Sareb rompe decenas de ventas en firme y abre una guerra legal con fondos y promotoras

La semana pasada, una oleada de burofaxes puso en alerta a todo el sector promotor: Sareb estaba rompiendo operaciones en firme de venta de activos. Tras echarse las manos a la cabeza, incapaces de creer lo que estaban viendo, numerosos afectados se movilizaron en busca de una explicación. Pero esta fue la menos deseada: el banco malo había decidido resolver todos los procesos de adjudicación de activos residenciales a personas jurídicas con carácter retroactivo.

Esta decisión unilateral ha afectado a procesos en diversa fase de avance, incluidas compraventas ya señalizadas, con contratos de arras, opcionadas y ofertas en firme aceptadas por la propia Sareb, donde solo estaban ya retocándose los burocráticos últimos flecos antes de ir a registro. El caos desatado amenaza con abrir una millonaria guerra en los tribunales, ya que según ha podido confirmar este medio con varios afectados, los promotores están preparando demandas si Sareb no corrige.

Desde el banco confirman el envío de estos burofaxes y lo enmarcan dentro de los acuerdos de la Junta General de Sareb del pasado marzo. En ella, a propuesta del FROB (órgano dependiente del Ministerio de Economía que controla la mayoría de Sareb), se decidió paralizar temporalmente toda la venta de activos residenciales, hasta decidir cuáles se traspasan a Sepes para formar parte de la futura promotora pública.

Dentro de ese acuerdo, según explican desde la entidad, se incluyó una cláusula por la cual se paralizaron también, con carácter retroactivo, los procesos de adjudicación ya en marcha a personas jurídicas. Se trata de decenas de proyectos con los que Sareb esperaba conseguir unos ingresos del entorno de los 160 millones de euros, según las fuentes consultadas.

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Esta drástica decisión es de alcance nacional, ya que los burofaxes se han enviado a empresas de toda España, tanto grandes como pequeñas y medianas. Los procesos afectados son, fundamentalmente, ventas de suelos, pero también hay inmuebles construidos y edificios en alquiler. En cambio, las obras a medio terminar (lo que se conoce en la jerga del sector como WIP) se han dejado fuera de esta cláusula.

Según las primeras estimaciones realizadas por un grupo de afectados consultados por este medio, en juego hay unas 5.000 viviendas, cifra en la que se incluyen, sobre todo, los pisos que está previsto construir sobre los solares en venta y que ahora han quedado en el aire. Desde el sector empresarial se critica que lo único que está consiguiendo el Ejecutivo con esta decisión es paralizar la construcción de miles de hogares justo cuando más se necesita sacar vivienda al mercado.

Un portavoz de Sareb ha asegurado a El Confidencial que se está revisando caso a caso y, previsiblemente, algunas adjudicaciones se terminarán cerrando, pero reconoce que otras no, en función del grado de avance en el que estuviera cuando se envió el burofax. De confirmarse esta máxima, la entidad se enfrenta a una lluvia de demandas.

Los expertos legales consultados aseguran que, incluso en aquellas adjudicaciones menos maduras, se podría acusar a la empresa pública de mala fe y alegar al principio de derecho administrativo de confianza legítima, por el cual, no se pueden cambiar de forma súbita, como ha ocurrido en este caso.

"Lo más sorprendente de la forma apresurada de afrontar la cuestión por Sareb es que están resolviendo contratos de futuras promociones que no están adaptadas a vivienda en alquiler, causando un doble perjuicio: impedir promover viviendas para gente que quiere comprar obra nueva, lo que liberaría el parque actual de alquiler, y generar contingencias legales a la sociedad estatal que van a derivar en condenas pecuniarias, con el detrimento del erario público que resultaría para todos. Una carambola siniestra al más puro estilo de Trump", señala Javier Lacleta, socio de Andersen.

Entre las operaciones paralizadas hay proyectos de Árqura, la promotora de Sareb. En este caso, al afectar a personas físicas, los planes del banco malo pasan por seguir adelante con aquellas promociones que tengan ya un elevado volumen de reservas, pero frenar las que están en ciernes o menos maduras en cuanto al ritmo de comercialización.

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En medio de toda esta polémica están los servicers Hipoges (propiedad del fondo KKR), Aliseda (filial de Blackstone) y Servihabitat (Lone Star) que comercializan los activos de Sareb. Desde mediados de marzo, tras la celebración de la Junta General del banco malo, estas firmas empezaron a trasladar a los promotores, en conversaciones informales, que la entidad pública iba a resolver todos los procesos de adjudicación en marcha, según afirman algunos afectados.

Entonces, no dieron crédito a esos mensajes velados, por el desafío a la seguridad jurídica que supone esta decisión, incredulidad que desapareció cuando recibieron los burofaxes confirmándolo. Las fuentes consultadas aseguran que todavía se están enviando cartas a los afectados y que muchos promotores están valorando, si Sareb sigue adelante, solicitar en el juzgado que se incluya en los activos afectados anotaciones preventivas de demanda.

El caos generado amenaza con extenderse, al menos, hasta el próximo 30 de junio, fecha en la que está previsto que se presente la nueva estrategia de Sareb, una vez decidido ya qué activos pasan a Sepes y cuáles no. A partir de ese momento, se podrán retomar las ventas de los activos residenciales que no cumplan con los requisitos para ser transferidos a la futura empresa pública de vivienda.