"El sueño de los latinos dejó de ser vivir Miami. Ahora es Madrid y con Trump irá a más"

Alejandro Schuvaks (Buenos Aires, Argentina, 1982) se define a sí mismo como economista argentino, una broma fácil tras la que se esconde un mensaje lleno de sensatez. Licenciado en Economía y máster en Finanzas por la Universidad Torcuato di Tella de su ciudad natal, su formación le hace analizar todas las operaciones a partir de una visión macro, que luego aterriza hasta la micro. Haber crecido en un país en constante crisis le permite relativizar las cosas y atreverse a arriesgar, al mismo tiempo que siempre tiene un radar en alerta.

Hace diez años, junto a su compañero de facultad Carlos Zucchi, fundó en Madrid Argis, empresa pionera en apostar por los alojamientos temporales y en focalizarse en nuevas realidades sociales, como los nómadas digitales. Un modelo de negocio ahora en boga, donde Argis se ha consolidado como uno de los grandes jugadores del sector, con 1.800 apartamentos flexibles y el objetivo de sumar hasta 2.000 más en el corto plazo. Para conseguirlo, cuenta con una potencia de fuego de 600 millones de euros, gracias al segundo fondo que acaba de cerrar y que invertirá tanto en flex living como en promociones residenciales.

P: Argis fue pionera en apostar por nuevos modelos de alojamiento. ¿En qué punto está ahora el mercado español?

R: España está viviendo un boom espectacular, que se traduce en una crisis de vivienda, aunque yo no lo llamaría crisis, porque una crisis es algo malo.

P: Yo lo llamo crisis

R: Bueno, es que la gente quiere vivir en España. Tienes, por un lado, 500 millones de latinos cuyo sueño dejó de ser vivir en Miami y ahora es Madrid. España ha hecho las cosas muy bien al incentivar la inmigración de población que comparte la misma cultura, el mismo idioma, la misma religión... Al final, ¿cuál es la diferencia más allá del acento? Somos la misma población que quiere vivir aquí. ¿Por qué quieren vivir en España? Tienes energía verde, unas inversiones en energía solar e infraestructuras increíbles, una inflación baja, el desempleo ha descendido drásticamente. ¿Por qué faltan viviendas? Porque los desarrollos de suelo tienen un proceso que lleva mucho tiempo y, después de la crisis de 2008, se detuvo porque decían: “¿Para qué vamos a hacer desarrollo de suelo si los bancos tienen millones?”. Cuando a los bancos y a las promotoras se les acabó el stock, hubo que hacer nuevos desarrollos, y eso lleva su tiempo. Estamos en un periodo de tres o cinco años en el que va a haber mucha tensión. Nosotros nos focalizamos en ver qué vivienda falta, cómo es la familia promedio, cómo es el inmigrante promedio. Nuestro modelo de negocio fue hacer apartamentos pequeños, pero con una súper comunidad, algo que casi no existía aquí: son los studio-apartments de Brooklyn —en Argentina los llamamos monoambiente—. Ahora estamos entregando 400 apartamentos que tienen dos piscinas semiolímpicas, espacios de coworking, dos gimnasios, pistas de running... Entonces, la crisis o la falta de vivienda no es solo que falten viviendas, sino también el enfoque. Si sigues construyendo 10.000 apartamentos de 150 metros cuadrados, no sé si estás solucionando el problema. Ahora, si haces 30.000 de 50 metros cuadrados, quizá sí lo estés solucionando.

"Si sigues construyendo 10.000 apartamentos de 150 m², no solucionas el problema. Si haces 30.000 de 50 m², sí lo estás solucionando"

P: ¿Falta vivienda para todos o para perfiles concretos?

R: Nosotros tenemos estimado que, de las 600.000 viviendas que dice que faltan el Banco Central de España, el 42% está en Madrid. La gran pregunta es: ¿qué significa que falten viviendas, que la gente duerma en la calle? No, no están durmiendo en la calle, están viviendo donde no quieren vivir. Tienes tres tipos de población. El primero es el madrileño, o el que ya está aquí, que tiene 35 años y sigue viviendo con compañeros de piso o con sus padres. El segundo es el inmigrante que quiere vivir aquí y no encuentra nada; a la larga, si no se soluciona, se va a volver a su país. El tercero es el español que, por trabajo, calidad de vida o elección personal, se mueve a Madrid. Analizas esos tres perfiles y ninguno es una familia con cuatro hijos. Y, si lo fuera, y yo construyo tres apartamentos de 50 metros cuadrados, se va a liberar ese piso de 150 metros que ocupan entre tres. Entonces, también estoy solucionando el problema.

