La 'España fresca' del norte se calienta: se dispara la venta de casas y subirán los precios

La temperatura ha irrumpido como un factor relevante a la hora de comprar casa y no solo entre los españoles, sino también entre los extranjeros que, hasta ahora, habían apostado claramente por la costa mediterránea y por ambos archipiélagos para comprarse una segunda residencia, dejando el norte del país al comprador nacional.

El norte de España, precisamente por su clima, menos soleado y caluroso que el Mediterráneo, ha sido, tradicionalmente, un destino para el turista y comprador español. Y así sigue siendo. Sin embargo, las altas temperaturas, que no dejan de registrar récord tras récord cada verano y que aún siguen actuando como polo de atracción para el turismo y para un determinado perfil de compradores —con el consiguiente incremento de precios—, también han provocado que una parte de la demanda se esté trasladando a zonas no solo con mejores temperaturas, sino también con precios más asequibles.

Tal es así que los últimos años, las compraventas están creciendo de forma más vigorosa en la 'España fresca' y 'verde', en el noroeste peninsular, mientras que las zonas turísticas tradicionales, que aunque siguen concentrando el mayor interés, registran avances más suaves de la demanda, tal y como muestra el último informe elaborado por CaixaBank. Estos mercados 'calientes' parten de niveles mucho más elevados tanto de transacciones como de precios, lo que condiciona que los incrementos también sean menores, a diferencia de lo que sucede en esos otros mercados, que parten de niveles mucho más bajos.

Así, el mayor incremento de compraventas en 2024 se ha registrado en comunidades y en provincias con temperaturas promedio más bajas durante el verano de 2024, como se puede apreciar en el gráfico superior. Los mayores incrementos de transacciones se registran en Galicia (22,3%), La Rioja (20,0%), Castilla-La Mancha (19,4%), Asturias (18,6%), Cantabria (16,4%), Navarra (15,0%) y País Vasco (13,8%), la mayoría de ellas en el noroeste peninsular.

Baleares fue la única que experimentó un descenso en el número de compraventas (–2,8% en 2024), y otras comunidades turísticas como Canarias, Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana, anotaron un aumento de compraventas modesto, inferior al promedio nacional, si bien es cierto que estas regiones representan más de la mitad de las compraventas del conjunto de España.

El gráfico superior sitúa las provincias según su temperatura promedio en verano de 2024 (escala horizontal) y el crecimiento de las compraventas en 2024 (escala vertical). Se puede observar que las zonas más frescas de España, señaladas con un círculo verde, están experimentando un crecimiento de las compraventas más elevado que las provincias tradicionalmente más turísticas y calurosas (círculo azul) o que el resto.

"Esta evolución muestra el gran atractivo que está cobrando el noroeste peninsular como destino turístico, como consecuencia del aumento de las temperaturas y de las olas de calor de los últimos veranos. Un análisis del gasto turístico, a partir de los pagos con tarjetas en TPV de CaixaBank, muestra también que los municipios más frescos de España tuvieron un crecimiento del gasto turístico más rápido entre las temporadas altas de 2019 y 2023, lo que pone de relieve el auge del turismo verde y activo en las zonas menos cálidas", añade el informe.

Si nos centramos en los municipios del norte de España, si bien algunos parten de cifras muy bajas, se observan incrementos muy relevantes de las transacciones en varios municipios de País Vasco, Asturias, Cantabria y Galicia, tal y como se puede apreciar en el gráfico superior.

El aumento de las ventas traerá aumentos de precios

A pesar del fuerte incremento de las transacciones en el norte de España, lo cierto es que, al menos hasta ahora, estas zonas han mostrado una mayor contención en los precios que zonas turísticas tradicionales. Y es que, como recoge CaixaBank, durante 2024, el precio de la vivienda creció de forma más vigorosa en las zonas más caras, lo que acrecienta la brecha de precios entre municipios y regiones, algo que ha empezado a desplazar parte de la demanda hacia zonas más asequibles.

"A nivel provincial, se observa que la temperatura podría ser un factor relevante: las compraventas crecen de forma más vigorosa en la 'España fresca', en el noroeste peninsular, mientras que las zonas turísticas tradicionales registran un avance más suave de la demanda. Además, el fuerte aumento del precio de la vivienda en las grandes urbes está provocando un desplazamiento de la demanda de vivienda hacia zonas periféricas más asequibles, unos municipios en los que se prevé que el precio de la vivienda crezca de forma vigorosa en 2025", señalan desde CaixaBank.

"Por el momento, no se observa un importante aumento de precios, pero el auge comprador llevará a ello en un futuro"

Y es que, como explica a El Confidencial Judit Montoriol, economista principal de CaixaBank Research, "el efecto del cambio climático sobre el turismo ya lo veníamos analizando desde hacía un tiempo, y ahora lo hemos comenzado a ver en el inmobiliario. Las zonas tradicionales son las que siguen atrayendo mayor número de turistas, pero desde hace tiempo venimos observando un cambio de preferencias hacia un turismo verde, de familias... en zonas menos congestionadas, donde el cambio climático y las olas de calor no están teniendo tanto impacto".

"Nuestras oficinas en el noroeste del país ya observan esta tendencia, tanto del cliente nacional como del internacional, que busca segundas residencias en zonas más frescas de España. Zonas que, por otra parte, también son relativamente más asequibles, con un precio medio más bajo frente a las zonas turísticas tradicionales donde se concentra el mayor número de compraventas. Es cierto que por el momento no se observa un importante aumento de precios, pero el auge comprador llevará a ello", añade Montoriol.

