¿Por qué preferimos comprar a alquilar vivienda? El modelo Buffett y la cultura de los españoles

"En 1958, Warren Buffett compró la vivienda en la que todavía hoy reside por 31.500 dólares. Desconocemos el precio de ese inmueble actualmente, pero si hubiera invertido esa misma cantidad en Berkshire Hathaway, su holding empresarial, tendría 1.000 millones de dólares". Esta anécdota está extraída del libro "Invertir de forma Inteligente nunca fue tan fácil", de Carlos Asó y Ana Antón, CEO de Andbank y directora de Contenidos de MyInvestor, respectivamente. Tras leerla, la pregunta es inmediata: ¿hizo una buena inversión el Oráculo de Ohama con su casa?

Desde un punto de vista financiero, parece lógico pensar que le habría ido mejor invirtiendo en su propia empresa. Pero a la hora de valorar una casa entran en juego criterios más allá de los estrictamente financieros. Al fin y al cabo, uno de los hombres más ricos del mundo ha decidido seguir en las mismas cuatro paredes seis décadas después de haberlas adquirido. Por eso, cuando se habla de inversión en vivienda, lo primero que se debe diferenciar es el motor que lleva a realizar esa compra: vivir o sacar una rentabilidad.

En España, desde los años 50 del siglo pasado, la mayoría de ciudadanos ha apostado por tener su propio techo, una decisión que, lejos de ser cultural, fue fruto de una política franquista que dejó para la historia la famosa frase del ministro de Vivienda, José Luis Arrese: "No queremos una España de proletarios, sino una España de propietarios". Y lo consiguió.

El porcentaje de población propietaria se disparó del 45% que había a principios de la dictadura hasta el 80% actual. Este salto fue especialmente grande en ciudades como Madrid y Barcelona, donde la propiedad estaba restringida al 5%-6% de la población, solo podían comprar las capas altas de la sociedad, mientras el resto vivía de alquiler. Este desequilibrio invita a pensar que el negocio, entonces, era ser casero, por la enorme demanda que había. Aunque la realidad terminó siendo otra.

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La dictadura impuso la prórroga forzosa sin incremento de rentas, lo que desplomó la rentabilidad de la vivienda como activo financiero. Algo que se corrigió en 1964, cuando se mantuvo la prórroga forzosa, pero se permitió actualizar la renta. De este modo, la vivienda ofrecía una rentabilidad moderada, pero segura, al ofrecer predictibilidad tanto al casero, como al inquilino.

Un modelo que saltó por los aires con la llegada de la democracia, cuando diferentes reformas legales han ido recortando la duración de los contratos y facilitando el incremento del alquiler, lo que ha disparado la visión del inmueble como un activo financiero. No solo por parte de los fondos, o grandes patrimonios, sino también de los particulares, que representan el 85% del mercado en la actualidad.

Pero, ¿hacemos bien los españoles al invertir de manera tan generaliza en vivienda? "Es la inversión más fácil, inmediata y tangible de todas. Entonces, lo hacemos tanto por obligación, porque necesitamos una casa para vivir, como por devoción, porque sabes que si aguantas la propiedad 10 o 15 años, le vas a sacar entre un 10% y un 12% de rentabilidad", señala Ricardo Martí-Fluxá, presidente de ACI, la Asociación de Consultora Inmobiliarias.

Según los datos de Aso y Antón, en períodos de 20 años, la rentabilidad media anual de la bolsa europea y americana es del 7% y 17%, respectivamente. Por contra, el Banco de España cifra en una media del 5% la rentabilidad media anual del alquiler de vivienda en nuestro país entre 1996 y 2021. Entonces, ¿invertir en casas es una ruina? No necesariamente. Como explica la asesora inmobiliaria Beatriz Toribio, "a diferencia de otros productos de inversión, la vivienda genera un patrimonio que, en momentos de crisis, te protege, y que también ofrece rentabilidades atractivas, especialmente en las grandes ciudades o en núcleos turísticos".

