Se atasca la venta de un edificio en Velázquez por 25 millones

"Se trata de un edificio que lleva en el mercado desde hace meses y sus propietarios, varios herederos, están a la espera de que alguien ponga sobre la mesa los 25 millones que piden por él. Una cifra de la que no se bajan".

Quien pronuncia estas palabras es uno de los múltiples inversores por cuya mesa ha pasado en los últimos meses un edificio a la venta en la calle Velázquez, en pleno centro de la ciudad y en uno de los barrios prime de moda a nivel residencial. Un activo que múltiples inversores han mirado, pero cuyo precio de venta consideran excesivamente elevado, lo que estaría retrasando su venta.

Hablamos de Velázquez 40, casi esquina con Hermosilla. Un edificio cuya construcción data del año 1900 y que consta, según el Catastro, de 2.000 metros cuadrados construidos, distribuidos en planta baja o entresuelo, primera, principal, segunda, tercera y una cuarta superior destinada a buhardillas y habitación del portero. Un edificio con protección estructural, antiguo, sin plazas de garaje y sin ascensor, lo que, según las fuentes consultadas por El Confidencial, dificulta que alguien esté dispuesto a poner sobre la mesa los 25 millones que la docena de herederos del inmueble piden por él.

Un importe que arroja un precio de repercusión de unos 12.500 euros el metro cuadrado y que implicaría vender las futuras viviendas en un rango de precios entre 19.000 y 20.000 euros el metro cuadrado, es decir, en la horquilla más alta del mercado en la zona en este momento. Para que nos hagamos una idea, el precio de una vivienda para reformar se mueve entre 12.000 y 13.000 euros el metro cuadrado; si se trata de un inmueble ya reformado, el precio oscila entre 15.000 y 18.000 euros, mientras que si hablamos de obra nueva, la horquilla se sitúa entre 18.000 y 25.000 euros.

El atasco de la venta de este edificio pone de manifiesto cómo, a pesar de su buena ubicación, no todo vale dentro del residencial de lujo. Es decir, hay precios que el inversor o promotor no está dispuesto a pagar, al menos por el momento. De hecho, no es la primera vez que sucede en los últimos meses. Hay que recordar, por ejemplo, la venta frustrada del Palacio de Gamazo en Génova 25, un inmueble histórico propiedad de la aseguradora Previsión Sanitaria Nacional (PSN), que no consiguió venderlo por 70 millones de euros, precio que, a pesar del enorme interés que despertó el activo, ningún inversor quiso desembolsar. Tampoco la aseguradora estuvo dispuesta a rebajar sus pretensiones económicas. Aquel edificio, finalmente, no se vendió.

Por lo pronto, Velázquez 40 también ha conseguido despertar el interés inversor. Son muy pocos los edificios completos que salen a la venta en el centro de la ciudad. Sin embargo, el precio se ha revelado como un obstáculo insalvable para que la transacción, al menos, por ahora, salga adelante. A favor del edificio juega el hecho de que esté completamente vacío de inquilinos, un problema con el que se encuentran muchos promotores en el centro de Madrid, mientras que, respecto a los locales comerciales, el restaurante La Querencia cerró hace un par de años y la Colchonería Velázquez lo hizo por liquidación.

Velázquez arde a nivel inmobiliario

En los últimos tres años, Velázquez ha acaparado el foco informativo, con una frenética actividad inmobiliaria, en general, y residencial, en particular. A escasos 200 metros de Velázquez 40, en la acera de enfrente, en el número 53, tuvo lugar hace un par de años una de las grandes transacciones de la calle. Francisco de Borja y Jaime Ardid Martínez-Bordiú pagaron por este edificio unos 60 millones de euros, un precio de repercusión de unos 9.000 euros el metro cuadrado. Un edificio de 1940 y 6.300 metros cuadrados distribuidos en seis plantas, cuya compra se convirtió en una de las transacciones a nivel residencial más relevantes. De sus 13 viviendas exclusivas de lujo, solo falta una unidad por vender. El precio medio: 24.500 euros el metro cuadrado.

