No hay estructura eléctrica para tanta demanda: el coste oculto que encarece las casas

Suelo, impuestos, costes de construcción... Son muchos los factores que determinan el precio final de una vivienda. De hecho, se calcula que, aproximadamente, un 25% del precio final corresponde a impuestos, de tal manera que un alivio en la presión impositiva del proceso constructivo podría abaratar el coste de hacer una vivienda y, por tanto, su precio para el consumidor final.

En los últimos años, además, se ha sumado otra variable más a la ecuación que ha encarecido, aún más, si cabe, el precio final de la vivienda y del que se habla mucho menos en los foros inmobiliarios, no tanto porque los promotores no quieran alertar de su existencia, sino por el miedo a poner, públicamente, el foco en los responsables directos de dicho coste: las compañías eléctricas.

Determinar qué porcentaje del precio de una vivienda está asociado al sobrecoste eléctrico resulta muy complicado de concretar, ya que depende de una interminable lista de factores, pero varias fuentes del sector promotor consultadas calculan que, de media, para una vivienda de 100 metros cuadrados, se están pagando entre 3.000 y 6.000 euros de repercusión derivados del coste de la infraestructura eléctrica necesaria para llevar la luz a un nuevo desarrollo.

Si a esto se suma la infraestructura necesaria dentro de la propia urbanización que permita el suministro de luz a cada una de las viviendas, fácilmente podríamos estar hablando de 10.000 euros por vivienda. Una cifra que en algunos casos puede ser inferior, pero que también puede llegar a multiplicarse. "Ahora mismo, las urbanizaciones pueden estar costando entre 250 y 350 euros el metro cuadrado y, de ese coste, los suministros como el agua, la luz y el gas suponen más del 30%", aseguran las mismas fuentes, que prefieren mantenerse en el anonimato.

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Desde la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) reconocen este atasco eléctrico y detectan tres grandes agujeros. “El primero de ellos, y el más importante, es que, si bien con las declaraciones responsables habíamos conseguido ganar tres meses en la entrega de viviendas al acelerar los plazos respecto a la licencia de primera ocupación, los retrasos y las dificultades para conseguir la acometida eléctrica han tirado por tierra ese ahorro de tiempo. El cliente piensa que no le queremos entregar la casa, pero la realidad es que no podemos”, señala Jorge Ginés, director general de la asociación.

“En segundo lugar, nos preocupa algo que no tiene tanto que ver con las eléctricas, como con la lentitud del urbanismo, y es que se tarda tanto en aprobar un planeamiento urbanístico, que en ese tiempo cambian las reglas del juego y se puede dar el caso de que un nuevo desarrollo acabe necesitando más potencia de la que ha solicitado. Y, en tercer lugar, nos preocupa que algunos nuevos barrios no salgan adelante por falta de potencia, porque no hay para todos”, añade Ginés, quien lamenta no solo la falta de transparencia del sector eléctrico, sino también que los promotores tengan que asumir todo el coste de las infraestructuras necesarias para llevar tanto el suministro eléctrico como de agua a los nuevos desarrollos.

“Este coste acaba repercutiendo en el precio de la vivienda. Sin duda, los promotores somos los mejores clientes de las eléctricas como del Canal, ya que no solo les construimos las infraestructuras, sino que les traemos a los clientes finales”, añaden desde Asprima.

Se disparan las peticiones de potencia eléctrica en España

Pero, ¿qué sucede o qué está sucediendo con los problemas de suministro eléctrico de los nuevos desarrollos y de las promociones ya finalizadas? A grandes rasgos, no es un problema de producción eléctrica, ya que España produce más electricidad de la que consume, sino que se trata de un problema de suministro, es decir, de cómo se distribuye dicha electricidad. Y dicho suministro, está colapsado.

