El sur de Madrid, epicentro de la vivienda asequible, pero precios medios de 330.000€

La cuenta de la vieja es sencilla. Imaginemos una casa de 330.000 euros. Para poder acceder a ella, un ciudadano de a pie necesita tener ahorrados casi 100.000 euros: un 20% para hacer frente a la entrada de la hipoteca y un 10% para pagar los impuestos asociados a ella. Ahora vamos a dar forma a esa vivienda y a situarla geográficamente: obra nueva de unos 100 metros cuadrados y en uno de los futuros barrios del sureste de Madrid, barrios que están llamados a acoger buena parte de la vivienda asequible de la ciudad.

Aunque la horquilla de precios en el Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Los Berrocales o Los Ahijones puede oscilar entre viviendas de un dormitorio desde los 220.000 euros hasta áticos de cuatro dormitorios de más de medio millón de euros, el precio medio de una vivienda en cualquiera de estos barrios al sur de Madrid no baja de los 300.000 euros, según datos de un estudio de las promociones en venta realizado por Foro Consultores.

Unos precios que ponen de manifiesto cómo el sueño o la esperanza de miles de madrileños de acceder a la vivienda asequible se está desvaneciendo como un azucarillo en el agua, ya que ni la vivienda pública es asequible y, mucho menos, la vivienda libre.

"El problema no es que tengamos pocas viviendas, sino que tengamos viviendas caras, y no porque sean caras por sí mismas, sino porque son difíciles de pagar", aseguraba hace justo una semana Marco Colomer, presidente de Pryconsa, una de las promotoras con más trayectoria del panorama inmobiliario español, ante un gran aforo inmobiliario en Efimad, el evento sobre financiación inmobiliaria organizado por Asprima y Caixabank.

Los Cerros, Los Berrocales, Los Ahijones y Valdecarros inyectarán miles de viviendas al mercado y, en teoría, frenarán la subida de precios. Un total de 92.000 viviendas, de las cuales 57.000 tendrán algún tipo de protección, viviendas que el sector promotor y las administraciones califican como asequibles. ¿Pero realmente lo son?

"Los desarrollos del sureste son una de las zonas donde habrá más vivienda asequible y ayudarán al acceso a la vivienda a las personas con mayores dificultades. Solo Valdecarros tendrá unas 28.000 viviendas con algún tipo de protección; Los Berrocales, unas 11.000; Los Ahijones, más de 9.000 viviendas; y en Los Cerros, el 50% también tendrá algún tipo de protección. Pero hay que distinguir entre vivienda libre y protegida. En vivienda libre, teniendo en cuenta las últimas transacciones, no tardaremos en ver precios de unos 4.000 euros por metro cuadrado. Otra cosa distinta es la vivienda protegida, que justamente se acaban de actualizar los módulos en la Comunidad de Madrid, y que marca el precio máximo en venta y alquiler", reconoce Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.

"En los nuevos desarrollos, en vivienda libre, no tardaremos en ver precios de 4.000€/m2"

La falta de obra nueva es uno de los factores que explica el fuerte aumento de los precios. En España se piden visados para 100.000 viviendas de nueva construcción al año —quizás alcancemos las 135.000 unidades durante 2025—, a años luz de los más de 800.000 visados que llegaron a pedirse en el punto más alto de la burbuja inmobiliaria. En 2023 se terminaron 80.500 viviendas, frente a las casi 600.000 de 2006.

La brecha es evidente e impulsa los precios al alza. Y sin freno, puesto que una parte muy importante de las viviendas que se construyen son libres. De hecho, apenas el 10%, unas 8.000, son públicas, lo que significa que tienen los precios de venta limitados. Apenas 2.300 de ellas están en la Comunidad de Madrid, una gota en el océano respecto a las 40.000 viviendas anuales que necesita para aliviar las tensiones en el mercado madrileño, apenas un 15% respecto a las 14.000 que se construyen en la actualidad.

La vivienda protegida tampoco es asequible

No solo es escasa la vivienda protegida, sino que es ‘cuestionablemente’ asequible, especialmente tras la actualización del precio del módulo de venta, una actualización que desde hacía años solicitaba el sector promotor para que la construcción de este tipo de viviendas les resultara rentable, pero cuya consecuencia directa ha sido el encarecimiento de la vivienda protegida, de media un 15% en todos los municipios madrileños, de más del 50% en algunos de ellos. Los nuevos desarrollos, en algunos de los cuales ya se han comenzado a construir y a vender viviendas protegidas, han sido testigos directos de este encarecimiento.

Un ejemplo, un piso de un dormitorio de 44 metros útiles (63 metros construidos) de precio limitado en Los Berrocales, está en venta por 206.865 euros, lo que arroja un precio por metro cuadrado de 4.700 euros el metro cuadrado útil, unos 3.283 el metro construido. Con piscina, trastero, dos plazas de garaje y un parking exterior de bicicletas. Otro ejemplo, un piso de 2 habitaciones de 68 metros útiles (91 construidos) en régimen de cooperativa, en venta por 263.641 euros. Es decir, 3.877 euros el metro cuadrado útil, 2.897 euros el metro construido. También con piscina, terrazas, garaje, sala fitness, gastroteca, trastero... una larga lista de zonas comunes que incrementan la superficie construida de las viviendas y encarecen sus precios.

"Con la actualización del módulo, a las promotoras privadas ya le salen las cuentas para afrontar una promoción a precio tasado"

No obstante, como puntualiza Luis Corral, ha sido, precisamente, la actualización del precio del módulo lo que ha animado de nuevo al sector promotor a construir viviendas protegidas. “Hacer vivienda requiere recursos y buscar fórmulas tradicionales y reparto de cargas con la entrada de especialistas en la iniciativa privada. Valga un ejemplo para ver los cambios que deben hacerse para que pueda entrar la iniciativa privada. En la Comunidad de Madrid, en los nuevos desarrollos hasta la actualización de los módulos solo se hacían operaciones de suelo para la vivienda libre, a los promotores no les salían las cuentas para entrar en la vivienda protegida”.