P: Antes ha apuntado a tres o cinco años de tensión del mercado por la falta de suelo. Después, ¿la situación se puede relajar?

R: Creo que sí. Al final, la oferta y la demanda se ajustan desde algún lado: o la demanda baja porque me vuelvo al pueblo, a Seseña o a Argentina, o construyen 200.000 apartamentos nuevos y la gente tiene donde vivir. Al final, no hay otra: o se van o les construyes la vivienda.

P: Hay quien dice que, por más medidas que ponga el Gobierno, como encarecer la compra a extranjeros, van a seguir viniendo

R: Lo que está diciendo el Gobierno es: “No queremos que venga alguien a comprar un apartamento para tenerlo vacío. Queremos que, si eres extranjero, vengas a vivir”. Puedes estar de acuerdo o no, pero al final todos vemos el mismo problema: faltan viviendas. Ahí empiezan las discusiones, en las que no me meto, de izquierda, derecha, de cómo se resuelve el problema, si es con regulación o con liberalización. Es un debate que lleva 300 años. La buena noticia es que entienden que faltan viviendas. Se habla del problema y es una discusión democrática.

"Más regulación o liberalización es una pelea que tiene 300 años. La buena noticia es que todos entienden que falta vivienda y lo están hablando"

P: Parece más optimista que el español medio

R: Eso es la democracia, ponerse de acuerdo. Yo creo que, de una forma u otra, se tiende al punto medio, ningún extremo es bueno.

P: En apenas siete años, sus lofts han pasado de 80.000 a 120.000 euros. ¿Hasta dónde van a llegar los precios?

R: Nosotros hicimos un análisis: tomamos los precios de la vivienda desde 2006 hasta hoy, les descontamos la inflación y aún no hemos llegado a los niveles de 2006.

P: Aquello fue una burbuja, nunca deberíamos volver a los niveles de 2006

R: Bueno, es una buena discusión, pero lo que decimos es que no se ha llegado a los máximos históricos. Ese es el primer análisis. El segundo es que hubo un pico de inflación cuando empezó la guerra de Ucrania, del 8%, y se trasladó a precios.

P: También llevábamos una década sin inflación

R: Sí, lo que hay que ver es cuántos salarios promedio se necesitan para comprar vivienda. En Portugal es imposible para los locales; aquí empeoró, pero eso refuerza nuestra tesis de que una persona sola no puede comprar un apartamento de 120 metros cuadrados. Entonces, ofrecemos algo de 40-50 metros cuadrados, va pagando la hipoteca, va generando valor, y después se muda a algo de 70 metros. Pero si no entra en el mercado como propietario con algo pequeño, no va a poder hacerlo, porque el salto entre cero y 120 metros cuadrados implica casi un millón de euros. ¿Quién puede pagar 200.000 euros de ahorros para la entrada?

P: El grueso de las políticas están yendo al alquiler, pero Argis apuesta por la compra

R: Nosotros, el 50% de nuestras operaciones es Build to Sell (compra) y el otro 50% es Build to Rent (alquiler). De hecho, ahora tenemos un nuevo fondo de 250 millones de euros que está mitad y mitad. Ya compramos tres activos y uno es para hacer 300 apartamentos más de alquiler. Nuestro inversor ancla es una aseguradora estadounidense y tenemos muchos inversores españoles.

P: ¿Qué entienden ustedes por flex living, coliving...?

R: Coliving nosotros lo entendemos como alquiler de habitaciones y tiene que ser en suelo residencial. Pero es algo que no vamos a hacer en el futuro, porque no se puede escalar. Nos movimos a flex living hace años, antes que todos estos. Ahora tenemos 1.800 unidades en desarrollo que terminamos este año: en agosto entregamos 180 apartamentos en la zona de Retiro y el resto, el año que viene. Tenemos en Madrid Content City, que es donde está Netflix en Tres Cantos; tenemos en Retiro; en un edificio de oficinas en Atocha, que era la sede de Metro y lo reconvertimos; en San Sebastián de los Reyes, en Campo de las Naciones, en Tetuán, en Málaga... Nosotros hacemos apartahoteles en suelo terciario. ¿Qué significa apartahotel? No es para familias a largo plazo, es para alguien que va a un lugar por seis meses. Por ejemplo, Netflix nos alquilará o Secuoya nos alquilará, y si alguien tiene que ir al Hospital Infanta Sofía para un tratamiento de tres meses, nos alquilará. No es un reemplazo ni soluciona la falta de vivienda en alquiler, porque es otro mercado. Está todo amueblado. Quien nos alquila sabe que no puede ni siquiera colgar un cuadro y que no puede vivir ahí de manera permanente.