Las grandes eléctricas afirman, precisamente, que no pueden cumplir con la demanda por la falta de capacidad en la red. Según explican a El Confidencial desde Aelec, la patronal eléctrica que lideran Iberdrola, EDP y Endesa, se están tramitando muchas solicitudes de acceso y conexión. En concreto, a cierre de 2024, el sector urbanístico solicitó 7 gigavatios (GW) de los cuales la mitad no han podido ser atendidos por estas empresas distribuidoras, bien por desistimiento del promotor o por falta de capacidad.

En términos generales, con los planes urbanísticos sucede, en general, como con otras demandas de la industria, los puertos, los centros de datos o incluso en los desarrollos de proyectos de generación de hidrógeno. “Es necesario ordenar los permisos de acceso y conexión, además de adecuar la red eléctrica para que esta no sea un cuello de botella en la conexión de la demanda”, reclaman desde las eléctricas a este medio.

El atasco va a más y empieza a ser insostenible. Durante 2024, la proporción de solicitudes no concedidas ha aumentado a un ritmo interanual de doble dígito, y se sitúa ya en el 49%. Esto refleja que los distribuidores no pueden atender una parte creciente de las peticiones recibidas y da una clara señal de agotamiento de la capacidad de red.

En los últimos años, se ha registrado un gran volumen de solicitudes de acceso y conexión de demanda a la red de distribución, y las cifras más recientes muestran que continúan creciendo a un ritmo acelerado. Para entender el orden de magnitud del reto al que se enfrentan los distribuidores basta un dato: en 2024 se han registrado solicitudes por un total de 67 GW, lo que equivale al 40% del total de la potencia contratada actualmente en España (178 GW).

"Existe un reglamento eléctrico que determina cuáles son los consumos para cada tipo de vivienda y ahora estamos yendo a la electrificación más alta, que es uno de los problemas con los que nos estamos encontrando. Hemos pasado de 5 a 10 kW por vivienda, lo que ha duplicado las peticiones de electricidad. Esto se decidió así para contar con una especie de 'colchón eléctrico' que impida apagones como los que hubo en el pasado, pero ha provocado que las peticiones estén sobredimensionadas y no haya capacidad para atender tantas peticiones de suministro", lamentan desde el sector promotor.

"Lo que está sucediendo es que hay tantas peticiones de tanta potencia y de tantos sitios, que los cables que llevan dicha potencia no están dimensionados para tanta demanda. Es decir, ahora mismo estamos ante un problema de infraestructuras, no de producción de energía eléctrica. Nosotros, por ejemplo, tenemos un desarrollo en Valencia, hemos solicitado potencia y nos han dicho que no tienen. Y eso es lo que hay. Y no podremos arrancar hasta que no haya", asegura un promotor de un pequeño ámbito cerca de la capital valenciana.

¿Quién está impulsando la demanda de electricidad?

El crecimiento observado se debe a que han surgido nuevas fuentes de demanda como almacenamiento, proyectos de hidrógeno y los centros de datos (CPDs), entre otros. Nuevos competidores para demandantes de electricidad tradicionales como las promociones inmobiliarias, que cada vez necesitan más electricidad por su proceso de descarbonización con bombas de calor, autoconsumo o puntos de recarga para coches eléctricos.

"El problema es que hay muchas más solicitudes que líneas existentes, y la inversión que permite la ley a las eléctricas para hacer más líneas o ampliar las existentes es muy baja en comparación con lo que tendrían que hacer para dar respuesta a toda la demanda existente. Las compañías distribuidoras querrían hacer estas inversiones, ya que ellos venden la energía, pero la ley no les deja", aseguran desde una constructora.

Los vigentes topes a las inversiones datan de 2013. Entonces, el Gobierno estableció un límite anual del 0,13% del PIB para la inversión en redes de distribución, que es responsabilidad de las eléctricas y que se refleja en la factura de los consumidores; y del 0,0065% para el transporte, responsabilidad este de Red Eléctrica. En julio de 2024, el Ministerio de Transición Ecológica y Reto Demográfico abrió un periodo de consultas antes de aprobar el Real Decreto que modificaría el actual límite de inversión en redes de transporte y distribución de electricidad, sin que dicho decreto haya salido adelante aún.

