Las viviendas de súper lujo (+5M) en Madrid romperán la barrera de los 30.000€/m2

Las viviendas más caras y exclusivas de Madrid podrían superar la barrera de los 30.000 euros el metro cuadrado en cinco años, una cifra nunca vista en el residencial de lujo en Madrid. Este récord se superará en las propiedades denominadas high-end, es decir, en aquellas cuyo importe se sitúa por encima de los cinco millones de euros.

Esta es una de las principales conclusiones del estudio Luxury Homes 2025, elaborado por la consultora Colliers y que analiza tanto el mercado de las branded residences como el stock de vivienda de lujo de obra nueva en Madrid, con un precio superior a los 2 millones de euros. Un mercado al alza y en plena ebullición, como muestra el hecho de que, durante la última década, el precio por metro cuadrado en el mercado residencial high-end de la capital se ha incrementado a razón de 1.550 euros cada año. Es decir, el metro cuadrado en los últimos diez años, en las propiedades más premium, se ha encarecido 15.000 euros. Y subiendo, ya que Colliers considera que Madrid es la capital europea con mayor proyección en el mercado residencial High-End.

"A raíz de la pandemia se ha producido un acelerón de precios. Antes de la pandemia estábamos en incrementos anuales de unos 500 euros el metro cuadrado, de tal manera que si la tendencia se mantiene, no parece una locura que en 2030 estemos en los 30.000 euros. No hay burbuja, sino que tenemos unas condiciones increíblemente inmejorables en Madrid que cada vez atraen más al comprador internacional y al empresario de provincias", asegura Luis Valdés, managing director de residential sales advisory en Colliers.

El metro cuadrado en el mercado residencial high-end de la capital se ha incrementado a razón de 1.550€ cada año, 15.000 desde 2015

Un ejemplo, en 2015 salió a la venta Serrano 7, el primer gran proyecto de viviendas de lujo tras el estallido de la crisis. Los precios partieron desde 9.000 euros el metro cuadrado y alcanzaron los 13.000 en 2019. O Lagasca 99, donde los precios de salida se situaron en 9.500 euros, si bien pronto se alcanzaron los 10.000 euros. "Si ahora saliera al mercado, habría promotores con la estrategia de vender a 25.000 euros el metro cuadrado. Para que os hagáis una idea, en este proyecto se han vendido dos propiedades por más de 17 millones de euros".

Otro ejemplo, en 2021, el famoso ático tríplex de Madrid ubicado en Montalbán 11, batía todos los registros en el mercado de lujo de la capital. Por sus 750 metros se pagaron en torno a 14,6 millones de euros, a 19.000 euros por metro cuadrado. Ambas cifras supusieron en aquel momento cifras récord,. Sin olvidar en Villa París, el proyecto de Manuel Campos, Abel Matutes y Rafa Nadal en Justicia, que ya en 2017 ponía en el mercado viviendas de lujo entre 15.000 y 20.000 euros el metro cuadrado, cifras que en aquel momento parecían impensables en un mercado como Madrid y que, no solo se han batido con creces, sino que en cinco años, podrían formar parte del pasado.

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E. Sanz

"En los 15 años que llevo trabajando en el mercado de lujo, nunca he vivido un momento como éste y el año que viene será bastante mejor. Cada año nos sorprende", reconoce Valdés. "La demanda sigue imparable y sigue llegando y está provocando que la mancha de aceite se esté extendiendo desde el barrio de Salamanca y Chamberí hacia otros barrios. Tal es así que zonas como La Moraleja o La Finca, que ya va por su cuarta fase, se estén posicionando como alternativa a los barrios más céntricos", destaca el directivo de Colliers.

Este experto reconoce cómo en La Finca, por ejemplo, "las expectativas del precio del metro cuadrado están en torno a 11.000-12.000 euros, mientras que en La Solana de Valdebebas, los precios ya están por encima de 8.000, de promedio. Obviamente, esto nos ha chocado, ya que hace un par de años, en La Solana estaban en el torno de 6.500 euros el metro cuadrado. Y, sin embargo, estos 8.000 euros ya reales, con cuatro reservas y con precios de 1,5 millones de euros y familias jóvenes con hijos que, a medida que se han ido incrementando los precios en Salamanca o Chamberí, es donde han podido comprar con ese presupuesto".

