Lo imposible: España necesita 380.000M (el 25% del PIB) para rehabilitar sus viviendas

España se enfrenta al reto monumental de rehabilitar su parque de viviendas, uno de los más antiguos de Europa: 7,6 millones de viviendas con deficiencias significativas de conservación y habitabilidad. Nada más y nada menos que el 25% de su Producto Interior Bruto (PIB), 376.647 millones de euros, lo que da idea del enorme reto al que se enfrenta el país con un claro problema de acceso a la vivienda.

Son las conclusiones de un informe de la proptech Clikalia, que calcula que si el objetivo se ampliara a una rehabilitación integral para alcanzar una calificación energética A en todo ese parque, la cifra ascendería a 564.238 millones de euros, casi el 38% del PIB. "Con una inversión semejante, se reformarían alrededor de 16,5 millones de viviendas, un 41% del total de las censadas como primera vivienda, es decir, aquellas en las que existe población empadronada", aseguran desde la compañía.

Conseguir una calificación energética A en todo el parque de viviendas supondría el 38% del PIB

El informe de Clikalia alerta de que si España no acomete con urgencia la rehabilitación de su parque inmobiliario, millones de viviendas seguirán sin cumplir con los estándares mínimos de habitabilidad, seguridad y eficiencia energética, dificultando el acceso a vivienda en condiciones óptimas. Esto no solo afectaría la calidad de vida de los ciudadanos, sino que también supondría un freno para los objetivos climáticos europeos y la modernización del sector inmobiliario.

"Para abordar este desafío, es fundamental una estrategia público-privada que combine incentivos fiscales, acceso a financiación y una regulación que facilite la inversión en rehabilitación, permitiendo que el capital privado actúe como un motor de transformación urbana sin trabas innecesarias", destaca Xandra López Gurruchaga, Head de Cataluña de Clikalia y directora del informe.

Un parque envejecido que limita el acceso a la vivienda

La edad media del parque residencial en España es de 44 años, lo que implica que más de la mitad de las viviendas del país fueron construidas antes de 1980, mucho antes de la entrada en vigor de normativas clave como el Reglamento de baja tensión (2002) y el Código técnico de la edificación (2006). Esto provoca que, debido, precisamente a la antigüedad de todas esas viviendas, muchas carezcan de aislamiento térmico, tengan instalaciones eléctricas obsoletas y distribuciones espaciales poco funcionales.

Esto significa que una gran parte del parque inmobiliario no cumple con los estándares básicos de seguridad, eficiencia energética y habitabilidad, lo que agrava además los desafíos en las zonas con mayor demanda y precios más elevados. Las ciudades más tensionadas, donde la accesibilidad a la vivienda es más difícil, son justo aquellas que cuentan con un parque residencial más antiguo y desactualizado.

El 50% de las viviendas tienen más de 40 años y "presentan deficiencias estructurales, de seguridad y eficiencia energética", según Clikalia, mientras que un 43% de las viviendas censadas en municipios de más de 50.000 habitantes "se clasifican en estado de conservación malo, regular o normal”.

"España tiene más de 10 millones de viviendas que necesitan ponerse al día no solo para reunir determinadas condiciones de habitabilidad, sino también para solventar el problema de acceso a la vivienda", destaca Javier Catón, head of asset management de Clikalia. Un enorme reto y una gran oportunidad si tenemos en cuenta que, como asegura Catón, apenas se reforman entre 6.000-8000 viviendas cada trimestre. "Ni en 100 años reformamos conseguiríamos reformar el parque residencial español. Además, el tejido constructor y promotor está muy deteriorado y tampoco tenemos capacidad para cambiar estas cifras a corto plazo", ha asegurado.

Si se introduce la eficiencia energética en el análisis, la necesidad de rehabilitación aumenta: un 80% de las viviendas son ineficientes, lo que equivale a 22 millones de unidades que deberían ser reformadas para superar la etiqueta energética D, constatan desde la proptech.

Hay que recordar que la Unión Europea implementaba recientemente una nueva normativa que permitirá transformar el mercado inmobiliario en los próximos años. La Directiva Europea de Eficiencia Energética de la Edificación del 8 de mayo de 2024 establece, por ejemplo, que a partir de 2030 no será suficiente contar con un simple certificado energético para vender o alquilar una vivienda, sino que dicho certificado deberá cumplir con una calificación mínima de eficiencia energética.

El objetivo de la directiva europea es mejorar la eficiencia energética de las viviendas en toda Europa con el objetivo de reducir su consumo energético -que se traducirán en un ahorro significativo en las facturas de luz y gas-, así como aportar mayor confort a sus habitantes, promoviendo hogares más acogedores y sostenibles.

