La vivienda más cara es cada vez más cara y la más barata, también

Las subidas de los precios de la vivienda se extienden como una mancha de aceite por toda España. Desde hace años, son pocos los rincones de la geografía españoles en donde no se encarece la vivienda, tanto en obra nueva como de segunda mano, tanto en barrios ricos como pobres. La vivienda sube en toda España, de tal manera que la vivienda más cara, de lujo, cada vez es más cara y la vivienda más barata y asequible, también.

El fuerte aumento del precio de la vivienda en determinados mercados, especialmente en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Mallorca, Marbella o Alicante, está provocando un desplazamiento de la demanda de vivienda hacia zonas periféricas más asequibles. Y lo mismo está sucediendo con el fuerte aumento de las temperaturas durante el verano.

El 'efecto mancha de aceite' ha provocado que los aumentos de precios sean generalizados. Sube la vivienda en barrios ricos y pobres

Las olas de calor cada vez más intensas que sacuden a los destinos turísticos por excelencia -costa mediterránea y archipiélagos-, también están provocando el desplazamiento de los compradores hacia otras zonas de España con temperaturas más agradables y frescas, lo que se ha traducido un importante incremento de las transacciones. Y se espera que en un futuro no muy lejano, el precio de la vivienda comience a crecer de forma vigorosa, este mismo 2025, tal y como anunciaba esta misma semana CaixaBank.

Este 'efecto contagio' o 'efecto mancha de aceite' ha provocado que los aumentos de precios sean generalizados. Sube la vivienda en barrios ricos y pobres. En aquellas zonas con los precios de la vivienda más bajos de España, las subidas de valores son mucho más significativas que en zonas con los precios más elevados y afectan en mayor medida a bolsillos con menores posibilidades.

Así lo ha constatado el Grupo Tecnitasa en su estudio anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda, que analiza el precio de la vivienda en altura en las capitales de provincia y principales ciudades españolas. Según este informe, los importes máximos siguen subiendo a un ritmo por encima del 4% anual, mientras que los precios para las viviendas más asequibles también suben y a un ritmo cercano al doble que lo más caro, casi al 8% (7,78%).

Destaca Segovia, en la zona de El Cerro, con un incremento del 60% al pasar los precios de 800 a 1.300 euros el metro cuadrado; o en Guadalajara, en El Balconcillo, con incrementos cercanos al 37%, al pasar de 950 a 1.300 euros. Otras subidas por encima o cercanas al 30% en viviendas asequibles se registran en Las Palmas de Gran Canaria en La Paterna (33,3%), en Ávila (30,7%) o en Valencia en torno a la Avenida Primado Reig (29,6%).

“Lo más caro cada vez se pone más caro, pero debido a la escasez de vivienda tanto de primera como de segunda mano, lo más barato está incrementando su precio muy notablemente en muchas provincias españolas, tanto en la Península como en las distintas Islas de nuestra geografía”, asegura José María Basáñez, presidente de Grupo Tecnitasa. Y es que, en un mercado alcista como el actual, suben los precios en todo tipo de viviendas.

Los precios del informe son muy diversos y van desde los que se dirigen un público muy acaudalado en Madrid (19.000 euros el metro cuadrado), Palma de Mallorca (16.000 euros), Marbella (15.000 euros), Barcelona (10.120 euros) o San Sebastián en el País Vasco (8.905 euros) a compradores con un poder adquisitivo mucho más limitado, hacia viviendas muy económicas, como las de Talavera de la Reina, en Toledo, por 340 euros el metro cuadrado; Ponferrada, en León, por 480 euros; Elche, en Alicante, por 509 euros; Jerez de la Frontera, en Cádiz, por 525 euros; Alicante capital por 528 euros; León y Castellón de la Plana, por 550 euros o, finalmente, Tarragona, por 585 euros el metro cuadrado.

“Dado que se trata de los valores máximos y mínimos de cada ciudad (aunque sin contemplar datos excepcionales) y en zonas que pueden variar, el aportar promedios es menos representativo de lo habitual. No obstante, existe un claro incremento de los precios de venta (casi un 6%) debido principalmente a la desproporción entre oferta y demanda, y que estos son significativamente más acusados en las zonas más económicas”, destaca Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa.

Subidas a doble dígito

Si centramos el foco en las zonas con los precios más caros, destacan incrementos a doble dígito en Recoletos, en Madrid, que el año pasado arrebató a la calle Serrano el trono de ser el precio más prohibitivo de España. En el informe de 2025, Recoletos sigue siendo como la zona más exclusiva de España, con un incremento del 18,75% al pasar de 16.000 a 19.000 euros el metro cuadrado, con los pisos más señoriales del epicentro del lujo y la cultura de la capital.

