Las viviendas de lujo devoran los edificios de oficinas del centro de Madrid

Abril de 2019, Arcano adquiere la histórica sede de la agencia EFE en Madrid en la calle Espronceda 32 para levantar 50 viviendas de lujo. Aquella operación dio el pistoletazo de salida a una tendencia que ha cogido velocidad de crucero en los últimos años: edificios de oficinas que se transforman en viviendas de lujo en los mejores barrios de Madrid.

La operación de Arcano se cerró un año antes de la pandemia, por tanto, mucho antes de que el boom del teletrabajo produjera un terremoto en la demanda de espacios de oficinas a nivel mundial. Antes, también, de la época dorada del residencial de lujo en la capital.

Cinco años después de aquello, las profecías más apocalípticas no se han cumplido, las oficinas no han desaparecido y los trabajadores han vuelto, poco a poco y, en su inmensa mayoría, a sus puestos de trabajo. No obstante, sí ha provocado que los inquilinos se hayan vuelto mucho más selectivos con el espacio que ocupan y que, además de una buena ubicación, demanden espacios de mayor calidad.

"Espronceda 32 forma parte de una primera oleada de reconversión de oficinas en residencial de lujo, y ahora estamos ante una segunda oleada y vamos a ver cómo salen al mercado más oportunidades", asegura a El Confidencial Luis Valdés, managing director de residential sales advisory en Colliers. La lista es larga: Velázquez 53, María de Molina 50, Recoletos 14, María de Molina 42, Velázquez 22, Sagasta 31-33, Zurbarán 28, Jordán 11, General Castaños 4, Génova 26, Cedaceros 9, Modesto Lafuente 26, Espronceda 32, Bretón de los Herreros 23, José Silva 17...

En Salamanca, Chamberí o Justicia hay más de una docena de edificios que van a cambiar de uso

En pleno centro de Madrid, en el barrio de Salamanca, Chamberí o Justicia hay, al menos, una docena de edificios de oficinas que se han transformado, se están transformando o se transformarán en viviendas de lujo. Todas estas operaciones demuestran el creciente interés de fondos y promotoras por reposicionar activos estratégicos en todas estas zonas, adaptando edificios históricos y corporativos al segmento prime residencial, con altas expectativas de rentabilidad, según el último informe sobre el mercado de lujo de Colliers.

"Es una transformación urbana de usos en auge que refleja no solo un cambio en la estructura del mercado inmobiliario madrileño, sino también el interés creciente de inversores institucionales y promotores por reposicionar activos estratégicos en ubicaciones clave", señala Valdés, quien recuerda cómo durante 2024, "el mercado inmobiliario ha evidenciado un creciente interés por la reconversión de edificios de oficinas en desuso a proyectos residenciales de High-End, es decir, de más de 2 millones de euros, una estrategia clave para optimizar activos infrautilizados y mejorar su rentabilidad".

María de Molina 50

Ésta es la operación de cambio de uso de oficinas a residencial de mayor envergadura. Un edificio adquirido en subasta pública por 205 millones de euros por una sociedad liderada por Grupo Lar y el fondo institucional BlackRock —en su primera operación inmobiliaria en España—, que contempla el desarrollo de 158 unidades residenciales de lujo, comercializadas por Colliers, además de una residencia de estudiantes con capacidad para 400 plazas.

El inmueble, anteriormente ocupado por el Ministerio de Hacienda, es un claro ejemplo del reposicionamiento de activos obsoletos hacia nuevos usos más rentables y sostenibles. Los precios partirán de 650.000 euros, al menos 6.000 euros el metro cuadrado, tal y como avanzó hace unos meses Jorge Pereda, director residencial de Grupo Lar.

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"El residencial de lujo es un tipo de producto que se ubica en el centro de Madrid, donde no hay suelo ni edificios residenciales en venta, mientras que, por el contrario, sí hay edificios de oficinas que, en muchos casos tienen el doble uso de residencial. Salvando las particularidades técnicas que puede conllevar hacer un cambio de uso y transformar un edificio de oficinas en viviendas, vender a 20.000 euros el metro cuadrado el residencial de lujo, cuando el mejor producto de oficinas en explotación no supera los 10.000, 11.000 o 12.000 euros el metro cuadrado, provoca que los propietarios de estos edificios vean la oportunidad de dar una segunda vida a estos edificios, bien porque requieren de una importante inversión capex para actualizarlos, bien porque no les encaja en su portfolio o bien porque lo compraron hace mucho tiempo y lo quieren rotar", explica Antonio de la Fuente, managing director & corporate finance de Colliers.