Y, entretanto, "las compañías distribuidoras están denegando muchas solicitudes de potencia en nuevos desarrollos y promociones. Ese límite a la inversión es muy bajo y es absurdo, se puso hace bastantes años y tiene que ver con el recibo que paga la gente por la amortización de las líneas eléctricas. Hace ya más de una década, el Gobierno quiso limitar la rentabilidad que obtenían las distribuidoras por dicha amortización y limitó su inversión en infraestructuras. Sin embargo, a día de hoy, dicho límite no solo está siendo un obstáculo muy importante para la construcción de vivienda en España, sino que está encareciendo, aún más, su coste", lamenta otro promotor.

"Son las propias viviendas las que sufragan las infraestructuras eléctricas y de agua"

Así lo reconoce también Antonio de la Fuente managing director & corporate finance de Colliers. "La infraestructura eléctrica y la de agua suponen uno de los grandes escollos para la producción de vivienda en España. En primer lugar, en la tramitación urbanística del suelo, donde los requisitos de los suministradores eléctricos y las confederaciones hidrográficas en los nuevos ámbitos están siempre sobredimensionados y el coste de desarrollo recae en el resto de los propietarios. Es decir, son las propias viviendas las que sufragan las infraestructuras que permitirán hacer negocio durante décadas a estos negocios monopolísticos con esas mismas viviendas".

"Es decir, les montan y pagan las infraestructuras para que hagan negocio con ellas, y no solo suelen estar sobredimensionadas, sino que incluso valen para otras zonas fuera del ámbito. Además, los plazos de respuesta, de preparación de informes y, en general, las facilidades durante este proceso, brillan por su ausencia en la tramitación urbanística de los ámbitos. Esto influye en que de media se tarde más de 15 años en tramitar suelo en España", añade Antonio de la Fuente, quien considera que "si queremos abaratar el coste de las viviendas, aquí habría una buena forma de hacerlo en coste directo y en plazo".

El promotor paga toda la infraestructura eléctrica

Al menos desde 2015, el coste asociado a la instalación de redes de suministro de energía eléctrica lo asumen íntegramente los promotores, los dueños del suelo o de los ámbitos en desarrollo. Un coste que, hasta entonces, se pactaba en convenios con las compañías eléctricas.

Sin embargo, como advierten desde una promotora que opera fundamentalmente en Madrid, "tras el Real Decreto 7/2015 del 30 octubre, los promotores inmobiliarios somos responsables de asumir los costes de infraestructura necesarios para garantizar el suministro de servicios, incluyendo la energía eléctrica en los nuevos desarrollos urbanísticos. Antes, podías negociar con la compañía eléctrica, pero desde hace una década, dicho coste lo asumimos al 100% los promotores".

De hecho, hay promotores que están resucitando urbanizaciones que quedaron paradas tras la crisis de 2008 que cuentan con convenios previos a dicho Real Decreto, y en los que las compañías eléctricas asumen todo el coste: cables, tubos, centros de transformación... Algo impensable a día de hoy. Lo que ha desembocado en enfrentamientos con las eléctricas en torno a si dichos convenios están en vigor o no.

"Si tengo que asumir yo ese coste, calculo que serán unos 20.000 ó 30.000 euros por vivienda", reconoce un promotor del sur de España. Y añade: "si me cuesta la infraestructura eléctrica equis millones, una infraestructura que va a ser propiedad de la compañía eléctrica, quiero un porcentaje del recibo que va a cobrar los próximos 100 años porque, en realidad, yo estoy pagando la inversión y él se la está cobrando a su cliente".

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"Es una vergüenza que los promotores estén construyendo a unas empresas privadas, en este caso las eléctricas, sus redes de distribución, y no solo eso, sino que los tiempos hasta que consigues el suministro eléctrico en una obra ya terminada son demasiado largos. Nosotros hemos sufrido muchos retrasos en las entregas de viviendas a compradores finales porque no podemos entregarlas si no tienen la luz", destaca Rubén Cózar, director general de negocio de Foro Consultores.