Valdés se refiere al proyecto de Culmia y la mexicana Alterna Consulting de 10 viviendas unifamiliares de lujo en La Solana, ubicado junto a La Moraleja.

Lujo, a partir de 2 millones de euros

El informe de Colliers analiza la oferta de vivienda de lujo a la venta de Madrid a partir de los 2 millones de euros y ha identificado 153 viviendas de obra nueva actualmente a la venta en Madrid capital -frente a los 13 proyectos de 2023-, distribuidas en 22 proyectos -frente a las 46 unidades de 2023-, de los cuales el 55% se encuentra en el barrio de Salamanca, mientras que Chamberí concentra el 23% de la oferta. Como dato destacable, El Viso y la Zona Centro acumulan el otro 23% restante, ambas zonas empiezan a ser ubicaciones estratégicas para el mercado residencial High-End ante la escasez de producto.

Salamanca es el barrio que tiene a la venta mayor número de viviendas nuevas de más de 5 millones (49 unidades), la más cara: 17,5M

Así, el incremento de viviendas y el número de promociones con respecto al último informe Luxury Homes de Colliers, de diciembre de 2023, ha sido de 233% y 69% respectivamente. El crecimiento espectacular en el número de viviendas se debe en gran medida a la promoción Torre Castelló, el primer rascacielos en el barrio de Salamanca, con un volumen de unidades no visto hasta la fecha y cuya comercialización está a cargo de Colliers.

“El incremento del número de proyectos en estas dos zonas muestra, por un lado, la supremacía del barrio de Salamanca en viviendas High-End, seguido de Chamberí y por otro, una clara tendencia de expansión geográfica del mercado ante la escasez de edificios en las zonas prime. Los promotores están apostando por la rehabilitación de edificios históricos en zona centro y desarrollos exclusivos en áreas metropolitanas” comenta Victoria García-Carranza, Directora de Residential Sales Advisory en Colliers.

La consultora distingue tres tipos de vivienda, según su precio. Ultra High-End, con tickets por encima de los 5 millones de euros, que suponen el 34% de la oferta de viviendas actualmente en venta, y cuyos precios de venta ya superan los 27.000 euros el metro cuadrado. El barrio de Salamanca, con un total de 12 proyectos, es la zona que mayor oferta de más de 5 millones tiene. En concreto, de las 112 unidades en comercialización, 49 de ellas (el 44%) están por encima de este precio. Un ejemplo de este tipo de producto son las Mandarin Oriental Residences Madrid, de Blasson Properties y Pictect.

De hecho, la unidad más cara en el barrio de Salamanca está a la venta por 17,5 millones de euros, a 27.500 euros el metro cuadrado, el precio por metro cuadrado más alto actualmente en Madrid. De hecho, este barrio mantiene los precios más elevados en todos los segmentos, registrando el precio euros por metro cuadrado mínimo más alto -7.856 euros el metro cuadrado-, en contraposición con lo que sucedía en el año 2023, cuando el barrio de Chamberí registró 8.960 euros el metros cuadrados.

Además, en Chamberí, por su parte, hay muchas menos viviendas de lujo a la venta, en concreto, 25, si bien solo 4 superan los 5 millones, la mayoría de viviendas (unidades) se mueven entre 2 y 5 millones de euros. Ni en Justicia, ni en el Centro ni en El Viso hay actualmente viviendas de más de 5 millones a la venta.

El rango intermedio, considerado High-End, analiza propiedades entre 3,5 y 5 millones de euros y concentra el 19% de las viviendas de lujo actualmente en comercialización, con precios máximos de venta cercanos a los 19.000 euros el metro cuadrado, mientras que, por último, se encuentra la categoría Premium, entre 2 y 3,5 millones de euros -y precios en torno a 10.000 euros el metro cuadrado-, que aglutina el 47% de la oferta disponible.

El comprador de este tipo de viviendas es, mayoritariamente internacional (60% o 70% extranjero frente a un 40% o 30% nacional), si bien, está mucho más presente en las operaciones de branded residences y en tickets más altos.