Otro de los edificios que lleva años acaparando titulares es Velázquez 21. Un inmueble que en el pasado albergó Tapicerías Gancedo y que fue adquirido por la saga catalana dueña de Grifols en 2019 por 52 millones, y que decidió vender, cuatro años más tarde, a la socimi Inbest por unos 80 millones de euros. Los precios de venta de sus 10 unidades se mueven en el entorno de los 28.500 euros el metro cuadrado, los más elevados de la calle. Al menos, por el momento.

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No obstante, la última gran operación se cerraba a finales de 2024 cuando Emuna Inversiones, compañía dedicada a la inversión inmobiliaria fundada por el joven inversor Moisés Barchilón Bentolila, se hacía con la propiedad de Velázquez 22, un edificio de casi 5.000 metros cuadrados situado en la confluencia de las calles Velázquez y Jorge Juan, epicentro del distrito de Salamanca. Según adelantó El Confidencial, Emuna Inversiones compró a Inbest GPF, la socimi dirigida por Javier Basagoiti, su parte del inmueble, adquiriendo a un segundo propietario del edificio su porcentaje en el mismo, un inversor argentino. El futuro edificio se transformará, bien en un hotel, bien en branded residences.

Velázquez es una de las calles señoriales de Madrid, en pleno corazón del distrito de Salamanca. El apetito inversor y promotor, impulsado en gran medida por la llegada del comprador latinoamericano, ha tenido un impacto, no solo en el número de proyectos que se han puesto en marcha, sino también en los precios, que se han más que duplicado en diez años.

“El mercado residencial de lujo en la calle Velázquez, en Madrid, ha experimentado un notable crecimiento en los últimos años, con un aumento significativo en los precios debido a la alta demanda. Uno de los proyectos más emblemáticos fue Velázquez 29, promovido por el Banco Santander en 2014, donde los precios de repercusión promedios estuvieron en torno a los 6.000 euros el metro cuadrado. Posteriormente, Inmobiliaria Espacio desarrolló Velázquez 102, un proyecto comercializado por Colliers, superando la cifra de los 6.000 euros el metro cuadrado y ya en 2016, salió al mercado Velázquez 87, con valores que superaban los 7.000 euros de promedio, llegando prácticamente a rozar los 8.000 euros el metro cuadrado en las últimas unidades a la venta", recuerda Luis Valdés, managing director de Residential Sales Advisory de Colliers.

Sin embargo, el gran incremento de precios ha tenido lugar en los últimos cuatro años, tras la pandemia. Valdés destaca, por ejemplo, Velázquez 23, desarrollado por la familia Alcaraz, "donde se alcanzaron valores de 16.000 euros el metro cuadrado. Sin embargo, el mayor incremento de precios se observó con Velázquez 70, promovido por Equilis y comercializado por Colliers, que en el inicio de su comercialización en 2022 superó la cifra de los 13.000 euros. Por último, Velázquez 21, actualmente en obra, presenta unos promedios de venta que superan los 20.000 euros el metro cuadrado”.

En opinión de Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select, "Velázquez se está convirtiendo en la nueva milla de oro del Barrio de Salamanca, desbancado lo que en el pasado fueron las calles Ortega y Gasset o Serrano. En los últimos 10 años", asegura, "Velázquez ha pasado de ser una calle de oficinas y mucho tráfico que conectaba la puerta de Alcalá con María de Molina, a aglutinar los proyectos más top en el mercado residencial premium. Los antiguos edificios de oficinas, sedes de despachos de abogados y bancos internacionales, se han transformado en edificios residenciales. El ejemplo más claro es el del Banco CEISS en Velázquez 23 (esquina Jorge Juan) que compró la familia Alcaraz y transformó en 8 viviendas de lujo con plazas de garaje en finca, y un local comercial. Los bufetes de abogados han migrado a la zona de Almagro y los antiguos bancos se han mudado al extrarradio".

