Hasta que la burbuja nos separe: los fondos buscan nuevos socios para salvar su ladrillo

Los grandes fondos del inmobiliario español han salido en tropa a buscar nuevos inversores que les tomen el relevo. Un movimiento generalizado que han emprendido tras años de infructuosos intentos de fusión, fallidas salidas a bolsa y ventas descarriladas. Primero el covid y después la histórica subida de los tipos de interés echaron por tierra los planes con los que entraron estos gigantes hace ya más de una década. Un tiempo excesivo para este tipo de vehículos.

La filosofía de un fondo oportunista, que es la categoría de la mayoría de estos vehículos, es entrar en un activo, darle la vuelta, ponerlo en valor y venderlo con una rentabilidad de doble dígito. El inmobiliario español era tierra quemada cuando estos inversores llegaron a nuestro país, fundamentalmente a partir de 2014, y desde las cenizas de la burbuja empezaron a construir las grandes inmobiliarias que conocemos hoy en día.

Como ejemplo, bastan estos botones: Blackstone está detrás de Anticipa/Aliseda y de Testa/Fidere; Cerberus posee la socimi de vivienda en alquiler Macc; Värde controla la promotora Vía Célere; Castlelake es la dueña de Aedas; Oaktree posee Culmia; Ares está detrás de los pisos de alquiler asequible de Avalon..., y así, un largo etcétera que está intentando cambiar las piezas de esta compleja partida de ajedrez.

Los mandatos de búsqueda de nuevos inversores que han dado ya, o ultiman dar, todos estos fondos suponen ir un paso más allá de lo visto en los últimos años. Después de que los bancos centrales dieran el pistoletazo de salida a las subidas de tipos, en 2022, estos vehículos apostaron por echar el freno a las compras, refinanciarse y buscar nuevo capital para cada proyecto.

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Este modelo de coinversión lo lideró Neinor, la promotora controlada por Orion y Stoneshield, que llevó la fórmula a su máxima expresión con la toma de control de Habitat: solo adquirió un 10% a Bain, pero se quedó con la gestión y la plantilla. De este modo, se hizo con una cartera de suelo para 8.000 viviendas con un mínimo desembolso.

Frente a este modelo, está la búsqueda de capital perpetuo que Stoneshield ha conseguido cerrar entre sus inversores, y que ha dado ya la cara con su filial de residencias de estudiantes, MiCampus, que ha salido a cotizar este enero con la vocación de “adquirir activos a perpetuidad, sin rotar materialmente la cartera ni desinvertir en ella, más allá de oportunidades puntuales que puedan surgir en el futuro”, según la información que dio al mercado.

La búsqueda de este capital a muy largo plazo es la carta a los Reyes Magos con la que ha salido al mercado también Ares, que está tratando de reemplazar a sus inversores actuales por otros con un horizonte mayor, dispuestos a quedarse en sus pisos de alquiler asequible tanto tiempo como duren los acuerdos de colaboración público-privada que firme con cada administración. Hablamos de décadas.

Esta es la misma estrategia que ha activado Culmia, promotora que ha apostado por un modelo mixto: proyectos de coinversión y permuta para el negocio promotor tradicional y búsqueda de un gran fondo de infraestructuras o una aseguradora que se quede con sus alquileres asequibles. Todo un desafío, ya que la filial de Oaktree se ha convertido en el gran casero de esta tipología, al haberse hecho ya con una cartera de 5.200 viviendas.

En un segundo plano, pero muy pendiente de lo que están haciendo sus rivales, se encuentra el todopoderoso Blackstone, que sigue con atención qué tipo de capital estaría dispuesto a entrar en el alquiler patrio, y con qué requisitos, antes de poner en el mercado a sus socimis Testa y Fidere. Por el camino, estas dos filiales han apostado por la venta al por menor, piso a piso, de las viviendas que tienen en edificios donde no controlan el 100% del inmueble.

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En cambio, su eterno rival, Cerberus, apostó hace cinco años por crear una socimi de vivienda diseminada y la bautizó como Macc. Con unos 4.000 pisos en cartera, esta compañía ha decidido salir a testar el apetito inversor y empezar a hacer caja con la venta de carteras. En un primer momento, su intención es deshacerse del 20%, aunque todas las opciones siguen abiertas.

A pesar de esta ofensiva de procesos, la realidad es que 2025 ha cerrado ya su primer trimestre sin un horizonte claro y con dos operaciones de evolución dispar. Por una parte, Värde ha traído algo de optimismo al haber levantado capital para rotar a los inversores de Vía Célere, en una operación valorada en 900 millones, aunque aún quedan flecos que cerrar. Por otro lado, Castlelake ha visto cómo en el último momento se desinflaba la oferta de Starwood, lo que le ha obligado a dar dos meses más de margen al proceso de venta de Aedas.

El problema de fondo, como casi siempre, es el precio: qué rentabilidad quieren obtener los vendedores y cuál están dispuestos a ofrecer los compradores. Un ajuste siempre complicado que, además, cuenta con la incertidumbre normativa y con la eterna pregunta que asoma cada vez que los precios se disparan: ¿estamos acercándonos a la próxima burbuja?