Pryconsa resucita el alquiler con opción a compra como salvavidas para la clase media

Entre 300 y 400 leads o registros en su página web a la semana. La web de Pryconsa echa humo desde que hace cuatro años decidieran apostar, o más bien, resucitar una fórmula intermedia entre el alquiler y la compra con la que pretenden aportar su granito de arena a la solución del gran problema de acceso a la vivienda con el que se encuentra un segmento de la población muy concreta que ha quedado totalmente olvidado o marginado de las políticas de vivienda: la clase media y trabajadora.

Hablamos del alquiler con opción a compra, una modalidad de acceso a la vivienda muy residual en España, pero que podría ser parte importante de la solución para que hogares solventes, pero sin los ahorros suficientes para comprar una casa, puedan acceder a la propiedad de una casa.

Y, sin embargo, es una fórmula que muy pocos actores del sector inmobiliario o de la administración pública utilizan. Una de las compañías que ha apostado fuerte por este modelo ha sido Pryconsa, a través de Gradual Homes, filial del grupo. La gran novedad radica en que no está pensado para viviendas de su propiedad, sino para viviendas de segunda mano, generalmente de no más de 400.000 euros, que una familia, pareja o individuo quiere comprar, pero no puede acceder a ella por falta de ahorros para afrontar la compra y, por tanto, conseguir financiación bancaria.

El interesado aporta un 5% del precio de compraventa, pero es un inversor privado el que adquiere la vivienda y se la alquila

La operativa es sencilla. El interesado aporta un 5% del precio de compraventa, pero es un inversor privado el que adquiere la vivienda y se la alquila hasta un máximo de siete años con un alquiler de mercado. Entre el cuarto y el séptimo año, el inquilino puede ejercer su derecho de compra a un precio pactado desde el inicio y del que se podrá descontar hasta un 30% del alquiler abonado durante ese tiempo siempre y cuando se cumpla un requisito: el inquilino se compromete, además de a pagar el alquiler mensual, a abonar una cantidad determinada (unas arras extra que normalmente se mueve entre el 1%-2% del precio de compra) cada año, a modo de ahorro, lo que le dará derecho a descontar del precio de compra el 30% del alquiler de ese año. Eso sí, dicho abono no es obligatorio, de tal manera que si un año no se produce, no hay recompensa ese año. Es decir, se da flexibilidad al cliente para que pueda ahorrar de la manera que mejor se adapte a sus necesidades y posibilidades.

Veamos un ejemplo. Imaginemos una pareja, o una persona soltera, que quiere comprar una casa de 200.000, pero no dispone de ahorros suficientes, unos 60.000 euros. Bajo esta fórmula, si la pareja es solvente, es decir, si dispone de ingresos suficientes, pero carece de ahorros, deberá aportar 10.000 euros (el 5%). Imaginemos que esa vivienda está en Valdemoro. Pagarán un alquiler de mercado de 1.000 euros al mes y si, además, aportan 4.000 euros cada año en concepto de arras extra (un 2% del precio de compra), podrán descontar del precio de compra, el 30% del alquiler desembolsado ese año: 3.600 euros (el 30% de 12.000 euros de alquiler de ese año). A partir del primer día del cuarto año de alquiler y hasta el último día del séptimo año, en cualquier momento, podrán comprar la vivienda, es decir, tienen cuatro años para ejercer el derecho de compra.

¿Quién es su casero durante este tiempo? Es decir, ¿quién compra la vivienda para, posteriormente, vendérsela? La propia Pryconsa, pero también una aseguradora, cuya identidad la promotora prefiere no revelar.

11 millones invertidos y 50 transacciones

Por lo pronto, es una fórmula que no ha terminado de despegar porque el número de operaciones aún es muy bajo. No obstante, desde su creación, a través de Gradual Homes se han invertido unos 11 millones de euros en 50 compraventas, la mayoría en los dos últimos años, a medida que la fórmula ha ido conociéndose entre los potenciales compradores. El 50% fueron adquiridas por Pryconsa y el resto, por la aseguradora. Y, si bien desde la promotora aseguran que es muy complicado realizar previsiones, sí esperan que poco a poco entren nuevos inversores y poder incrementar sensiblemente las cifras de operaciones transaccionadas bajo este modelo. No en vano, es, precisamente, la figura del inversor la que permite al cliente entrar en un esquema tan favorable de alquiler con derecho a compra.

