debido a varios factores estructurales. En primer lugar, el envejecimiento de la población genera un aumento de los hogares unipersonales, especialmente entre personas mayores de 65 años. En segundo lugar, el descenso de la natalidad y el retraso en la emancipación de los jóvenes, fruto de la precariedad laboral y la dificultad de acceso a la vivienda. Y, en tercer lugar, los cambios en los modelos de convivencia, como la mayor prevalencia de hogares reconstituidos, parejas sin hijos o viviendas compartidas, contribuyen a modificar la morfología del hogar medio, haciendo más compleja la planificación residencial.

"Este fenómeno plantea desafíos importantes para la estrategia habitacional a medio y largo plazo. Ya no basta con incrementar el parque de viviendas; es imprescindible reorientar la política residencial hacia la adecuación funcional del parque existente, fomentando la rehabilitación, la diversificación tipológica (viviendas más pequeñas, accesibles, adaptadas las nuevas necesidades de demanda) y la localización estratégica de la nueva oferta. Además, el desajuste creciente entre población y hogares obliga a integrar en la planificación factores como la movilidad geográfica, la integración de la población extranjera y la redistribución territorial de la demanda, en un contexto de marcada dualidad entre provincias dinámicas y otras con tendencia al vaciamiento demográfico".

Por lo pronto, este fuerte incremento poblacional y de hogares, unido a un sector incapaz de producir -ya sea por falta de financiación o de capacidad productiva- más de 100.000 viviendas al año, provoca que la brecha sea muy difícil de cerrar y que la presión sobre los precios sea cada vez más intensa.