Otro aspecto que debe tenerse en cuenta es el motor que lleva a adquirir una casa. Cuando se hace para vivir, como Buffett, su valor no puede medirse exclusivamente con ratios financieros. Aunque tampoco deben ignorarse, porque los gastos que lleva ligados la adquisición de un inmueble, son muchos e importantes. Además de la entrada inicial, están los intereses de la hipoteca, los costes e impuestos ligados a la compra (ITP, AJD, IVA), que suelen encarecer en torno al 10% el precio final de adquisición; los gastos anuales de mantenimiento, comunidad o IBI, que deben sufragarse durante toda la vida; y el impuesto sobre la plusvalía, cuando se vende.

Todo este rosario de costes hace que, cuando el alquiler es asequible, desde un punto de vista puramente financiero, adquirir una vivienda pierda atractivo. El razonamiento es el contrario cuando la diferencia es mínima, como ocurre ahora, y todavía más si este contexto se acompaña de facilidad financiera, con tipos bajos o criterios laxos a la hora de conceder hipotecas. Pero, cuidado, porque justo en esos momentos es cuando hay más posibilidades de estar invirtiendo mal.

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Este pensamiento de compra generalizada fue el imperante en los años de la burbuja, con el añadido de una falta de rigor en la concesión de los préstamos (tanto al promotor como al particular) que infló el valor de los activos. Cuando reventó, el valor de las casas se desplomó y muchos compradores se vieron con una millonaria deuda para una vivienda que valía la mitad. Todavía hoy, casi dos décadas después, muchos de estos hogares siguen valiendo menos que en el pico. La burbuja se llevó por delante el mantra de que la vivienda siempre sube.

"La vivienda es un poco como el fútbol, parece que todo el mundo sabe, pero no es así. Es verdad que ofrece rentabilidades altas, pero, al fin y al cabo, es una inversión, y como toda inversión, tiene sus riesgos", advierte Toribio. Según un informe de Masteos, los españoles, junto con los portugueses y alemanes, son los europeos que prefieren invertir en vivienda por encima de otro tipo de activos de inversión, como la bolsa o las criptomonedas, mientras que, franceses, italianos, ingleses y holandeses, apuestan por las cuentas de ahorro.

A pesar de esta predisposición a entrar en el ladrillo, las nuevas generaciones está demostrando un menor apetito comprador, ya sea porque no quieren, o porque no pueden. Según la Encuesta de la Riqueza de las Familias del Banco de España, la vivienda va perdiendo protagonismo con cada nueva generación. Ente los nacidos entre 1945 y 1965, la tasa de vivienda en propiedad a los 42 años era superior al 81%, en la generación de 1965-1975 bajó al 79%, mientras que en la franja de 1975 a 1985 cayó hasta el 67%, 14 puntos porcentuales menos.

Según los datos del Banco de España, la compra de vivienda va perdiendo protagonismo con cada nueva generación

Actualmente, menos de la mitad de los nacidos entre 1985 y 1995, todos ellos treintañeros, tiene casa en propiedad, lo que unido al creciente problema de acceso a la vivienda, por el encarecimiento de los precios, permite anticipar un aumento de la brecha respecto a sus abuelos en lo que a propiedad de una casa se refiere. Salvo que se aplique una decidida política, o una oleada de herencias lo evite.

Esta falta de inversión en vivienda tampoco parece explicarse por un aumento de otro tipo de inversiones, sino por la menor capacidad de inversión o falta de cultura de ahorro de cada nueva generación. Según el BdE, la riqueza neta mediana (activos menos deudas) de los nacidos en torno a 1960 era de algo más de 200.000 euros a los 45 años, casi el doble de los 107.031 euros que alcanza la generación de 1980 a la misma edad.

No obstante, en los últimos años, se ha desarrollado en España toda una industria de inversión ligada al sector inmobiliario que ha abierto una alternativa al modelo tradicional, desde las famosas socimis, hasta los nuevos vehículos de crowdfunding. Esta segunda fórmula permite a los particulares unir pequeñas cantidades de dinero para acceder a grandes proyectos inmobiliarios, ya sea una villa de lujo en Ibiza o un hotel en Madrid, y lograr así rentabilidades de dos dígitos con su alquiler y posterior venta. Pero, como toda inversión financiera, tiene riesgos, y esta amenaza es mayor cuando se carece de cultura financiera, como ocurre entre el 80% de la población europea, según datos de Comisión. Quizás por ello, los españoles siguen prefiriendo guardar el dinero debajo de un ladrillo.