"Por ejemplo, tenemos una promoción en un municipio cercano al pantano de San Juan en la que llevamos año y medio para conseguir la luz, con el coste adicional tanto para el promotor, por los costes financieros que supone el retraso de esa promoción, además del coste derivado de la seguridad del edificio para que no se lo ocupen y vandalicen, como para el cliente, que mientras le entregan la vivienda tiene que pagarse un alquiler".

Cózar ha notado un empeoramiento de la situación en los últimos meses. "Nosotros sí estamos notando más retrasos en las entregas de viviendas por culpa de las compañías eléctricas. Y creo que es una situación generalizada en toda España. Si a nosotros nos dice un promotor que prevé la licencia de primera ocupación en marzo y que falta solo que la compañía eléctrica dé de alta la luz, ya vamos pensando en entregar dos o tres meses más tarde, aunque también hemos tenido casos en los que se han retrasado ocho o nueve meses", asegura, al tiempo que también pone el foco en el suministro de agua, que en este caso corresponde a las confederaciones hidrográficas. "Ése es otro agujero y, al igual que sucede con las eléctricas, uno de los problemas es que no tienes interlocutor, no sabes quién está detrás del teléfono, no te atienden... Es desesperante".

Su opinión la comparte Antonio de la Fuente. "Cuando se promueve una vivienda, los plazos de enganche y suministro se dilatan sin nadie detrás con quien poder hablar. Sin interlocución ni respuesta alguna. Hemos visto promociones de decenas de millones construidas paradas durante meses a la espera de suministro. Con la promoción hecha, el préstamo promotor dispuesto al máximo, las viviendas vendidas, los clientes pagando el alquiler de su anterior casa y el promotor pagando seguridad privada para evitar la ocupación. Y cuando el promotor se pone al teléfono, la interlocución y atención es poco más que un call center".

Así lo constata un promotor con varios proyectos en Madrid. "Por mucha declaración responsable que haya, para concederte una licencia de primera ocupación y, por tanto, poder entregar y escriturar la vivienda, el ayuntamiento de turno necesita saber que la promoción tiene luz. Yo, por ejemplo, siempre tengo retrasos de 2-3 meses desde que tengo las obras terminadas hasta que puedo entregar las viviendas y escriturarlas. Es decir, la declaración responsable está muy bien, pero como las eléctricas tienen el control sobre el suministro de luz, de poco sirve. Y, mientras tanto, tienes una promoción terminada y sin entregar con los costes financieros que implican el retraso de la entrega de las viviendas".

Problemas desde que nace un nuevo desarrollo

Si bien el retraso en la entrega de las viviendas puede resultar lo más visible para el comprador final, lo cierto es que los problemas con el suministro eléctrico arrancan mucho antes, en el mismo momento en el que nace un nuevo desarrollo urbanístico.

En primer lugar, para que un planeamiento sea aprobado inicialmente por cualquier ayuntamiento, necesita un certificado de viabilidad por parte de la compañía eléctrica que garantice la potencia que se ha calculado para dicho ámbito. El problema es que las peticiones de suministro eléctrico se han disparado y no existe capacidad en España para distribuir esa energía si se pudieran atender todas esas peticiones. Además, la asignación de las potencias se realiza por orden de prelación, es decir, de solicitud, y el adjudicatario de dicha potencia dispone de cinco años para ejecutar dicho consumo. Mientras tanto, y aunque no se use, dicha potencia está reservada o bloqueada durante esos cinco años. Una situación que, en opinión de los promotores, ha generado especulación.

"Se han ido acumulando muchas peticiones de suministro eléctrico por temas especulativos, ya que todo el mundo sabe que no se van a materializar. No hablo solo de centros de datos, pero lo que sucede con estos centros es que son muy intensivos en consumo eléctrico, es decir, sus peticiones de suministro suelen ser muy elevadas", destaca uno de los promotores consultados. Para minimizar las peticiones especulativas, el Gobierno, a través del Real Decreto 1183/2020, de 29 de diciembre, de acceso y conexión a las redes de transporte y distribución de energía eléctrica, estableció un aval de 40.000 euros por megavatio (40€/kW instalado), así como un plazo de cinco años para la puesta en marcha de los proyectos desde el otorgamiento del permiso de acceso.

