Más alturas, usos mixtos y redensificiación: el plan de Madrid para combatir la falta de vivienda

Bastan dos datos para comprender el gran reto al que se enfrenta Madrid. En 2050, la comunidad tendrá 1,5 millones más de habitantes; pero solo hay suelo en desarrollo para promover 280.000 nuevos hogares en ese horizonte. Los números, claramente, no salen, y eso que estamos hablando de la región europea con mayor dimensión de desarrollos urbanísticos y que, además, tiene en marcha la mayor operación de regeneración urbana de todo el Viejo Continente: Madrid Nuevo Norte. Pero todo esto es insuficiente.

Para hacer frente a este fuerte crecimiento no basta con producir más vivienda, también se necesita garantizar los suministros, como el agua y la electricidad; diseñar un urbanismo capaz de humanizar una metrópoli de estas dimensiones; y hacer todo esto con el menor daño posible para el planeta, ya que el cambio climático también trae importantes desafíos. Por ejemplo, en Madrid, ahora tenemos diez olas de calor al año, de cinco días de duración cada una, y en 2050 se estima que habrá 15 de una semana. La mejor manera de combatirlo desde el urbanismo es con edificios mucho más eficientes.

Para abordar todo este gran reto al que se enfrenta la capital, y su área metropolitana, se necesita modificar el encorsetado marco urbanístico que arrastra desde hace tres décadas y romper con el exceso de burocracia. Un titánico ejercicio del que se lleva años hablando, pero que nunca termina de llegar. Hasta ahora, que una luz de esperanza se ha encendido con la fórmula que ha encontrado el Ayuntamiento de Madrid para poder modificar el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM), vigente desde 1997 y que se ha quedado caduco ante la nueva realidad social.

El primer paso lo dio la Comunidad de Madrid el año pasado, con la bautizada como Ley Ómnibus, un compendio de medidas dentro de las cuales se dio carta de naturaleza a los Planes Estratégicos Municipales. Esta nueva figura es la columna vertebral del nuevo PGOUM, ya que permite al Ayuntamiento dirigido por José Luis Martínez Almeida establecer una estrategia urbanística, sin tener que esperar a hitos como la aprobación de la Ley del Suelo, y poder hacerlo con seguridad jurídica, porque el Gobierno regional ya le ha dado carta de naturaleza.

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Según adelantó ayer Myriam Peón, directora general de la Oficina del Nuevo PGOUM, el Plan Estratégico de la capital estará listo para 2027, cuando está prevista su aprobación inicial. Una vez tenga la definitiva, ya se podrá ir avanzando en los cambios que necesita la ciudad, los cuales se introducirán vía ordenanzas. Para entonces, es posible que la Comunidad de Madrid pueda tener también lista su Ley de Suelo, lo que permitiría ir en paralelo. Pero, aunque esta se retrasara, la sola existencia del Plan Estratégico Municipal ya permitirá a la capital avanzar.

"Queremos arreglar lo que está en marcha, sin pararlo", explicó Peón en el marco de Madrid2050, la iniciativa que han lanzado el COAM (Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid), Forética y Asprima para analizar todos los cambios que se necesitan. La figura del Plan Estratégico Municipal abre la puerta, incluso, a que se pueda adaptar el actual PGOUM con ordenanzas, sin necesidad de anularlo, lo que facilitaría una transición ordenada.

Para definir el contenido del Plan Estratégico, se han creado nueve mesas colaborativas, con 26 grupos de trabajo y más de 400 participantes. El objetivo es que en mayo o junio se puedan presentar oficialmente las primeras soluciones salidas de estas mesas de trabajo. "Los promotores, los arquitectos, los técnicos somos parte de la solución, no el problema. Es muy importante este tipo de conexiones que dan credibilidad a los inversores", señaló Sigfrido Herráez, decano del COAM.

Entre los puntos sobre los que se está trabajando está redensificar los nuevos desarrollos, para aumentar la población que pueden acoger; apostar porque las propias comunidades de vecinos puedan construir más alturas y, con el dinero que obtengan de esa nueva vivienda, financien la rehabilitación energética de todo el edificio; o facilitar los usos mixtos en toda la ciudad, permitiendo así combinar el desarrollo de actividad económica y residencial.

"¿Qué problema hay en subir dos alturas los edificios y que los hijos puedan vivir en el mismo barrio que sus padres?, la densidad prácticamente va a seguir siendo la misma", dijo Herráez. "Sí o sí, el crecimiento se va a dar y es responsabilidad nuestra que el crecimiento sea ordenado y sostenible o esto va a ser un auténtico caos", señaló la presidenta de Asprima, Carolina Roca.

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La patronal de los promotores, a través de su herramienta Landcam, estima que, aun construyendo todo el suelo en desarrollo de la región, seguiría habiendo un déficit de 335.972 hogares para 2039, de ahí que abogue por buscar soluciones sobre el parque ya existente. Otra de las opciones que se ha puesto sobre la mesa es que, una comunidad de vecinos que tenga sin agotar su edificabilidad, pueda venderla a otro y con ese dinero financiar también la rehabilitación energética de su edificio.

Aunque el reto más urgente es el aumento demográfico, de él se derivan numerosos retos como adaptar el sistema de transporte, los espacios públicos, generar equipamientos nuevos y cómo adaptar la ciudad y el tejido existente a la descarbonización. Una metamorfosis que requerirá de millonarias inversiones.

En este sentido, uno de los puntos que distinguirán al nuevo Plan Estratégico Municipal de lo visto hasta ahora será el nuevo marco normativo de derechos y obligaciones que incluirá novedades como la posibilidad de que las propias comunidades de vecinos vendan nuevas alturas o excesos de edificabilidad. De hecho, la oficina del nuevo PGOUM está desarrollando una herramienta que le permita analizar cuánto cuesta hacer energéticamente eficiente un barrio y cómo se puede financiar con mayor edificación.