Montoriol recuerda que el sector residencial se encuentra en plena fase expansiva que, según el reloj inmobiliario de CaixaBank, se caracteriza por un aumento de las ventas y de los precios. "Nuestro reloj inmobiliario muestra que los precios terminarán subiendo con más vigor por el empuje de la demanda".

No obstante, en su opinión, este mayor apetito por viajar o comprar en el norte no va en detrimento de las zonas turísticas tradicionales, que siguen siendo las más demandadas y donde más transacciones de extranjeros se producen.

A nivel de provincias, aquellas con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros son Alicante (43,95%), Santa Cruz de Tenerife (35,73%), Málaga (33,71%), Illes Balears (31,5%), Girona (29,86%), Murcia (23,84%), Las Palmas (22,06%), Almería (19,9%), Tarragona (16,04%) y Castellón (14,52%), según los datos a cierre de 2024 del Colegio de Registradores. Por comunidades autónomas, Illes Balears (31,5%), Comunitat Valenciana (29,26%), Canarias (28,54%), Región de Murcia (23,84%), Cataluña (15,79%) y Andalucía (14,95%). Es decir, la costa mediterránea y los archipiélagos.

En Asturias, los extranjeros han pasado de representar el 1,94% al 6,89% de las compras

Antes incluso de la pandemia, comunidades como Galicia, Navarra, Cantabria, La Rioja, Asturias o País Vasco ya venían registrando crecimientos en las transacciones por parte de extranjeros. En Galicia, por ejemplo, los extranjeros han pasado de representar el 0,48% de las compraventas en 2016 al 2,23% en el cuarto trimestre de 2024. En Asturias se ha pasado del 1,94% al 6,89%, en La Rioja del 3,82% al 6,83% y en Cantabria, del 2,90% al 4,22%. En País Vasco, los extranjeros ya suponen el 3,64% de las transacciones totales frente al 2,03% respecto a 2016, según datos de los registradores. Porcentajes muy bajos aún, pero en aumento.

Pero veamos ejemplos concretos. Según el último informe de Engel & Völkers, en Vigo, la vivienda ha subido un 7,3% en el último año hasta 2.778 euros el metro cuadrado. En el caso del centro de la ciudad, la subida en un año ha sido del 12%. En el caso de Pontevedra, los incrementos también han sido del 12% en Cambados, Vilanova de Arousa y O Grove, lo que evidencia, en opinión de esta inmobiliaria, un creciente interés en estas localidades. Y, si bien, el comprador es mayoritariamente nacional, hay casos como, por ejemplo, el de Gijón, donde los extranjeros realizan el 25% de las transacciones, principalmente latinoamericanos, centroeuropeos y norteamericanos.

En Santander, por su parte, la cuota de compradores extranjeros ha subido en el último año, alcanzando ya el 8%, de origen principalmente europeo y latinoamericano. Muestra de lo heterogéneo que sigue siendo el mercado en España es el hecho de que, por ejemplo, la localidad de Urdabai, en Bilbao, atrae cada vez más a compradores internacionales, especialmente procedentes de América y del Norte de Europa. En este caso, el 80% de las propiedades adquiridas se destinan a segunda vivienda.

Por el contrario, también en Bilbao, barrios céntricos como Abando-Albia, Indautxu y Deusto, donde las viviendas se destinan únicamente a primera residencia, está dominado por familias nacionales. En el caso de Getxo, los compradores son principalmente familias locales. Sin embargo, en Neguri aún destaca un 20% de interés por parte de extranjeros, mayoritariamente estadounidenses y franceses, que buscan una residencia principal.

Mejor clima y precios más asequibles

Este mayor interés por la 'España fresca' se debe a varios factores. Entre ellos, como destaca Judit Montoriol, se encuentra el hecho de que la vivienda sea más asequible, a un cambio de preferencias y a un redescubrimiento del norte de España.

"Este tipo de turismo, más verde y menos congestionado, está atrayendo a mucha demanda y tiene un potencial de crecimiento enorme". Y anticipa que "este fuerte aumento de las compraventas tendrá continuidad en 2025, al que se unirá la subida de precios en las zonas más demandadas".

Un efecto 'mancha de aceite' que empieza a extenderse por la práctica totalidad del territorio español. Y es que, como advierten desde CaixaBank, el fuerte aumento del precio de la vivienda en las regiones más caras está provocando, al mismo tiempo, un cierto agotamiento de la demanda, llevando el boom comprador hacia zonas más asequibles y provocando que los aumentos de precios vayan extendiéndose cada vez a más territorios.

Por otra parte, todos estos datos muestran cómo si bien el clima siempre ha sido uno de los grandes atractivos de España a nivel internacional, el cambio climático y las temperaturas cada vez más extremas que vive el país durante el verano podrían volverse en su contra. De hecho, en su informe sectorial sobre el turismo, la entidad catalana ya detectó cómo el clima puede ser determinante para que un turista decida volver a visitar nuestro país. Y detectó, por ejemplo, cómo los turistas que experimentaron una ola de calor durante su visita a España en el verano de 2022 tienen una menor propensión de regresar en verano de 2023, especialmente los británicos —principal comprador de vivienda turística en España— y los estadounidenses.

"El cambio climático es un factor de riesgo de primer orden para el turismo en España. Ya observamos que el turismo en España está creciendo más en las zonas más templadas, por lo que es crucial que el sector esté preparado y que invierta en adaptarse a temperaturas más cálidas y volátiles. Además, nuestras estimaciones a partir de datos internos de pagos con tarjetas apuntan a que los turistas internacionales tienen una menor propensión a viajar de forma repetida a España si han experimentado una ola de calor", destacaba CaixaBank hace un año.