P: Pero sí aligera la demanda de residencial

R: Es posible que ayude, saca a todos esos Airbnb ilegales.

"Nuestro 'flex living' no es residencial, es temporal. El que nos alquila sabe que no puede ni colgar un cuadro, sabe que no puede vivir ahí"

P: Acaban de comprar a Merlin un edificio de oficinas en Pozuelo para cambiar el uso a residencial, ¿cuántos cambios de uso han hecho?

R: Ahí, humildemente, creo que somos expertos. Llevamos nueve años con cambios de uso y conversiones de edificios existentes. Hemos hecho Divino Pastor 9, que se dijo que era de los Capriles pero era nuestro; la sede de Metro; en San Sebastián de los Reyes bastantes cambios de oficinas a loft; en Málaga, en Plaza de la Merced 5, cambiamos de residencial a residencial turístico y es el edificio de apartamentos turísticos más grande de Málaga; nuestro proyecto North Park de Pozuelo; en Campo de las Naciones es un edificio de oficinas que pasará a apartahotel...

P: Con toda la crisis de las oficinas, por un lado, y la falta de alojamiento, por otro, ahora se abrirán muchísimas oportunidades para cambios de uso

R: La oportunidad la vimos clara desde 2016, y después de diez años de tratar de conseguir el capital, ahora ya tenemos capital asegurado de Estados Unidos y de Europa, sobre todo inversores españoles. Entonces, no es que la oportunidad sea nueva, vamos a seguir haciendo lo que veníamos haciendo.

P: ¿Han rotado todo el capital? Porque tenían inversores latinoamericanos e israelíes

R: Tenemos inversores de El Salvador, México, Uruguay, Suiza, Inglaterra, Dinamarca, Finlandia y Estados Unidos. Quedan inversores israelíes, pero son los menos. Como sabes, los últimos dos años fueron muy difíciles para Israel y no invierten. Al final, es muy marginal la participación de inversores israelíes que tenemos hoy. El internacional son aseguradoras y fondos de pensiones. El español son familias.

P: Tras los últimos cambios normativos, ¿tiene España un marco que dé suficiente confort legal para estos nuevos usos?

R: ¿Sabes cómo lo pienso yo? Tengo tres hijas. Mando a mi hija de diez años y le digo: “¿Qué es eso?”. Y me responde: “Un edificio”. “¿Puede vivir gente?”. “Sí”. Entonces, que vivan. La regulación la entiendo, la comparto, pero yo miro el problema físico, la necesidad física. Como dice Yuval Harari (historiador y escritor israelí), existe el mundo de lo que nosotros nos inventamos —los gobiernos, los estados, el dinero, la moneda, las regulaciones— y está el mundo real. El mundo real es ese edificio que ves en la foto. ¿Qué ves? Que la mitad del lado izquierdo es residencial y la del derecho es loft. Le pregunto a mi hija: “¿Qué es eso?”. Y me dice: “Ahí vive gente”. Y tiene una diferencia de precio del 30%-40% porque un papel dice una cosa y el otro, otra. Pero, al final, es el mismo producto. Me preguntabas por la regulación. Creo que la regulación de apartahotel es perfecta para lo que hacemos. Hoy por hoy, somos el segundo grupo de flex living en Madrid, por detrás de Greystar. Tenemos 1.800 apartamentos y estamos en exclusividad en tres solares que sumarán 1.000 unidades más. Además, contamos con nuestros propios inversores, nuestra promotora, nuestra propia operadora (Flipco) y hasta tenemos call center propio.

P: ¿Qué ventajas le aporta esta integración vertical?

R: Velocidad y mejor producto.

P: ¿Qué planes de inversión tiene? ¿Mantendrán también ese modelo 50%-50%?

R: Más o menos una inversión de 600 millones de euros, 250 millones de capital y el resto con deuda. Queremos hacer 50% alquiler y 50% venta. Si suben los tipos, es mejor alquilar, porque la gente no puede pagar la hipoteca; si bajan los tipos, es mejor comprar, porque pueden costear la hipoteca. Queremos adquirir entre 1.500 y 2.000 unidades con el fondo dos, pero forma todo parte de la misma plataforma.

P: Hace un año anunciaron un objetivo de construir una cartera de 5.000 unidades en tres años. ¿Han cambiado los objetivos?

R: Nosotros queremos crear una plataforma de 5.000 apartamentos flexibles. Sea con el fondo uno o con el fondo dos, es indiferente. El objetivo de llegar a las 5.000 unidades lo mantenemos, pero en el medio nos distrajimos con una buena operación, que fue la compra del edificio de BBVA en Bilbao por 150 millones.

