Ares pone a prueba el apetito de los fondos por el alquiler: rota su cartera de 6.000 pisos

El fondo estadounidense Ares ha dado el pistoletazo de salida a una operación llamada a tomar la temperatura real del mercado inmobiliario español: la rotación del capital de toda su cartera de vivienda en alquiler, una de las mayores del país, que, además, tiene la guinda de estar enteramente ubicada en la Comunidad de Madrid.

Según han confirmado cuatro fuentes conocedoras, el gigante estadounidense está trabajando en mover a un nuevo fondo sus cerca de 6.000 pisos en alquiler, operación valorada en unos 1.200 millones de euros y que cuenta ya con asesores: la consultora inmobiliaria JLL y el banco de inversión Eastdil. Ninguna de las partes ha querido hacer comentarios.

Esta es la segunda vez en apenas tres años que Ares se mueve en el mercado para tratar de acomodar su cartera de vivienda en alquiler. La anterior, como adelantó El Confidencial, fue en la primavera de 2022 y terminó retirándose por el cierre del grifo del mercado tras la subida de tipos.

Ahora, la jugada que está intentando Avalon, gestora de las viviendas de Ares, es convencer a los inversores del fondo, entre los que figuran gigantes como el fondo soberano de Singapur, GIC, dueño del 35% del capital, de que pasen estas viviendas a un vehículo de nueva creación, que se nutriría con nuevo capital perpetuo, todo lo contrario a oportunista.

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Conseguir el visto bueno de los inversores a esta propuesta sería un voto de confianza del capital institucional internacional hacia el mercado de la vivienda en nuestro país. Por el contrario, el rechazo sería un duro revés, ya que pondría en cuestión la visión que tienen los grandes inversores de la piel de toro, incluso, de la región más atractiva para los fondos: Madrid.

La cartera de Ares está invertida en su totalidad en la región que gobierna Isabel Díaz-Ayuso y, cerca de la mitad de las viviendas que tiene forman parte del Plan VIVE, el programa de colaboración público-privada del Ejecutivo madrileño para poner pisos de alquiler asequible en el mercado.

Los cerca de 1.200 millones de euros en que Ares estaría valorando su cartera suponen una rentabilidad del entorno del 4,5%, según las fuentes consultadas, una yield muy ambiciosa. A cambio, promete conseguir rentabilidades de dos dígitos, es decir, por encima del 10%.

Si los inversores del fondo, figura conocida en la jerga del sector como LPs, no apoyan esta propuesta, Ares y sus asesores deberán pasar al plan B: la venta de toda la cartera a un tercero a un precio inferior al planteado. Esta diferente vara de medir explica la atención con la que se sigue en el mercado este proceso.

Por su tamaño y por la calidad de su cartera, esta transacción tiene capacidad para empezar a marcar dónde está realmente el precio del mercado. Si consigue atraer inversores para sacar adelante su propuesta del fondo perpetuo, lo previsible sería tener cerrados los acuerdos para verano. Si este plan fallara y se fuera a un proceso abierto, el desenlace se alargaría hasta final de ejercicio o principios del próximo.

La mitad de la cartera de Ares forma parte del plan de alquiler de asequible del Gobierno de la Comunidad de Madrid

En términos de valoración, la diferencia entre una alternativa u otra podría llegar a ser del 7%, según las fuentes consultadas. El contexto actual de tipos es el idóneo para intentar optimizar la desinversión, pero las amenazas regulatorias y los constantes mensajes del Gobierno en contra de los grandes fondos son una fuerza contraria a la atracción de capital internacional.

Qué termine pesando más será un faro para el resto de grandes inversores, muchos de los cuales, como le pasa a Ares, han entrado en fase de desinversión al haberse cumplido el plazo de vida del vehículo con el que han construido sus carteras de vivienda en España.

Otros, como Patrizia en Barcelona, se han visto forzados a lanzar procesos de venta, al haber saltado por los aires sus números con la entrada en vigor del tope de rentas y la batería de medidas anunciadas para evitar que las viviendas puedan destinarse a alquiler turístico o de temporada.