Cerberus hace caja con la vivienda de alquiler y prepara la venta de pisos de su socimi MACC

Otro gran inversor internacional mueve ficha en el convulso mercado español de la vivienda de alquiler. El fondo Cerberus ha activado el botón de las ventas en MACC, la socimi que creó hace cinco años con los pisos que adquirió a Banco Sabadell y BBVA.

Según ha confirmado este medio con varias fuentes, el gigante estadounidense ha empezado a contactar con asesores para que le ayuden a diseñar la operación. Desde el fondo han declinado hacer ninguna declaración oficial. La idea con la que se está trabajando, al menos en esta primera fase, es en llevar a cabo una desinversión parcial, con la venta de varias carteras de pisos que representen en torno al 20% de la cartera.

Esta es la primera vez que se plantea la rotación de una cartera de este tipo, ya que MACC se diferencia de las socimis de Blackstone, Ares, Azora o APG en que gestiona vivienda granular, es decir, que tiene pisos repartidos por numerosos edificios. En cambio, sus rivales apostaron por comprar edificios enteros de su propiedad.

Esto hace que, ahora, haya una falta de referentes a la hora de diseñar tanto el perímetro de la operación como el perfil de potenciales interesados. En los primeros análisis que está realizando Cerberus, ha puesto el foco en viviendas dentro de Madrid, que estén ya estabilizadas y generando rentas, para así tratar de generar el máximo apetito posible.

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A cierre de 2023, último periodo con cuentas auditadas, la socimi tenía 3.595 activos, con un valor neto de 456 millones de euros y que generan 20,7 millones de euros por los contratos de arrendamiento. Sin embargo, estos números son actualmente significativamente superiores, ya que MACC fue el pasado ejercicio uno de los compradores más activos del mercado.

Además, en junio de 2024, integró cerca de 400 inmuebles de Divarian Propiedad, la sociedad conjunta que BBVA y Cerberus crearon en 2018, cuando la primera vendió a la segunda una cartera de activos inmobiliarios tóxicos con un valor bruto de 13.000 millones de euros.

Ahora, en cambio, según han confesado varios competidores, la socimi ha echado el freno y lleva meses sin moverse en el mercado de las compras, síntoma claro del cambio de tercio que se vive en los despachos de la filial de Cerberus, al haber pasado de ser uno de los jugadores más activos a apostar por las ventas.

A esto se une el vencimiento, dentro de nueve meses, del préstamo de 300 millones de euros que le concedió Morgan Stanley en diciembre de 2021, y en el que también participa Macquarie Bank, una palanca más para apostar por empezar a hacer caja. Cerberus actúa como garante de este préstamo, que tiene un tipo fijo del 3,25% más un variable.

MACC es la única gran socimi de vivienda granular con miles de activos en su balance. En el mercado español hay otros vehículos dedicados a este modelo, pero de dimensiones muy inferiores, como Almond Core Centre, que cuenta con 200 activos en cartera valorados en 74 millones, o el vehículo conjunto de Clickalia y Vitruvio, con 150 pisos.

Movimiento generalizado

El movimiento de Cerberus con MACC llega en un momento de gran actividad entre los grandes fondos internacionales que han construido grandes carteras de vivienda en alquiler en nuestro país y que, de una manera u otra, han salido al mercado a buscar capital.

El alemán Patrizia está vendiendo una cartera de 540 viviendas de obra nueva en alquiler (BTR) en Cataluña; Ares está tratando de captar inversores para traspasar a un fondo perpetuo las 6.000 casas que tiene en España; Blackstone hace años que ha activado el botón de las ventas en residencial y se espera que a partir de verano haya movimientos en Testa/Fidere.

El fin de ciclo de algunos de estos inversores, las nuevas exigencias normativas en materia de vivienda en alquiler y el escenario de bajada de los tipos, tras las fuertes subidas de 2022 y 2023, han creado el marco perfecto para que todos estos jugadores empiecen a mover ficha en un año que promete ser muy activo este año.