P: ¿En qué horizonte le gustaría, entonces, llegar a esas 5.000 unidades?

R: Lo más rápido posible. La necesidad está ahora, el mercado está ahora, pero no vamos a comprar a cualquier precio.

"Somos el segundo grupo de flex living en Madrid, tras Greystar, tenemos 1.800 unidades y estamos en exclusividad en tres solares"

P: ¿Dónde está más caro el mercado y dónde hay más recorrido?

R: El mercado ha tendido al súper lujo, que es algo nuevo en Madrid. Está pasando mucho que multimillonarios que tienen apartamento en Londres y en París ahora quieren uno en Madrid. No conozco tanto ese mercado como para decirte si se ha alcanzado el techo, pero está claro que es donde más se han encarecido los precios. Ahora, si lo comparas con otras ciudades, todavía está barato. A tu pregunta de dónde hay más recorrido, nosotros creemos, sin duda, que el mejor lugar para invertir es San Sebastián de los Reyes, y llevamos diez años invirtiendo allí. Los ayuntamientos han cambiado de PP, PSOE, Ciudadanos; todos opinan igual y va como un tiro. El año pasado entregamos mil unidades. Mira, Daniel Kahneman, economista premio Nobel de Economía, en el libro “Pensar lento, pensar rápido” decía que, por alguna razón, en nuestra psicología los barrios norte de las ciudades suelen ser mejores que los barrios sur. Pasa en casi todas partes del mundo —salvo en Melbourne—: el norte es mejor que el sur. San Sebastián de los Reyes es el extremo norte de Madrid.

P: ¿Qué mercados le interesan? Ha hecho operaciones en Málaga, en Bilbao, pero Madrid pesa en su cartera más del 48% que ha apuntado al principio

R: Nuestro fondo está muy enfocado en Madrid, pero estamos mirando un poco Valencia, Málaga y Bilbao.

P: Fuera de Madrid, ¿se aventuraría a cambios de uso? Las normativas son diferentes en cada plaza

R: Tuvimos un proceso largo de cambio de uso en Málaga, nos llevó como cuatro años, y decidimos que la idea es no hacerlo fuera de la Comunidad de Madrid. Lleva más tiempo y, como queremos ir más rápido, en Madrid es más ágil.

P: ¿Cómo encaja la operación de BBVA dentro de su modelo? Rompe un poco el molde

R: Mira cómo fue. Mi socio y yo nos conocimos estudiando Economía hace 25 años en la universidad, en Argentina. Entonces, somos economistas y argentinos. Vino la covid, empezaron a dar subsidios todos los países del mundo a lo loco. La traducción que vimos, ya en 2001, es inflación, va a venir inflación. Cuando nadie hablaba de inflación, nosotros la veíamos, no como grandes gurús, sino como economistas argentinos: era A más B igual a C. Entonces, pensamos cómo un fondo como el que habíamos levantado podía cubrirse ante una inflación muy alta, porque sabíamos que subirían los precios de la construcción. Fuimos a nuestros inversores y dijimos: “Miren, prometí 5.000 unidades, pero va a haber mucha inflación, va a haber presión sobre los costes de la construcción. Vamos a buscar un activo que esté vinculado a la inflación”. Y BBVA no solo está vinculado a la inflación, sino que gana un 150% por encima de ella. Hicimos una operación fenomenal porque pudimos anticiparnos a lo que iba a pasar.

P: Como economista argentino, dígame ahora qué debería tener más en cuenta España

R: En el mercado residencial de alquiler están volviendo las operaciones, pero es muy sensible. Así que lo miraría con mucho cuidado, porque puede surgir una crisis, aranceles de Estados Unidos, una nueva guerra en el mundo, un problema que eleve otra vez los tipos y termine por hacer que pagues más de hipoteca de lo que recibes de alquiler. Entonces, es un mercado que miramos con mucha cautela.

P: Siempre se puede hacer una hipoteca a tipo fijo

R: Sí, pero si hay una crisis, puede bajarte la ocupación o subirte los gastos y, hoy por hoy, el tipo fijo en comparación con la rentabilidad anda un poco justo.

P: Gobiernos de todo el mundo están viendo cómo aplicar medidas para contener los precios de la vivienda. Como inversor extranjero, ¿considera que las medidas que se están tomando en España realmente son tan radicales como se critica desde algunos frentes?

R: Buena pregunta. Es difícil responder sin entrar en la política española, que prefiero evitar. Digamos que, históricamente, la izquierda mundial quiere solucionar con regulación y la derecha con desregulación. ¿Quién tiene razón? No lo sé. El punto medio.

