La vivienda subirá más del 10% en más de media España en 2025, según CaixaBank

El precio de la vivienda seguirá subiendo con fuerza. Y el incremento será cada vez más intenso en buena parte del territorio español. De hecho, en casi un 60% de los municipios españoles de más de 25.000 habitantes, se espera que el aumento del precio a lo largo de este año se sitúe por encima del 10%.

Es una de las principales conclusiones del último Informe Sectorial Inmobiliario elaborado por CaixaBank Research cuyos modelos de previsión basados en el big data y en técnicas de machine learning detectan cómo el fuerte aumento del precio de la vivienda en las grandes urbes está provocando un desplazamiento de la demanda de vivienda hacia zonas periféricas más asequibles. Un patrón conocido en el sector como 'mancha de aceite' que, según CaixaBank, "es habitual a medida que el ciclo expansivo del mercado residencial se va consolidando". Y que provoca, a su vez, que se extiendan las sunidas de precios.

El fuerte aumento en las grandes urbes está provocando un desplazamiento de la demanda hacia zonas periféricas más asequibles

En concreto, desde la entidad esperan una apreciación de la vivienda superior al 10% en el 58% de los municipios españoles de más de 25.000 habitantes (frente al 47% actual), mientras no se espera un descenso del precio de la vivienda para prácticamente ningún municipio.

Los modelos de previsión de CaixaBank sugieren que en 2025 el precio de la vivienda seguirá creciendo de forma más vigorosa en los municipios turísticos que en los no turísticos y que las diferencias entre los municipios de más y de menos de 200.000 habitantes tenderán a reducirse: "los modelos predicen incrementos de precios similares en ambos casos, en torno al 10%", según su informe.

El crecimiento del precio de la vivienda se extiende a las zonas periféricas de las grandes ciudades españolas, ya que los modelos de previsión de CaixaBank reflejan un cierto agotamiento de la demanda en los centros de las grandes ciudades y su desplazamiento desde los municipios más caros hacia zonas más asequibles.

Así, por ejemplo, al analizar la evolución del precio de la vivienda en los municipios de más de 25.000 habitantes, se observa que la tendencia alcista se va extendiendo a cada vez más municipios. En concreto, un 47,1% de los municipios registraron una variación interanual superior al 10% en el cuarto trimestre de 2024, lo que representa 20 puntos más que en el trimestre anterior (27,1%). Por otra parte, solamente un 2,3% de los municipios experimentaron un descenso del precio de la vivienda.

Efecto 'macha de aceite'

Este efecto 'mancha de aceite' es especialmente acusado en las dos grandes urbes españolas, Madrid y Barcelona, que han registrado incrementos de precios muy significativos en los últimos años.

En la ciudad de Barcelona, la vivienda creció un 10,1% interanual en el cuarto trimestre de 2024. Los municipios más cercanos (a menos de 17 kilómetros del centro de la capital) registraron un crecimiento promedio del 6,4%; un 6,7% los de distancia intermedia (17-24 kilómetros) y un notable 8,1% los más alejados (más de 24 kilómetros). En este último grupo, se encuentran algunos de los municipios que anotaron los mayores incrementos de precio en la provincia, como Martorell (un 15,2% interanual en el cuarto trimestre de 2024), Vilafranca del Penedès (12,4%), Manresa (12,4%) e Igualada (10,4%).

A pesar del fuerte aumento del precio de la vivienda en estos municipios, su precio medio es aproximadamente la mitad que el de la Ciudad Condal (1.942 euros el metro cuadrado frente a los 4.034 de Barcelona). Los modelos de previsión apuntan a que estos municipios más alejados y de precio medio más bajo seguirán experimentando un crecimiento del precio superior al promedio.

TE PUEDE INTERESAR

Nuevo récord en la vivienda en España: estas son las tres comunidades que más han subido sus precios en febrero

M.M.V.

En la Comunidad de Madrid se observa un fenómeno similar, pero quizá menos marcado, advierten desde CaixaBank. En el grupo de municipios más alejados de la Puerta del Sol se encuentran algunos que han registrado crecimientos de precio muy considerables en el último año, como Galapagar (14,3% interanual en el cuarto trimestre de 2024), Collado Villalba (13,0%), Torrejón de Ardoz (11,9%) y Alcalá de Henares (10,2%).

Sin embargo, otros municipios más cercanos también presentan tasas de crecimiento por encima del 10%, entre los cuales destacan Parla (15,8%) y Alcobendas (14,7%). En todo caso, las previsiones para los municipios madrileños también apuntan a que el ritmo de crecimiento, en promedio, podría ser algo más vigoroso en aquellos más alejados de la Puerta del Sol, aunque no superaría el crecimiento previsto en la capital.

Suben las compraventas, suben los precios

"El fuerte aumento del precio de la vivienda en las regiones más caras está provocando un cierto agotamiento de la demanda, a la par que el boom comprador se va extendiendo hacia zonas más asequibles", recoge el informe de la entidad catalana.

Así, el mayor incremento de compraventas por comunidades en 2024 se registró en Galicia (22,3%), La Rioja (20,0%), Castilla-La Mancha (19,4%), Asturias (18,6%), Cantabria (16,4%), Navarra (15,0%) y País Vasco (13,8%), la mayoría de ellas en el noroeste peninsular. "Baleares fue la única que experimentó un descenso en el número de compraventas (–2,8% en 2024), y otras comunidades turísticas, como Canarias, Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana, anotaron un aumento de compraventas modesto, inferior al promedio nacional, si bien es cierto que estas regiones representan más de la mitad de las compraventas del conjunto de España".

Por otro lado, desde CaixaBank también se apunta hacia la reactivación al alza de los precios debido al giro en la política monetaria europea. "El inicio del proceso de normalización de la política monetaria por parte del Banco Central Europeo (BCE) ha provocado una aceleración de los precios de la vivienda, especialmente en los mercados con un fuerte desajuste entre una oferta insuficiente y una demanda dinámica". De hecho, el BCE señala que más de tres cuartas partes de los mercados residenciales de la UE están sobrevalorados..

La normalización de la política monetaria del BCE ha acelerado los precios de la vivienda

No es el caso de España, donde los precios de la vivienda están un 7,1% por encima de su pico en términos nominales, pero siguen estando un 23,1% por debajo en términos reales, según el índice del INE. Los precios de la vivienda nueva, en términos nominales, están muy por encima del pico anterior, con un aumento del 42,6%. En términos reales, solo se supera el máximo para vivienda nueva en cuatro comunidades autónomas (Baleares, Andalucía, Canarias y Madrid).

Por el contrario, desde la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS o ESRB, por sus siglas en inglés), que es la encargada de la supervisión macroprudencial en la región desde la crisis financiera de 2008, identifica a Dinamarca, Luxemburgo, Países Bajos y Suecia como las economías con mayor riesgo sistémico en la región.

Por el contrario, economías como España, Grecia, Italia, Letonia, Rumanía y Chipre, donde la JERS considera que el riesgo sistémico es bajo y que, en los casos en los que se han aplicado, las políticas macroprudenciales son adecuadas y suficientes. Además, ninguno de estos países destaca por una aceleración significativa de los precios de la vivienda ni por contar con mercados residenciales especialmente sobrevalorados.