"Son negocios muy diferentes, el propietario de un edificio de oficinas tiene un coste de capital bajo y rentas recurrentes, mientras que el promotor de lujo tiene un coste de capital más alto, pero cuenta con la experiencia y la capacidad para desarrollar este tipo de productos", añade De la Fuente.

Esta tendencia no se circunscribe únicamente al barrio de Salamanca, sino que hay operaciones en Chamberí, Justicia y en el distrito Centro de la ciudad. "Hace unos años, la demanda en el residencial de lujo se concentraba en el corazón del barrio salamanca. Sin embargo, la posibilidad de reconvertir edificios ha crecido porque la mancha de aceite se ha extendido".

María de Molina 42

A apenas 150 metros del proyecto de Grupo Lar y BlackRock, la promotora Balaq adquirió el edificio de los antiguos juzgados de primera instrucción, para su completa rehabilitación. El resultado será un complejo residencial de 21 viviendas exclusivas.

"El residencial de lujo está arrasando y el gap entre el preciar"

Situado en la codiciada Milla de Oro del barrio de Salamanca, está en una ubicación estratégica junto a arterias comerciales y de negocios, rodeada de embajadas, boutiques de lujo, restaurantes de prestigio y oferta cultural a tan solo unos pasos. Una de las unidades más exclusivas es su ático tríplex con vistas espectaculares de la ciudad, terrazas ajardinadas y una piscina privada que coronan el edificio. El proyecto cuenta con piscina exterior e interior, gimnasio, sala de coworking, parking privado y trastero, además de jardines, un auténtico refugio verde en pleno centro de Madrid.

El goteo de operaciones va en aumento. "No vemos más operaciones porque los vendedores no tienen oportunidades de inversión, si no, seguramente, veríamos más transacciones de este estilo", reconoce Luis Valdés quien anticipa más operaciones de este perfil. "Ahora mismo, el residencial de lujo está arrasando y, como bien dice Antonio de la Fuente, la diferencia o el gap entre el precio de repercusión de un edificio para oficinas y otro residencial es abismal".

Recoletos 14

A finales de 2024, Altamar y Terralpa adquirieron a la Mutualidad de la Abogacía este edificio por aproximadamente 70 millones de euros. El inmueble, con una superficie de 6.100 metros cuadrados, albergaba diversas entidades públicas tras ser arrendado por la Comunidad de Madrid. El inmueble será sometido a una rehabilitación integral para adaptarse al segmento prime residencial.

Se trata de un activo en una de las mejores ubicaciones de Madrid y que ha despertado un elevado interés inversor ante la poca oferta existente. Por ejemplo, hace años, inversores de Miami se hicieron con los números 8 y 12 de la calle Recoletos para levantar pisos de lujo que se vendieron en tiempo récord y, principalmente, a latinoamericanos que han situado a Madrid en su punto de mira.

El aumento de este tipo de transacciones se ha producido de la mano de un mayor apetito inversor. "Hay un mayor apetito por parte de inversores en edificios disponibles que se puedan comprar y transformar en viviendas. No obstante, cuando hablamos de buenos edificios, en los que se pueden pedir repercusiones muy altas, los propietarios prefieren patrimonializarlo como oficinas, es decir, prefieren seguir manteniéndolo en patrimonio a muy largo plazo. Mutualidades o grandes familias patrimonialistas no van a entrar nunca en el negocio residencial de lujo de venta unidad a unidad, no lo quieren desarrollar", destaca Alberto Díaz, managing director de Capital Markets de Colliers.

"Un ejemplo claro son las Torres Colón. Tienen uso residencial y podrían ser el mejor edificio residencial de Madrid. Sin embargo, se ha mantenido su uso de oficinas y es un magnifico edificio, posiblemente, con la mayor renta de oficinas de la capital", añade. Y subiendo, en muchos casos, ya que los buenos edificios de oficinas, en buenas ubicaciones y con buenas calidades, son también un bien escaso en el centro de la ciudad. En estos casos, Alberto Díaz considera que las renta están empujando al alza. "Estamos llegando a rentas de 45 y 50 euros el metro cuadrado al mes en muy buenos activos, si la tendencia sigue así, ese gap con el residencial de lujo se irá reduciendo. De tal manera que la principal competencia para vender estos edificios para uso residencial va a ser la propia renta de las oficinas".