"Somos conscientes del grave problema de acceso a la vivienda que existe en España debido al incremento tan relevante que han experimentado las tasas de esfuerzo para adquirir una vivienda, mientras que también el alquiler consume buena parte de la renta disponible de las familias, por encima de los límites considerados sanos, y lejos de las medias europeas. Se necesitan 7 años de salario para comprar una vivienda y en algunas zonas, más del 40% de los ingresos se destinan al pago del alquiler", asegura Guillermo Estévez de Cominges, CEO de Gradual Homes.

Además, al tener que realizar solo una aportación inicial del 5% permite que las familias no se descapitalicen y puedan destinar parte del ahorro a imprevistos o a actualizar la vivienda. "De hecho, la mentalidad de propietario que tienen los inquilinos facilita la realización de mejoras que redundan en la eficiencia energética de la vivienda", añade Estévez de Cominges.

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"Ahora es la clase trabajadora la que no puede acceder a una vivienda, no solo las rentas bajas"

E. Sanz Fotografía: Sergio Beleña

En su opinión, el alquiler con derecho a compra que proponen, "es un win-win, el cliente gana porque puede adquirir una vivienda que de lo contrario no podría comprar y se vería condenado a vivir de alquiler y a no tener capacidad de ahorro, tal y como están los alquileres, mientras que el inversor gana, porque adquiere un activo cuyo valor, en una tendencia alcista de precios como la actual, es previsible que se revalorice y obtiene una rentabilidad mientras lo tiene en alquiler. Hablamos, eso sí, de inversores core o core plus, por lo que estamos hablando de rentabilidades conservadoras".

El fuerte aumento de los precios de las viviendas, tanto en compra como en alquiler, unido a unas mayores dificultades de acceso a financiación bancaria, ha provocado que un segmento de la población con trabajo e ingresos estables, pero alejado de situaciones de vulnerabilidad, haya quedado al margen de buena parte de las políticas de vivienda impulsadas desde las administraciones pública.

Y es que, como llevan meses advirtiendo los expertos, el problema de la vivienda, a diferencia de lo que sucedía hace años, ya no es exclusivo de las rentas bajas, sino que se ha extendido hasta la clase trabajadora, en muchos casos, con grandes dificultades para llegar a fin de mes.

"Hay familias y particulares excluidos de la compraventa, rentas medias que están en tierra de nadie, que no tienen ahorros suficientes para comprar, pero son solventes, y se ven empujados hacia el mercado del alquiler, donde los elevados precios les están, al mismo tiempo, impidiendo ahorrar. Es el pez que se muerde la cola", lamenta Estévez de Cominges.

A través de Gradual Homes, Pryconsa pone sobre la mesa la posibilidad de acceder a una propiedad en Madrid, Valencia, Alicante, tres mercados en los que opera, y en un futuro muy cercano en Málaga. Madrid, con el 80% las operaciones y, especialmente, localidades fuera de la M-30 como Valdemoro, Torrejón o Alcalá de Henares han sido los mercados en donde se ha centrado la demanda. No en vano, hablamos de operaciones, generalmente, de hasta un máximo de 400.000 euros, acorde con el perfil y el propósito social que persigue la compañía.

"Hay familias y particulares excluidos de la compraventa, rentas medias en tierra de nadie"

"Estudiamos todos los casos que nos llegan e intentamos ayudar a todo el mundo. Hablamos de unas 300 a 400 llamadas semanales, unas 7.000 consultas desde 2022. Estimamos el precio de la vivienda, elaboramos un informe técnico de la misma, les asesoramos, les damos acceso a nuestros webinar... Un servicio completamente gratuito", añade el CEO de Gradual Homes. "No podemos ayudar a todo el mundo, bien por falta de recursos o porque se salen de nuestro propósito social. Hemos tenido algún caso de alguna pareja que se nos ha acercado para comprar un chalet de más de un millón de euros. Obviamente, ese no es nuestro público objetivo", añade.