La normativa afectará a más del 80% de las viviendas actuales del país, según el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE). Es decir, 8 de cada 10 viviendas de España que cuentan con una calificación inferior a una 'E', la sexta y antepenúltima en la escala de etiquetas de eficiencia energética. Hay que recordar que hasta 2007, una letra 'E' era un buen resultado. En 2033, la normativa se volverá aún más estricta, exigiendo una calificación mínima de D.

Un gran problema en Madrid o Barcelona

En urbes con cascos históricos relevantes como Madrid y Barcelona, el problema es aún más pronunciado: en la capital, la edad media del parque residencial supera los 60 años, mientras que en Barcelona alcanza los 70, con gran parte de sus viviendas construidas sin las condiciones de seguridad y eficiencia necesarias y exigidas por ley.

En este contexto, el informe de Clikalia destaca que la regeneración urbana es una herramienta clave para mejorar la accesibilidad a la vivienda y avanzar en sostenibilidad. Para ello, es imprescindible una colaboración público-privada, que permita canalizar la inversión privada y acelerar la rehabilitación a gran escala.

En el caso de Barcelona, la ciudad podría verse perjudicada por una normativa de reciente aprobación. "El decreto-ley anunciado por el Govern de Cataluña sobre el incremento al 20% del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) para grandes tenedores podría tener efectos no deseados en la regeneración urbana si no distingue a los agentes rehabilitadores de otros actores", asegura Xandra López Gurruchaga.

“Si este decreto-ley no diferencia entre los distintos actores que adquieren más de 5 viviendas, se corre el riesgo de frenar la rehabilitación de miles de viviendas en Cataluña”, explica. “Los agentes rehabilitadores buscan la modernización del parque existente, mejorando su eficiencia energética y su habitabilidad. Aplicarles un incremento del ITP hasta el 20% supondría un freno a la inversión en rehabilitación, reduciendo la oferta de vivienda en condiciones óptimas y ralentizando el proceso de regeneración urbana que Cataluña necesita”, añade. "Si finalmente se implanta, implicaría que tendríamos que estar pagar por rehabilitar".

De los 7,6 millones de viviendas en estado de deterioro en España, 1,3 millones están en Cataluña. En esta comunidad autónoma, el 82% del parque fue construido antes del Código Técnico de la Edificación de 2006, lo que supone graves deficiencias en aislamiento, accesibilidad y seguridad, según Clikalia. En Barcelona, según las estimaciones del informe, el 64% de las viviendas podrían no disponer de toma de tierra obligatoria, aumentando el riesgo de electrocuciones e incendios.

Un impacto directo en la sostenibilidad y la accesibilidad

Cataluña, además, tiene el desafío de rehabilitar 629.000 viviendas antes de 2030 para cumplir con la Directiva Europea 2024/1275, que obliga a reducir el consumo energético del parque residencial en un 16%. "Para ello, la inversión privada en rehabilitación resulta esencial. Aplicar el incremento del ITP a los agentes rehabilitadores encarecería la entrada de vivienda renovada al mercado, afectando a miles de familias", insiste López Gurruchaga.

Actualmente, y según muestra el informe de Clikalia, una familia en España necesita 17 años de ahorro para comprar y reformar una vivienda en mal estado, mientras que, si accede a una ya rehabilitada por un operador especializado, este plazo se reduce a 11,3 años, al quedar el coste de la rehabilitación absorbido por la hipoteca. En este sentido, desde esta compañía considera que penalizar la actividad de los rehabilitadores incrementaría los plazos de acceso a vivienda renovada. "Con estos datos parece evidente que para una familia es inviable conseguir los ahorros necesarios para comprar una casa y acometer su rehabilitación para tener una vivienda eficiente", destaca esta experta.

"Hay un dato muy positivo que es que en el último año, el número de rehabilitaciones se incrementó en un 50% en España. Y es más, si lo comparamos con 2019, creció un 150%. Esta cifra parece muy alentadora, pero en realidad es que partimos de cifras súper bajas porque, en términos globales, en España, la tasa de renovación del parque urbano es inferior al 1% anual. Un porcentaje miserable. De hecho, si lo comparamos con otros países de Europa, estamos 25 veces por debajo de Francia y 19 veces por debajo de Alemania".

Y concluye, "es necesario atraer capital para acometer esta tarea, porque estamos hablando de que hay que gastarse una cuarta parte del PIB de este inmenso parque de viviendas, y estos fondos tienen que venir de alguna parte. Hay que dar incentivos para la regeneración de la oferta a todos estos actores cuya actividad principal se centra en regenerar el parque urbano, sin que existan escollos que les impidan hacer su actividad. Y por último, es necesaria la coordinación de todos los actores, tanto del sector privado, como público, incluyendo a los propios propietarios de las viviendas, porque la regeneración del parque urbano es una misión con una gobernanza sumamente difícil. Es muy capilar, muy granular, necesita mucha estandarización de procesos, mucha industrialización para buscar economías de escala. Hay que pensar en grande".