Tanta casa para tan poca gente: el reto de adaptar el tamaño de la vivienda a la nueva realidad social

La década prodigiosa del ladrillo en España fueron los años 60. Según el catastro, el 17% de las construcciones de todas las capitales de provincia son de aquella época, un periodo marcado por el milagro económico del segundo franquismo y el éxodo de los pueblos a la ciudad, lo que derivó en una nueva sociedad que necesitó que se levantaran barrios enteros en todas las ciudades.

Entonces, el tamaño medio de la familia española eran cuatro personas, y las casas que se construían para acogerlas eran edificios en altura, sin grandes lujos, pero con el tamaño suficiente para albergar a todos estos miembros. Seis décadas después, vivimos en una España en la que faltan casas, pero sobra espacio en las existentes, porque el tamaño medio por hogar se ha desplomado a 2,5 personas y bajando.

Según las estimaciones del INE (Instituto Nacional de Estadística) para 2039, esta ratio habrá caído hasta 2,32 personas, con un disparado incremento, del 41,9%, del número de hogares unipersonales. Un menguante número para un parque de vivienda que ha quedado desfasado, porque se diseñó para un modelo de familia que ya no existe, ni parece que vaya a volver.

Esta metamorfosis social tiene importantes implicaciones en el urbanismo, que se ha quedado desfasado. La evolución de las ciudades está condicionada por aspectos como unos límites de alturas, de densidad y unos usos del suelo que se diseñaron hace décadas, cuando la realidad social era muy distinta, y que no se han actualizado. Por ejemplo, como explicaba recientemente Sigfrido Herráez, decano del COAM (Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid), en la capital, "lo que marca el plan general es que solo se puede dividir en dos. Eso es muy discutible, porque se podrían hacer más viviendas".

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Esta falta de actualización del marco normativo hace que una vivienda de 300 metros cuadrados, donde antes vivían seis o siete personas, solo se pueda dividir en dos de 150 metros. Pero, si el INE estima que el tamaño medio por hogar caerá hasta 2,3 personas, tendría sentido abrir la puerta a dividir esa casa en tres pisos de 100 metros cuadrados cada uno, por ejemplo.

Si el tipo de hogar que más va a crecer son los unipersonales, hasta llegar a los 7,7 millones de hogares dentro de solo 14 años, bajo el prisma de este mismo ejemplo, se podrían llegar a plantear hacer cinco pisos de sesenta metros cuadrados. Esta fórmula, además, permitiría sacar más vivienda al mercado a un precio más asequible, al tener menor tamaño, en un momento en el que más de la mitad de los jóvenes trabajadores dice no emanciparse por el problema de acceso a la vivienda.

De los 18,7 millones de hogares que tiene España, algo menos de la mitad, ocho millones, vive en casas de más de 91 metros cuadrados, de los cuales, 2,1 millones habitan viviendas de más de 150 metros cuadrados. Otros 10,2 millones están en pisos de 46 a 90 metros; y el resto, algo más de medio millón, en menos de 45 metros cuadrados. Basta cruzar estos números con las proyecciones sociales del INE para entender que el tamaño del parque de vivienda ha quedado desfasado frente a su número de habitantes.

"La creciente demanda de vivienda y la limitación de suelo disponible exigen una revisión profunda de la normativa urbanística para permitir una mayor edificabilidad en las áreas urbanas", señala Silvia López, socia del bufete Roca Junyent especializada en derecho inmobiliario. En su opinión, "la densificación urbana no solo responde a la necesidad de albergar a más habitantes, sino que también promueve un uso más eficiente de los recursos y servicios urbanos".

Y el primer recurso escaso es el propio suelo. Según Julián Salcedo Gómez, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, en Madrid, "con los desarrollos en marcha, se agotará el 98% del suelo disponible en los próximos diez años". Razón de fondo para empezar a intervenir en el parque ya existente y adaptarlo a la nueva realidad social.

Entre las soluciones que proponen los expertos, está dotar de mayor flexibilidad a la clasificación del suelo, para que se pueda adaptar a las realidades sociales de cada momento, en vez de ser un corsé que alimenta edificios vacíos o solares sin desarrollar porque el uso para el que se pensó hace cuarenta años ya no tiene sentido.

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También apuestan por favorecer los usos mixtos de los edificios, opción apenas aprovechada en España, pero muy común en otros países; y por aumentar la edificabilidad en los grandes núcleos urbanos, sobre todo, permitiendo un mayor número de alturas.

"Esto podría lograrse mediante la modificación de los planes generales de ordenación urbana para incluir parámetros que favorezcan la construcción en altura y la densificación de áreas subutilizadas. En numerosas ocasiones, resulta más conveniente optar por la expansión vertical en lugar de la horizontal", señala López.

La experta de Roca Junyent también aboga por una revisión de los instrumentos de planeamiento general para que las ciudades "puedan adaptarse más rápidamente a las necesidades cambiantes de la población". Y el problema urge.