En la liga de las grandes ciudades del mundo

Superar los 30.000 euros el metro cuadrado supondría un hito para Madrid y le permitirá consolidar su papel en la liga de las ciudades del mundo para adquirir una vivienda de lujo. De hecho, si al precio del metro cuadrado se le quita el impacto en el precio de las zonas comunes, estaríamos hablando de precios en torno a un 15% superiores, según Valdés, lo que nos acercaría, o incluso superaría, los precios de repercusión de París.

“Mientras Londres mantiene su posición de liderazgo en el mercado residencial High-End, Madrid le ha ganado terreno rápidamente, ofreciendo precios más competitivos y atractivos rendimientos de inversión. Esta dinámica ha llevado a que inversores internacionales, especialmente de América Latina y Estados Unidos, consideren a Madrid como una alternativa viable y rentable frente a otras capitales europeas. El mercado residencial de lujo en Madrid tiene un futuro prometedor, respaldado por la entrada de estos nuevos actores internacionales, la diversificación de la oferta y una demanda internacional cada vez más consolidada” añade.

En apenas dos años, con la apertura de nuevos hoteles de cinco estrellas, el auge de prestigiosas escuelas de negocios internacionales -IESE, ESCP e IE, todas ellas en el top 10 de las mejores instituciones educativas de Europa-, el elevado nivel de seguridad de la ciudad, unido a una excepcional oferta cultural y a un clima inmejorable, Madrid se ha posicionado al frente de las grandes ciudades europeas.

"En nuestro 2023, destacábamos la trayectoria ascendente de Madrid como un referente emergente en Europa, aunque todavía rezagada frente a grandes ciudades del eje conocido como Blue Banana: Londres, Bruselas, Ámsterdam, Colonia, Fráncfort, París o Milán. No obstante, tan solo un año después, esta evolución se ha afianzado, situando a Madrid como una “ciudad rebelde”, que se distingue por su capacidad para atraer inversión, turismo y riqueza de forma sostenida", recuerdan desde Colliers. Asimismo, la capital se ha posicionado como la cuarta ciudad más atractiva a nivel global para los High Net Worth Individuals (HNWI), los ultra ricos, solo por detrás de Dubái, Miami y Nueva York, y por delante de París y Londres.

Punto de inflexión en 2020 con el Four Seasons

Uno de los puntos claves que ha impulsado el residencial de lujo en la caiptal ha sido la irrupción en el mercado de las famosas branded residences, viviendas de lujo con servicios de una cadena hotelera.

"La apertura en 2020 del Hotel Four Seasons Madrid —el tercer establecimiento de la cadena en Europa— marcó un punto de inflexión para el turismo de lujo en la capital", reconoce Luis Valdés. "Hasta entonces", prosigue, "Madrid no formaba parte del circuito habitual del cliente High- End. Sin embargo, la llegada de esta prestigiosa marca internacional transformó la percepción de la ciudad, convirtiéndola en un destino atractivo para un público que planifica sus viajes en función de la presencia de hoteles como el Four Seasons".

Este tipo de residences han tenido un impacto en los precios, ya que, en algunos casos, permiten vender estas propiedades entre un 20% y un 30% más caro que el producto de lujo tradicional que no cuentan con los servicios de una marca hotelera. En el caso de Mandarin Oriental, los precios de sus 30 residences se han vendido a un promedio de 19.000 euros el metro cuadrado, si bien, algunas unidades que han superado los 25.000 euros por metro cuadrado.

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E. Sanz

"Los proyectos de branded residences suelen tener precios de venta y alquiler superiores a los de los proyectos sin marca, debido a la prima que se paga por la exclusividad, el diseño y el prestigio de la marca. Además, las propiedades bajo marcas de lujo tienden a revalorizarse más que los proyectos sin marca, debido a la escasez, la demanda constante y la protección que otorga la marca. Esto se traduce en una mayor rentabilidad para los inversores y compradores", añade Valdés.

Entre las operaciones más recientes en este segmento, destaca la adquisición del edificio situado en la calle Alcalá 44 por parte del fondo Besant Capital con Blasson, a la aseguradora Zurich. Tras la compra del inmueble, la opción más probable es el desarrollo de 40 branded residences, con una inversión prevista de 60 millones de euros. Por otra parte, algunas de las marcas premium de cadenas internacionales como Rosewood, Marriott y Amán han manifestado su interés en participar en este proyecto para establecer su presencia en la capital española.