Solteros y casados de más de 40 años

En estos tres años, la compañía que preside Marco Colomer ha entrevistado a un millar de personas y ha elaborado el Primer Informe sobre el Mercado del Alquiler con Opción a Compra en España.

Este documento constata que la entrada, es decir, la falta de ahorros, es el principal obstáculo para comprar una vivienda, lo que lleva a que el 75% de los interesados en comprar acudan al alquiler con opción a compra. Y es que, no solo hay que disponer del 20% del importe de la vivienda para poder acceder a una hipoteca y no descapitalizarse, sino que hay contar, aproximadamente, con un 10% adicional para afrontar los impuestos -el 10% del IVA en el caso de obra nueva y el ITP, que oscila entre el 6% y el 10%, en función de la CCAA, en el caso de segunda mano- y gastos asociados a la compraventa.

La solución que propone Gradual Homes no solo está pensada para jóvenes, sino que un 47% de los interesados tiene entre 30 y 40 años y destaca el elevado peso entre 40 y 50 años, que suman el 30% de los interesados, mientras que un 6% son mayores de 50 años, lo que pone de manifiesto que cada vez hay mayor dificultad para acceder a una vivienda en propiedad, en rangos de mayor edad, no solo entre los jóvenes.

Por otro lado, el informe también pone de manifiesto cómo la estabilidad laboral no siempre es suficiente para acceder a una hipoteca, ya que los préstamos juegan un papel clave. Casi el 80% de los interesados tienen contratos indefinidos, un 10% son autónomos y el resto son funcionarios o trabajadores con otros tipos de contratos (fijos-discontinuos, tiempo parcial...)

La mayoría de los encuestados (36%) gana entre 1.500 y 2.500 euros al mes, lo que refleja un perfil de ingresos medios. Un 26,5% gana entre 2.500 y 3.500, es decir, hay una importante presencia de ingresos que podrían denominarse medios-altos, apenas un 11% gana menos de 1.500 euros al mes y un 13,6% supera los 4.000 euros, lo que refleja el interés en esta fórmula por parte de perfiles de altos ingresos, si bien, como insiste Guillermo Estévez de Cominges, este no es ser el perfil al que se dirigen.

Por otro lado, el informe aporta datos llamativos sobre la situación financiera de quienes se han interesado por el alquiler con derecho a compra. Un 22% no tiene préstamos y su gasto principal es el alquiler, mientras que un 76% tiene algún tipo de préstamo, con pagos medios de unos 309 euros al mes. Además, 1 de cada 5 está pagando hipoteca, y lo que busca es un cambio de vivienda.

También resulta muy significativo que un 55% de quienes han acudido a Gradual Homes son solteros, el perfil que mayor dificultad encuentra para acceder a una hipoteca. Al contar solo con una nómina y asumir mayores tasas de esfuerzo, su acceso a una vivienda en propiedad resulta mucho más complicado. Además, los solteros han aumentado, mientras que un 12% son separados o divorciados.

Viviendas de hasta 400.000 euros

Sobre el perfil de las viviendas, el estudio también pone de manifiesto que lo que ofrecen desde la filial de Pryconsa no es una solución para las clases más necesitadas ni las más pudientes, sino una solución para las clases medias, las grandes olvidadas por las administraciones y muy castigadas también por los problemas de acceso a una vivienda. De hecho, las viviendas más demandadas se sitúan por debajo de 300.000 euros.

El 50% de las viviendas propuestas por los interesados se sitúan entre 150.000 y 300.000 euros. La entrada de nuevas ciudades como Alicante y Valencia ha provocado una ligera distribución de los precios de los activos que se buscan, con valores inferiores en 2024. Predomina la vivienda plurifamiliar. Es decir, no es una solución para quien realmente no lo necesita o quiere darse un capricho. Eso sí, suelen ser viviendas en buen estado; de hecho, el 72% están listas para entrar a vivir, mientras que un 16% requiere de actualizaciones.

Por último, las viviendas en el punto de mira para su compra tienen entre 90 y 100 metros cuadrados, el 50% entre 80 y 120 metros. Tres habitaciones, "lo que parece razonable dada las edades de los interesados y su situación vital y familiar. Más del 80% de las propuestas tienen 1 o 2 baños, guardando relación con las superficies y número de habitaciones que más se repiten".