Año I de la Ley de Vivienda en Cataluña: cae el alquiler y el precio de compra se modera

El 15 de marzo de 2024, Cataluña estrenó oficialmente el tope de rentas con la publicación en el BOE (Boletín Oficial del Estado) de los primeros 140 municipios declarados como zonas tensionadas. A partir de ese momento, en todas esas localidades, empezó a aplicarse el límite de precios al alquiler y terminó de cristalizar una amenaza que llevaba mucho tiempo sobre la mesa.

Desde entonces, otros 131 municipios catalanes y uno vasco (Rentería) han seguido el ejemplo. Además, varias ciudades vascas, incluidas las tres capitales de provincia, trabajan ya en esta dirección. El Gobierno de Navarra ha iniciado el proceso para declarar zona tensionada a 21 localidades de la comunidad foral, y Asturias lo ha planteado para 16 ayuntamientos.

Una progresiva capa de aceite que el Gobierno de Pedro Sánchez quiere extender por toda la piel de toro con el próximo Plan Estatal de Vivienda, con cuyos fondos el Gobienro prevé condicionar a que las diferentes comunidades autónomas apliquen políticas que contengan los precios del alquiler en el sentido que lo hace la Ley de Vivienda. Pero, ¿realmente ha conseguido esta norma frenar las rentas? La respuesta es sí, aunque con matices.

Según los últimos datos de la Generalitat de Cataluña, que llegan hasta el pasado 30 de septiembre, el precio medio del alquiler en toda la comunidad autónoma, que suma casi 1.000 municipios, se ha situado en 845,27 euros, cifra apenas un 1,9% superior a los 835,22 de un año antes. Este número ya indica que claramente se ha frenado la fuerte escalada de los últimos dos años, cuando se encareció más de un 7% cada ejercicio.

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Si se pone el foco únicamente en las zonas declaradas tensionadas, el alcance de la medida es mucho mayor. Según los datos facilitados por el Ministerio de Vivienda, entre abril y diciembre, es decir, en los meses que lleva aplicándose el tope de rentas, estas han bajado un 3,7% en los municipios tensionados, y un 3,3% en toda Cataluña. En estos números tiene un especial peso Barcelona, donde el recorte ha sido del 6,4%.

Estas cifras contrastan con las ofrecidas por diferentes portales inmobiliarios, como Fotocasa e Idealista, que insisten en hablar de un alza en torno al 12% del precio del alquiler en el último año. Desde el Ejecutivo se ha acusado en varias ocasiones a estas empresas de dar una visión tergiversada, basada en el precio que pide el casero, que suele ser superior al que termina alquilando y que distorsiona la realidad.

En esta guerra de cifras, el terreno de batalla se ha llevado también a saber realmente cuántos pisos se han retirado del mercado del alquiler, ya que uno de los argumentos más manidos por los opositores al tope de rentas es que la medida solo ha servido para espantar la oferta. Hasta septiembre, según datos de la Generalitat, es cierto que ha habido una caída del 11,4% en toda Cataluña, pero este recorte está en línea con el año anterior, cuando no había tope de renta y el mercado se contrajo un 12,9%.

Desde el Ministerio de Vivienda, además, se asegura que esta tendencia se rompió en el último trimestre del año pasado, lo que habría permitido cerrar 2024 con 17.000 pisos más en alquiler en Cataluña que en 2023. Para que este número cuadre, en apenas tres meses tendrían que haberse puesto en alquiler unas 60.000 casas, sobre un total de 150.000.

La duda es saber de dónde han salido estas viviendas. De la obra nueva parece imposible, ya que según las cifras del Ejecutivo de Salvador Illa apenas se han construido 24.000 hogares en toda la región en los últimos dos años. Otra opción pueden ser los pisos de alquiler de temporada o turístico que se hayan llevado al alquiler tradicional por las nuevas normativas que tratan de ponerles coto. En toda España, administraciones de todo signo están desplegando una batería de medidas contra estas actividades, que son vistas como una de las grandes responsables del encarecimiento del alquiler y de la falta del mismo.

Pero en el caso concreto de Cataluña, la combinación de estas políticas y el tope de rentas han llevado a muchos caseros a poner a la venta sus casas. El ejemplo más significativo, probablemente, sea el fondo alemán Patrizia, que ha abierto un proceso para encontrar comprador de nueve edificios de obra nueva. Estos inmuebles suman un total de 542 pisos que pensaba explotar en régimen de alquiler, pero la decisión de la Generalitat de aplicar el tope de rentas a casas con menos de cinco años de antigüedad hizo saltar por los aires los números de la firma germana, que se ha visto obligada a vender.

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La mayor oferta de vivienda a la venta en Cataluña parece haber jugado en favor de una contención de los precios de compra de hogares, aunque continúan al alza. La Generalitat cifra en un 1,6% el aumento de pisos a la venta en la región hasta septiembre, y en un 3,6% el encarecimiento. Estos números están en línea con los que baraja el Ministerio de Vivienda, que habla de un alza del 4% al cierre del tercer trimestre.

Este incremento es muy inferior a los registrados en Valencia (10,2%), Baleares (9,9%), Málaga (9,4%), Teruel (9,3%), Madrid (8,9%), Santa Cruz de Tenerife (8,2%), Ávila (8%), Soria (7,5%), Cantabria (7,4%), Pontevedra y La Coruña (7,3%), Granada (7,2%), Alicante (7%), Segovia (6,9%), Guadalajara (6,6%) y Zaragoza, Tarragona y Cádiz (6,1%).

La moderación de precios de compraventa en Cataluña también es reconocida por portales como Fotocasa, que cifra en un 2,3% el aumento en esta región en 2023, variación mínima en comparación con la Comunidad Valenciana (19,8%), Baleares (19,5%), Madrid (13,6%), Murcia (13,6%), Canarias (13,0%), Andalucía (12,1%), Galicia (10,0%), Asturias (8,9%), Cantabria (8,0%), País Vasco (6,3%), Extremadura (3,9%), Castilla y León (3,8%), Navarra (2,8%) y Castilla-La Mancha (2,7%)