"Si los 10.000, 11.000 o 12.000 euros el metro cuadrado de repercusión son a rentas de 40 euros el metro cuadrado, a 50 euros, estaríamos hablando de 14.000-15.000 euros el metro cuadrado y, entonces, empezaría a compensar menos su venta a residencial", añade De la Fuente.

Velázquez 22

Otro edificio en pleno centro del barrio de Salamanca que dejará de ser oficinas es Velázquez 22, que había funcionado con un uso mixto de oficinas y residencial. El edificio fue adquirido a principios de 2025 por Emuna Inversiones, como avanzó El Confidencial. Tras su adquisición a Inbest GPF, la compañía está valorando la viabilidad de desarrollar un proyecto de branded residences, aprovechando la creciente demanda de este tipo de activos en el segmento prime de la capital.

Esta joya inmobiliaria permanece vacía, a excepción del bajo comercial, ocupado por una oficina de banca privada del Banco Santander. Junto con la calle Serrano, Velázquez es una de las zonas más cotizadas a nivel residencial, con proyectos relevantes en los números 21, 23 y 53, con precios de repercusión de las viviendas, con precios de salida de más de 12.000 euros el metro cuadrado.

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El momento dulce que vive el residencial de lujo en Madrid ha propiciado la llegada de nuevos inversores, generalmente, en alianza con los principales promotores de este producto tan prime. "En el mercado de promoción residencial de lujo hay pocos promotores habituales, fundamentalmente son alianzas entre promotores-gestores y fondos de inversión o institucionales. Hay mucho gestor con track record porque lleva tiempo haciendo este tipo de producto y es capaz de levantar dinero con grandes patrimonios o family office, bajo la fórmula de club deals", destaca Alberto Díaz.

AltamarCAM Partners y Terralpa Investments son uno de los múltiples ejemplos. Estos dos socios, de hecho, han creado un vehículo de inversión de 200 millones de euros, destinado a invertir en proyectos residenciales High End en Madrid y otras ciudades españolas. La primera adquisición realizada por este consorcio ha sido el
inmueble situado en el Paseo de Recoletos 14 de Madrid.

"Hay cinco o seis promotores de esta tipología de producto con track record y equity y una decena de gestoras que, sin tener el equity, tienen capacidad para levantar dinero lo que les está permitiendo posicionarse muy bien con capital privado para cerrar este tipo de operaciones. Y si hay oportunidades, hay concurrencia", asegura Alberto Díaz. A lo que Antonio de la Fuente añade que "es un negocio rentable, en el que hay capital para invertir con rentabilidades value add. Además, son promotores-gestores internacionales, no hay españoles, porque no entienden este tipo de producto y han decidido quedarse voluntariamente al margen".

Velázquez 53

En septiembre de 2022, ARD V53, sociedad de Francisco de Borja y Jaime Ardid Martínez-Bordiú, compró este edificio en una de las zonas más prime de la capital por algo más de 60 millones de euros. Este edificio destinado a oficinas, tras rescindir el contrato a sus inquilinos, está acometiendo una profunda reforma para transformarlo en 13 viviendas exclusivas de lujo. Todas excepto una están vendidas. El precio medio: 24.500 euros el metro cuadrado.

Todas estas transacciones, las que están en marcha o las que están por venir, también se han visto favorecidas por varios cambios normativos.

"Hasta hace poco, ha habido un tema que ha influido en que no se hayan producido tantos cambios de usos como los que estamos viendo hasta ahora y que tiene que ver con la normativa que obligaba a recuperar los patios de manzana, de grandes dimensiones, en barrios céntricos como el de Salamanca, para uso de la comunidad y de los propietarios de viviendas en el entorno. Esta normativa obligaba a recuperar estos patios de manzana y, en caso de reforma o rehabilitación, llevaba a los propietarios a perder superficie edificable, lo cual, los desincentivaba a realizar cualquier cambio", destaca Mariano García Montenegro, managing director, architecture & building consultancy de Colliers.

"Una vez que han desaparecido esta normativa, han empezado a florecer edificios de oficinas que se transforman en residencial, ya que, al no perder superficie, es mucho más rentable su venta para residencial que para oficinas. Aquella normativa no han conseguido que en 30 años se haya recuperado un solo patio de manzanas. Por el contrario, una normativa aprobada recientemente, a finales de 2024, el llamado Plan Reside, sí ha favorecido la reconversión de edificios de oficinas del centro a residencial". Hay que recordar que el Plan Reside busca proteger el uso residencial en Madrid, con tres objetivos principales: frenar la pérdida de población en el centro de la ciudad y ampliar la oferta de vivienda, ordenar la oferta turística y mejorar la convivencia entre vecinos y visitantes.

