El gran casero español del alquiler asequible busca socio financiero para seguir creciendo

Culmia busca nuevas alianzas. La promotora de Oaktree está activamente intentando encontrar un socio financiero con el que acudir a los concursos de colaboración público-privada que están lanzando todas las administraciones. Su objetivo es encontrar un fondo de infraestructuras o una aseguradora, cuya vocación sea invertir con visión de largo plazo y junto al que concurrir a nuevos proyectos.

Culmia puede presumir de ser el gran casero de pisos de alquiler asequible de España. En cartera tiene un total de 5.200 viviendas: 1.800 en explotación y 3.400 en desarrollo, hito que le ha exigido una inversión de 460 millones de euros hasta el momento.

Dentro de estas cifras se encuentran las primeras 1.763 viviendas del madrileño Plan Vive, que están ya alquiladas, y otras 1.137 de la segunda fase del mismo programa. Además, tiene 871 pisos del Plan de Alquiler Asequible del Ayuntamiento de Madrid, que entregarán en el primer trimestre de 2026.

Suma y sigue, porque el pasado ejercicio, la promotora se adjudicó 221 hogares del plan VIVE de la Comunidad Valenciana; 402 viviendas en formato de derecho de superficie en el barrio de la Montesa, de Esplugues de Llobregat (Barcelona); y hace pocas semanas se llevó 757 pisos del Plan Suma del Ayuntamiento de Madrid, ubicados en los nuevos barrios de Los Berrocales y Ahijones.

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Hasta ahora, la compañía dirigida por Francisco Pérez ha financiado con sus propios recursos todos estos proyectos y su estrategia ha consistido en concurrir a los concursos, promoverlos y, una vez terminados, venderlos a un fondo con vocación de permanencia, como ha sido el caso de DWS con la primera fase del Plan VIVE. Sin embargo, las trabas burocráticas han retrasado más de un año el cierre de este acuerdo, gasolina que mete revoluciones a un cambio de planteamiento.

La nueva hoja de ruta de Culmia pasa por sellar una alianza estratégica con algún gran inversor internacional interesado en invertir en alquiler asequible durante todo el tiempo que dure la concesión o el derecho de superficie. El alquiler asequible es la gran apuesta de inversión, dentro del residencial, en todo el planeta, debido al problema generalizado que hay de acceso a la vivienda.

Este interés está intentando ser aprovechado por Ares, que también fue adjudicatario del primer plan VIVE, para crear un fondo de capital perpetuo donde los inversores sean grandes inversores internacionales con vocación de permanecer en estas viviendas hasta que pasen al parque público. Una industria aún por desarrollar en nuestro país, pero que tiene un espejo en el que poder mirarse en las infraestructuras, por ejemplo, en las autopistas.

Todo el sector promotor está apostando por las alianzas como vía para poder crecer ante la imposibilidad, por parte de sus accionistas, de desinvertir con las rentabilidades que aspiran conseguir. En el caso de Culmia, la compañía firmó un acuerdo el año pasado con Aliseda, la inmobiliaria de Blackstone, para la promoción de 76 viviendas en Portonovo (Pontevedra) y con Alterna Consulting, para el desarrollo de viviendas unifamiliares premium en La Solana de Valdebebas (Madrid).

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La promotora cerró el pasado ejercicio con un aumento de los ingresos del 5%, hasta 263 millones. De esta cantidad, 223 millones fueron por venta de viviendas (+15%), mientras que los otros 40 millones correspondieron, fundamentalmente, a la venta de suelos. Estas desinversiones han recortado el tamaño de la cartera de la compañía de 15.500 viviendas a 12.800 en el último año.

No obstante, el pasado ejercicio, la compañía también realizó algunas adquisiciones. La más relevante fue la compra, por 73 millones, de ocho parcelas en Retamar de la Huerta (Alcorcón, Madrid), que suman 23.000 metros cuadrados de edificabilidad y donde está prevista la construcción de 222 viviendas. También adquirió una parcela de 1.760 metros cuadrados en El Arbeyal, Gijón, para desarrollar 63 viviendas por 13,5 millones de euros.

Este 2025, prevé invertir al menos 50 millones de euros más en adquirir suelos que le aporten otros 50.000 metros cuadrados de edificabilidad sobre los que poder promover unas 500 viviendas.