"El mejor lugar para invertir es San Sebastián de los Reyes, y llevamos diez años invirtiendo ahí"

P: ¿Se plantea entrar en senior living o en estudiantes?

R: No. Estudiantes me parece un negocio excelente, pero llegué tarde y hay que saber perder batallas. Me parece un mercado magnífico y todos los que lo están desarrollando lo hacen muy bien. Para bien o para mal, somos el único grupo independiente que no tiene un fondo estadounidense detrás. Cuando surgió la oportunidad de comprar Resa no teníamos el dinero; ahora sí podríamos, pero ya pasó. Senior living lo estudiamos mucho, pero no lo tenemos claro. Viajamos a Florida para ver cómo funciona el negocio allí y si funcionaría aquí... Se requiere una inversión muy paciente, porque lleva tiempo llenarlo. Tomar la decisión de mudarse a ese tipo de edificio no es fácil. Si me preguntas en qué estamos aprendiendo, y nuestros procesos de aprendizaje pueden durar cinco años, es en senior y data center. Pero, si no estamos muy seguros, no lo hacemos.

P: ¿Data Center? Acaba de dar un salto de dimensión

R: Observamos. Unos dicen que se necesitará menos infraestructura, otros dicen que habrá más inversión. Hay que ir con cuidado. Nosotros no podemos darnos el lujo de equivocarnos. Pero, en cinco años, podría ser que hagamos algo así, claro.

P: Sería en otra plataforma

R: Sí.

P: ¿Qué ve en centros de datos para plantearse diversificar hacia ahí?

R: Nosotros estamos aquí para quedarnos. Llevamos diez años y seguimos analizando dónde hay oportunidades. Logística, durante muchos años, ha recibido más inversión de la necesaria, eso pensamos. Centros comerciales, con todo lo digital... Te lo respondo al revés: ¿la tecnología va a beneficiar o perjudicar cierto producto? Si creemos que la inteligencia artificial y la tecnología van a crecer, como pensamos firmemente, ¿va a haber más o menos vivienda, más o menos oficinas, más o menos centros comerciales, más o menos centros de datos? Va a haber más centros de datos. Entonces, perdona que insista, pero siempre empezamos desde arriba. La gran pregunta: “¿La tecnología afectará para bien o para mal tal sector?”. Si creemos que no lo sabemos o que es para mal, no invertimos. Si creemos que es para bien, empezamos, en nuestro tiempo libre, a documentarnos.

P: Con ese análisis desde arriba, ¿ven algún otro sector?

R: Living y data center son los grandes ganadores. Logística es otra oportunidad que, para nosotros, se perdió. En todo lo que es el Corredor de Henares ya se ha construido muchísimo. No veo que, a corto plazo, falte.

P: ¿Consolidación del sector?

R: En flex va a haber dos grandes ganadores, que somos nosotros y Greystar. Está claro que será así. El resto de competidores tiene una vocación de construir una cartera y venderla. Entonces, ¿quiénes van a quedar? Nosotros dos.

P: Entonces, ¿comprarán carteras ya construidas?

R: Hoy no, en un par de años sí. Tenemos mandato para España y Portugal.

P: ¿Cómo, siendo argentinos, pusieron sus ojos en España, con lo grande que es el mundo?

R: Empezamos a mirar el mercado en 2014. La primera operación que hicimos fue en Núñez de Balboa con Goya y compramos unas oficinas a 1.400 euros el metro cuadrado. Yo pensaba: “No puedo estar equivocado, solo necesito más paciencia de la que creo”. Con razón, el español estaba tan pesimista que te decía: “Desde 2008 espero una recuperación que no llega; soy pesimista”. Y yo llego de fuera, con dinero, y veo que eso valía la mitad de lo que se compra en Buenos Aires, ¡y estamos en Europa! Sin los problemas de credibilidad o de impagos que sufre Argentina cada dos años. Tuvimos razón. Además, para nosotros es muy sencillo, compartimos la misma cultura y las leyes son bastante similares.

P: Actualmente, ¿dónde situaría a España en la foto mundial, con todo el nuevo escenario que se abre tras Donald Trump?

R: Estuvimos justo con un grupo de inversores de Estados Unidos y vimos, primero, que España es de los países europeos menos afectados por posibles aranceles. Y, por otro lado, el flujo de deportaciones solo va a incrementar la inmigración latinoamericana hacia España. ¿Has visto que han deportado gente a Colombia? Entonces, la opción de irse a vivir a Miami, el sueño argentino histórico de irse a vivir a Miami, está cambiando. Ahora muchos hablan de irse a vivir a Madrid. Lo veo positivo, obviamente, porque vengo del otro lado del charco.