La lista de proyectos de cambio de uso en marcha, es larga. A los anteriormente mencionados se suman:

Sagasta 31-33

En junio de 2024, Impar Capital adquirió el edificio, propiedad hasta entonces de la socimi Colonial y antigua sede de McKinsey & Company. El inmueble será objeto de una rehabilitación integral para adaptarse al mercado residencial de lujo, con una inversión total estimada de 100 millones de euros.

"Si no estamos viendo más operaciones es porque hay muy pocos activos a la venta y, también, porque el producto de lujo que se va a desarrollar va a tener que competir con la subida de rentas de oficinas que ya se está produciendo en algunos edificios en muy buenas ubicaciones y de muy buena calidad en el centro de la ciudad", añade Antonio de la Fuente.

El Plan Reside ha favorecido la reconversion de edificos de oficinas del centro a residencial

Zurbarán 28

La gestora francesa Ardian compró a la firma de inversión alemana Patrizia la actual sede corporativa de Quirónsalud en el barrio de Almagro (Chamberí). El edificio será transformado en 10 viviendas de lujo, con una inversión total prevista de 37 millones de euros, incluyendo la adquisición y el capex necesario para la rehabilitación. Ésta ha sido la primera incursión en el mercado residencial de lujo de Ardian.

Jordán 11

Telefónica vendió este edificio de oficinas a Dazia Capital, quien llevará a cabo su reconversión a uso residencial. El proyecto, situado junto a la Plaza de Olavide, contempla la construcción de 35 viviendas de 1, 2 y 3 dormitorios, junto con 15 plazas de aparcamiento. La inversión total, que incluye el precio de compra y el proceso de transformación, asciende a 37 millones de euros.

General Castaños 4

Destaca la adquisición del edificio, por parte de la familia Ardid a Royal Metropolitan con el objetivo de transformar este inmueble de oficinas en viviendas de lujo. La operación se cerró por un importe estimado de 45 millones de euros, lo que implica un precio de compra aproximado de 12.000 euros el metro cuadrado. El comprador es la familia Ardid, los mismos que adquirieron Velázquez 53. Los precios de venta en este proyecto se proyectan por encima de 20.000 euros el metro cuadrado, según Colliers, siguiendo la referencia del edificio Villa de París en la misma calle, promovido por Mabel Capital en 2020, el primer proyecto en Madrid en alcanzar ese nivel de precios.

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Cedaceros 9

Es una de las transacciones más recientes. El edificio de oficinas fue adquirido por Lamar Development a Catalana Occidente, con el objetivo de destinarlo a un proyecto residencial High-End. Cuenta con 6.000 metros cuadrados de superficie distribuidos en seis plantas sobre rasante y una bajo rasante.

Alcalá 44

Ésta es una de las operaciones más recientes. Un edificio propiedad de la aseguradora Zurich y adquirido por el fondo Besant Capital, de capital mexicano, junto a la gestora-promotora Blasson. El edificio, con una superficie construida de aproximadamente 12.000 metros cuadrados distribuidos en siete plantas y cuatro plantas subterráneas de aparcamiento, ocupa una manzana completa y dispone de un amplio jardín, terrazas y vistas privilegiadas de la ciudad.

"Este es el caso de un patrimonialista que llevaba con el activo en balance 60 años y, al tener que hacer líquido el fondo que lo compró, ha tenido que venderlo, y le va a volver a costar encontrar un activo singular en el que invertir. En otras condiciones, no lo habría vendido y el edificio se habría mantenido como oficinas. Algo parecido a lo que sucede en General Castaños 4, donde tocaba rotar el activo. Le han sacado una buena rentabilidad por el precio al que lo han vendido, nunca lo habrían capitalizado tan alto por renta de oficinas", concluye el managing director de Capital Markets de Colliers.

Génova 26

Este activo de oficinas podría ser, en un futuro, viviendas de lujo. La aseguradora PSN (Previsión Sanitaria Nacional) puso en el mercado su sede, con un precio estimado de 70 millones de euros, lo que supone valorar el activo en 13.000 euros el metro cuadrados sobre una superficie de 5.500 metros. El futuro comprador de este histórico edificio (Palacio de Gamazo) podría optar por mantener el uso terciario, destinándolo al arrendamiento, o bien acometer una transformación para uso residencial.