No obstante, ninguna de las dos medidas ha supuesto un descenso en las solicitudes. De hecho, la saturación de peticiones ha llevado incluso a algunas promotoras a realizar solicitudes de potencia cada 15 días, con la esperanza de que no se materialice alguna de las peticiones ya reservadas y la suya se 'cuele' la primera en la lista pendiente de respuesta.

"Imagina que se quedan libres 200 megavatios y ese día yo presento una solicitud por 200 megavatios. A los cien solicitantes que hay delante de mí les han dicho que no hay potencia y se quedan fuera, mientras que a mí, que acabo de realizar la solicitud, me asignan dicha potencia. Es absurdo. Pero imagina ahora que tengo una aprobación inicial para un desarrollo de 3.000 viviendas, ya tengo la potencia asignada y me la reservan durante cinco años. ¿Qué ocurre?, pues que el desarrollo es muy posible que no tenga la aprobación inicial en 5 años, porque el urbanismo es muy lento. Además, también es posible que en ese tiempo necesite más potencia que la solicitada. Imagina que consigo la aprobación inicial al sexto año, la reserva de potencia habría expirado y yo tendría un sector aprobado y sin potencia", explica un promotor mediano del norte de Madrid. "Es totalmente absurdo. ¿Por qué no me permiten avanzar con el planeamiento y cuando tenga la aprobación definitiva solicitar el certificado de viabilidad a la compañía eléctrica?, ¿no tiene más lógica?".

Y, sin embargo, los problemas para los promotores no terminan cuando consiguen el certificado de viabilidad de la compañía eléctrica, ya que, como se explicaba anteriormente, son ellos los que deben asumir el coste íntegro de la infraestructura eléctrica necesaria para llevar la electricidad a los nuevos barrios o a las nuevas promociones. "Cuando ya tienes la potencia aprobada, tienes que firmar un convenio con la distribuidora. Un convenio en el que el promotor se hace cargo de todos los costes de la instalación. Un coste que suele ser muy elevado porque puedes tener que ir a una subestación eléctrica que está a 15 kilómetros, ampliarla y llevar dicha electricidad hasta el nuevo desarrollo. Echas las cuentas y te sale un coste de 10 millones de euros, más el trámite de llevar la línea hasta el nuevo desarrollo. Si te toca hacer una subestación eléctrica nueva, apaga y vámonos, el coste es inasumible", relata otro profesional.

Sin olvidar que todo esto requiere de una serie de trámites que pueden llevar cinco, siete o diez años. "Hay promotores que están tardando seis meses o un año en conseguir la puesta en marcha de un centro de transformación, porque el inspector de Industria que tiene que ir a dar el visto bueno y certificar que está correcto y que se puede poner en marcha, tarda meses en ir. Eso sí, cuando está todo ok y es el cliente el que va a dar de alta el suministro, eso va rapidísimo. Eso sí que les interesa a las compañías porque a partir de ese momento ya están facturando".

Por lo pronto, el sector eléctrico y promotor está pendiente del Plan Nacional de Infraestructuras que es el que tendrá que determinar cómo se atiende este exceso de solicitudes de potencia. Y corresponderá a Red Eléctrica determinarlo. "Madrid tiene registradas solicitudes por más de lo que consume. Es decir, si se concedieran todas, supondría duplicar el consumo de Madrid. Esto es así por los centros de datos, los desarrollos urbanísticos, por la implantación de industrias... Una bestialidad, un salto en el consumo eléctrico brutal. Necesitamos un Plan Nacional de Infraestructuras, pero no a cinco años, y sin interferencias políticas que puedan influir en cómo se distribuye la inversión en redes eléctricas entre las Comunidades Autónomas", concluye otro promotor.