Hacienda y Vivienda se sientan a negociar un borrador para modificar el régimen socimi

Alea iacta est. Cuatro meses después del terremoto que desató el acuerdo entre PSOE y Sumar para modificar el régimen socimi, los ministerios de Hacienda y Vivienda han empezado a tener los primeros contactos para en un borrador del nuevo régimen socimi. Según afirman varias fuentes conocedoras, en la segunda quincena de marzo, equipos de las dos carteras mantuvieron ya una reunión para empezar trabajar en dar forma al futuro marco. Desde el Ministerio de Vivienda, no obstante, puntualizan que todavía no hay ningún avance.

Para poder progresar, el primer gran interrogante que deberá despejar el nuevo régimen es qué se considera alquiler asequible, ya que la modificación se centra en las socimis de vivienda. Actualmente, bajo este paraguas se engloban desde pisos un 30% por debajo del precio de mercado, lo que abre la puerta a tomar como referencia una burbuja, hasta el tope fijado por el Gobierno para las zonas tensionadas.

También hay quien considera vivienda asequible aquella que, como máximo, representa un 30% de los ingresos del inquilino. Esta es la fórmula clásica de solvencia financiera, el problema es que, en este contexto, aplicarla podría tener el efecto justo contrario al buscado: alquilar únicamente a rentas altas, porque son las que permiten cumplir el criterio, y dejar fuera a las bajas.

Las fuentes consultadas aseguran que este es uno de los puntos más espinosos del borrador que están debatiendo las carteras dirigidas por María Jesús Montero e Isabel Rodríguez. Los otros dos son qué peso deberá tener la vivienda en alquiler sobre la cartera total para que una socimi quede sometida al nuevo régimen y decidir si van por la vía de incentivar o de castigar.

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Las fuentes consultadas aseguran que el listón de cuánto debe pesar la vivienda sobre el total de la cartera que se ha planteado se mueve en torno al 50%-60%, lo que permitiría seguir beneficiándose del régimen a vehículos invertidos en varios tipos de activos, también en pisos de alquiler, siempre y cuando estos representen menos de estos porcentajes.

El debate entre incentivar o castigar enlaza con el mensaje que se ha lanzado desde el mundo empresarial de respectar el marco vigente y aprovechar la reforma para introducir nuevas ventajas de las que solo se beneficiarían aquellas socimis dedicadas a alquiler asequible o social. Una posición preferida por los socialistas y que facilitaría obtener el respaldo de otras fuerzas políticas.

Como adelantó El Confidencial, las dos almas del Ejecutivo, PSOE y Sumar, llevan meses enfrascadas en un intenso debate para modificar el régimen socimi. Los morados han dado un golpe en la mesa y están decididos a utilizar los beneficios fiscales de estas sociedades para forzar a los propietarios a bajar los precios.

En un primer momento, el ala más a la izquierda del Gobierno propuso que el cambio de régimen alcanzara a todas las socimis, incluso a aquellas dedicadas a otro tipo de activos, ya sean hoteles, oficinas o logística, lo que desató un auténtico terremoto en el sector.

La propuesta llegó a estar en varias enmiendas al proyecto de ley para transponer la directiva que armoniza el impuesto de sociedades a las multinacionales, y dentro del acuerdo que PSOE y Sumar sellaron en materia fiscal para sacar adelante esta norma. Pero, la intervención de Junts permitió dejarlo fuera en el último momento. Aunque solo temporalmente.

Para los morados, la vivienda es una de sus grandes banderas y los socialistas son conscientes de que necesitan darles triunfos en este terreno para seguir manteniendo el complejo juego de equilibrios con el que Pedro Sánchez lleva gobernando siete años.

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Socimi es el acrónimo de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, un vehículo que se creó en España en 2009, bajo el Gobierno del socialista José Luis Rodríguez Zapatero. En un primer momento, su especial fiscalidad se fijó en el 15%, listón que el popular Mariano Rajoy rebajó tres años después al 0%.

Este régimen existe en muchos otros países, como en Estados Unidos con los REIT, en Francia con las SIIC, o en Portugal con las SIGI, pero cada país tiene sus propias particularidades y, con el paso de los años, han ido modificando el marco para adaptarlo al contexto que cada Estado tenían en momentos concretos.

Los socialistas defienden una reforma más light, dirigida a hacer un traje a medida para la vivienda asequible, con beneficios adicionales, y dejar el régimen, para el resto de socimis, como está actualmente. En cambio, desde Sumar se apuesta por quitar las exenciones fiscales a quienes alquilen por encima del precio asequible (cuando se haya conseguido consensuar qué es eso).

Los morados, de hecho, han puesto en su punto de mira a todos los vehículos de inversión inmobiliaria que gocen de beneficios fiscales en el impuesto de sociedades, como son las EDAV (Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas) o las Instituciones de Inversión Colectiva Inmobiliaria. Hacia dónde termine inclinándose la balanza dependerá de cómo avancen las conversaciones interministeriales. La suerte está echada.