Otras ubicaciones con precios muy prohibitivos están en Palma de Mallorca, en concreto en Nou LLevant y Portixol, con precios de 16.000 euros el metro cuadrado; en Marbella, en Puente Romano, que llegan a los 15.000 o en el Paseo de Gracia de Barcelona, que alcanzan los 10.120 euros el metro cuadrado.

Otras capitales que han incrementado sus precios máximos, incluso por encima de la capital madrileña, fueron Málaga con un incremento del 28,5% en la zona de Torre del Río - La Térmica, con una subida de 2.000 euros el metro cuadrado. Bilbao, con una subida superior al 19% en la zona de Abandoibarra y Plaza de Euskadi, cuyo metro cuadrado ha pasado de 6.240 a 7,450 euros; Almería, en un porcentaje similar, al pasar de 2.100 a 2.500 euros el metro cuadrado en la zona comprendida entre el Paseo de Almería y la Rambla de Federico García Lorca, o zonas puntuales como Plaza de Barcelona o Avenida de la Estación o Santa Cruz de Tenerife, en el entorno de la Avenida del Tres de Mayo, al pasar de 2.300 a 2.700 euros el metro cuadrado (17,4%).

Otro de los aspectos que vuelve a poner de manifiesto el informe es la importante brecha de precios que existen en determinados mercados entre las propiedades más caras y las más asequibles. "La mayor diferencia de precios se produce, por lógica, en aquellas comunidades donde los precios máximos son más prohibitivos", destaca la tasadora. En las cinco comunidades autónomas donde la brecha es más acusada, el precio del metro cuadrado de las viviendas más caras supera los 8.500 euros, y en todas ellas la horquilla se ha ampliado entre 2024 y 2025.

Los ejemplos más claros son la Comunidad de Madrid, con un diferencial de 18.050 euros el metro cuadrado entre San Cristóbal de los Ángeles, con precios a 950 euros el metro cuadrado, a los ya mencionados 19.000 euros en Recoletos. En las Islas Baleares, la diferencia es de 14.500 euros entre las viviendas de Nou LLevant y Portixol y las más modestas de Son Gotleu. No se queda atrás, con una brecha muy parecida, Andalucía entre las viviendas de Puente Romano de Marbella y la zona de San Telmo o Federico Mayo en Jerez de la Frontera.

Otras dos comunidades que también mantienen una gran desigualdad entre los pisos más caros y más baratos son Cataluña, con un diferencial de 9.535 euros el metro cuadrado, que van de los 10.120 euros en el Paseo de Gracia de Barcelona a los 585 euros de Torreforta en Tarragona o el País Vasco con 7.415 euros de diferencia entre los 1.490 euros en el Barrio Retuerto, Buen Pastor y Llano en Barakaldo (Vizcaya) y los 8.905 euros de la Avenida Libertad o Paseo Miraconcha en Donosti (Guipúzcoa).

Por el contrario, la menor diferencia entre los precios más caros y más baratos sigue estando en Extremadura, con tan solo 1.760 euros el metro cuadrado entre la Avenida de Elvas, en Badajoz y Aldea Moret, en Cáceres. Las otras comunidades donde menos diferencia de precio hay entre las viviendas más exclusivas y las más económicas son La Rioja, con 2.170 euros; la Ciudad Autónoma de Melilla, con 2.300 euros o Asturias, con 2.451 euros.

También hay algunas bajadas de precios

El informe de Grupo Tecnitasa también recoge algunas caídas de precios. En el rango más bajo de precios, destaca Santander, con un importe del metro cuadrado de 970 euros, con una caída de precios de casi el 26%, situándose la nueva zona más asequible en Avenida de Herrera Oria y alrededores. Otras caídas mucho menos significativas están en Torrent (Valencia) con un 13,3%, bajando de 750 a 650 euros el metro cuadrado en la “zona estación de metro” y Barrio San Ernesto. También en Toledo, en Santa Bárbara, donde se pueden adquirir viviendas por 700 euros el metro cuadrado o en las capitales gallegas de Lugo y Orense, con descensos del 6,67% y del 2,07%, respectivamente.

Málaga, paradójicamente, también cae en los precios mínimos, un 3,3% en la zona de Palma/Palmilla de los 600 a los 580 euros el metro. En cuanto a la caída en los precios de las zonas con precio más elevados, mencionar a Granada con una mínima bajada del 1,39% -unos 50 euros el metro cuadrado- en la zona de Puerto Real y entorno y, finalmente, Vitoria/Gasteiz, capital en la que se ha producido una significativa reducción del mercado en el centro de la ciudad, "representado ahora solo por ofertas puntuales, que se han entendido ya como no relevantes de una zona, y un consecuente desplazamiento de la zona del informe a nuevas ubicaciones como la Avenida Sur o el Paseo de la Música", concluyen desde la tasadora.