El TS da la razón a Fidere: 40 inquilinos no podrán recomprar los pisos de la EMVS

El Tribunal Supremo ha dado la razón al fondo Fidere, filial de Blackstone, y ha rechazado que 40 inquilinos tengan derecho a recomprar las viviendas al precio al que fueron adquiridas por la compañía en 2013 a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS). En aquel momento, la alcaldesa de Madrid era Ana Botella y Fidere adquirió aquellas viviendas entre 50.000 y 90.000 euros.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por Fidere contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de noviembre de 2021, en la que sí se reconocía el derecho de compra a los inquilinos de dichas viviendas. Un derecho que se conoce como de retracto.

La sentencia explica que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden.

El fondo Fidere (Blackstone) se libra de vender a 40 familias los pisos comprados a Ana Botella entre 50.000 y 90.000 euros

"En concreto", señala el Supremo, "el art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de "venta conjunta" previstos en él". ¿A qué supuestos se refiere la LAU de 1994?

1.- Que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio.

2.- O que se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble, aunque se trate de distintos propietarios.

Estos dos son los únicos supuestos, según recuerda el Supremo y según recoge la ley, en los que quedan excluidos los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

El Alto Tribunal reconoce que, aunque en este caso, "la compraventa objeto de litigio es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encontraban los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la EMVS era titular en cada edificio [...] Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese edificio concreto".

Asimismo, añade que aunque la venta de todas esas viviendas se hiciera junto contra otras unidades propiedad de la EMVS, no impide que se pueda aplicar el art. 27.5 LAU. Ya que el hecho de que esa venta formase parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) "es indiferente".

Esta no es la primera sentencia que el Supremo dicta en torno al derecho de retracto de los afectados por la venta de casi 2.000 viviendas públicas de Madrid a un fondo de inversión. El noviembre del año pasado, la misma Sala de lo Civil daba la razón a cuatro inquilinas de otro bloque del centro de Madrid. En su caso, sí se daban los requisitos que marca la LAU para obligar a Fidere a ofrecerles la venta al precio al que se las compraron al Ayuntamiento de Madrid de Ana Botella. En aquel caso, aquella promoción no se había vendido entera.

Más de una década de lucha

En 2013, la EMVS vendió a Fidere 1.860 viviendas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros pertenecientes a 18 promociones de viviendas de Madrid, construidas bajo distintos regímenes de protección pública. Desde entonces, la batalla entre inquilinos y fondo ha sido constante.

En su último fallo, la sala de lo civil del Tribunal Supremo aborda un fallo de la Audiencia Provincial de Madrid de 2021 que otorgaba a una serie de inquilinos de viviendas de protección oficial el derecho de adquirir los inmuebles al precio al que los compró el fondo. Entre estas promociones se encontraban los pisos arrendados a los citados inquilinos, que acudieron en 2017 a los tribunales para reclamar su derecho de adquisición preferente.

Inicialmente, en primera instancia la justicia dio la razón a Fidere en atención a la ley de arrendamientos urbanos, que excluye expresamente el derecho de retracto en los casos de ventas conjuntas, aunque posteriormente la Audiencia de Madrid falló a favor de los inquilinos.

Fidere recurrió el fallo, al entender que la Audiencia no había aplicado correctamente la ley: defendía que la venta en bloque de todas las viviendas de las que disponía el inmueble donde están los pisos arrendados a los demandantes no impedía el ejercicio del derecho de retracto por parte de los arrendatarios.