"A Velázquez 23, le han seguido otros proyectos muy exclusivos como Velázquez 53 desarrollado por la familia Ardid, con interiorismo de Belén Domecq o Velázquez 70 del fondo belga Equilis, ambos con el cartel de 'vendido' en tiempo récord. Posteriormente, ha salido a la venta Velázquez 21, en el que fuera el antiguo palacio de los marqueses de Frómista, sede de CasaDecor 2020 y cuartel general de Gancedo. Y, más recientemente, en la esquina con María de Molina, los Jardines de Velázquez, un proyecto de 8 viviendas de lujo con jardines y amenities más propios de El Viso", añade Elena Jori, quien pone el foco en el último gran activo de la calle: Velázquez 22.

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"La próxima sorpresa será Velázquez 22, un nuevo edificio con cambio de uso de oficinas a residencial y con promotores inéditos hasta a fecha. Estamos expectantes por conocer esta nueva oferta en el mercado residencial prime de Madrid", añade.

Polo de atracción de marcas de moda y restaurantes

A nivel de retail y, a pesar de que las grandes firmas internacionales de lujo prefieren la calle Serrano —Yves Saint Laurent, Louis Vuitton, Prada, Gucci, Armani...—, también se han cerrado transacciones muy relevantes en los últimos años. En Velázquez 11, por ejemplo, salió Deutsche Bank dejando un local que ha sido ocupado por Isabellas (Restaurante Allegra), su segundo establecimiento en Madrid. Las rentas mensuales, según fuentes del mercado, se mueven entre 10.000 y 32.000 euros al mes.

"A nivel retail, esta calle siempre ha desempeñado un papel diferencial y fundamental en la vida del barrio de Salamanca. Más que un eje puramente comercial, Velázquez ha sido una calle de conveniencia para un entorno donde conviven edificios residenciales, hoteles de categoría luxury y oficinas y donde puedes encontrar restaurantes de diferentes categorías como; Salvaje o Rudho que se sitúan en concepto de cocina fusión y espectáculo, o La Maruca y El Gordo donde ofrecen una cocina más tradicional. Bel Mondo también eligió Velázquez para situar el primer restaurante del grupo Big Mamma donde a día de hoy, seguimos viendo cola para acceder al local, o una de las más recientes aperturas, Alex Cordero donde prometen ofrecerte la mejor tarta de queso de Madrid. Además, también puedes encontrar comercio de servicios especializados y tiendas de moda", destaca Tamara Sánchez, directora de retail de Knight Frank.

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Prueba del interés es el hecho de que apenas existen locales disponibles. Según datos de Knight Frank, la tasa de disponibilidad se sitúa en el 3%, lo que refleja una alta demanda de estos espacios y pone de manifiesto el atractivo continuo que ejerce sobre "una clientela de alto poder adquisitivo, que busca comodidad, accesibilidad y una oferta comercial diversificada. Este equilibrio entre exclusividad y funcionalidad ha convertido a Velázquez en un eje fundamental en la vida diaria del Barrio de Salamanca, donde se vive y se trabaja, además de ser un destino de ocio y compras", añaden desde la consultora.

Según los últimos informes, los precios de alquiler en la zona oscilan entre los 35 y los 100 euros el metro cuadrado al mes, dependiendo de la actividad, superficie y tramo de la calle, con una previsión de crecimiento del 3% al 5% en los próximos meses, "lo que denota una alta demanda y una disponibilidad limitada de locales en esta ubicación privilegiada. En resumen, Velázquez es mucho más que una calle comercial. Su ubicación privilegiada y su oferta equilibrada la convierten en uno de los puntos clave del retail madrileño, destacando por su capacidad para atraer tanto a consumidores locales como a turistas de alto poder adquisitivo", concluye Tamara Sánchez.