"Además", añade, "el incremento del módulo por parte de la Comunidad de Madrid ha supuesto un salto cualitativo y cuantitativo. Han comenzado a realizarse operaciones de compra de suelo para construir vivienda protegida. A las promotoras privadas ya les salen las cuentas para afrontar una promoción a precio tasado, ya que pueden absorber precios de costes de construcción y suelo. Ésta es una de las acciones que pueden ayudar a que se genere más vivienda protegida y permita el acceso a un mayor número de personas al mercado".

Precisamente, la actualización del módulo ha marcado el despegue residencial de los nuevos barrios. "En los últimos desarrollos, que ahora están en marcha, inicialmente se comenzó con la vivienda libre. Suelos, generalmente de grandes promotoras (con precios que rondaban los 2.900 euros el metro cuadrado). Luego se actualizaron los módulos por parte de la Comunidad de Madrid y ya entraron las cooperativas y promotoras en vivienda con algún tipo de protección. Ahora coexisten ambos y todos venden", asegura Corral.

Grupo Ibosa es una de las más activas. A lo largo de 2024, estuvo negociando un rosario de operaciones de compra de suelos protegidos que le han permitido arrancar 2025 con una bolsa de terrenos y promociones donde se podrán levantar cerca de 1.300 hogares, todos ellos protegidos y en Madrid.

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Y si la vivienda llamada a ser asequible es prácticamente una quimera incluso en los municipios al sur de la capital y en los nuevos barrios, la vivienda libre alcanza precios que pocos bolsillos pueden permitírselo, ni siquiera la que se construye en barrios aún por desarrollar y donde la falta inicial de dotaciones y servicios debería verse compensada por unos precios de adquisición más asequibles. Y, sin embargo, no solo no es así, sino que tampoco parece que los elevados precios vayan a corregirse. Hablar de bajadas de precios siempre ha sido un tabú en el sector.

"El coste de la vivienda no hace más que aumentar y no podemos achacarlo todo a que la regulación nos exija cada vez hacer mejores viviendas, que las hacemos. No somos capaces de sujetar los precios, que no hacen más que crecer. La guerra de Ucrania provocó un incremento de los costes de construcción, de media, del 20%, y aunque muchas de las subidas han remitido, los precios no han vuelto a su ser y no van a volver a su ser porque la capacidad instalada de construir es la que es. No somos capaces de reducir costes", lamentaba hace unos días Colomer al tiempo que reconocía que, "en términos absolutos, no es que la vivienda sea cara, sino que las condiciones para su compra se hacen muy duras, no hay ahorros y si encima acortamos los plazos y adelantamos la entrega de las viviendas, apretaremos aún más a los compradores", dijo en referencia al impacto que puede tener la industrialización en el acceso a la vivienda.

Efectivamente, la vivienda en España está más cara que nunca. Es más cara, incluso, que en los años de la burbuja inmobiliaria. El precio medio del metro cuadrado se sitúa en los 2.164 euros, un 12,5% por encima de los niveles de 2007. En cualquiera de los desarrollos del sureste, el metro cuadrado supera ampliamente la media nacional, en algunos casos en más de 1.000 euros, mientras que en otros incluso se duplica. Otro dato: también el precio máximo del metro cuadrado del módulo de vivienda protegida en casi toda la Comunidad de Madrid se sitúa por encima de la media nacional.

Según datos de un estudio de mercado elaborado por Foro Consultores, el precio del metro cuadrado en el Ensanche de Vallecas, El Cañaveral, Los Berrocales y Ahijones ha crecido en el último año entre un 10% y un 15%. En el Ensanche de Vallecas, el crecimiento ha sido del 14%, pasando el metro cuadrado construido con comunes de una media de 3.300 a 3.799. Desde 2015, momento más bajo con 1.500 euros el metro cuadrado, el precio medio ha crecido un 151%.

De 142.000 a 433.000 euros en diez años

¿Cómo se traducen estos incrementos en el precio final de las viviendas? En términos absolutos, la vivienda media en el Ensanche de Vallecas ha pasado de costar 335.620 a 433.015 euros, es decir, un incremento del 29% en apenas un año. En este desarrollo, entre 2011 y 2015 se produjo un descenso del precio medio, alcanzando un mínimo de 142.747 euros, pero desde ese mínimo, la subida acumulada es del 200%.

En El Cañaveral, en cambio, el crecimiento de precios es continuo en toda la serie, salvo el periodo 2020-2021, con un incremento acumulado desde 2015 del 174,4%. En la actualidad el precio medio por metro cuadrado ronda los 3.500 euros, también muy por encima de la media nacional. El precio medio de una vivienda en este barrio, en términos absolutos, ha pasado de 152.828 a 357.727 euros, es decir, también ha sufrido un incremento importante, del 134% desde el año 2015.

En cuanto a Los Berrocales y Los Ahijones, dos de los nuevos barrios de Madrid, es decir, con una actividad promotora aún muy reciente, el precio del metro cuadrado se ha incrementado un 14,8% y un 10%, respectivamente, en apenas doce meses, y los precios ya se acercan a los 3.400 euros, según un estudio de mercado de Foro Consultores. En estos dos desarrollos, a día de hoy, una vivienda media cuesta más de 330.000 euros. Dos han sido los factores que han impulsado los precios de la obra nueva. En el Ensanche de Vallecas y en El Cañaveral, es la falta de producto a la venta lo que está impulsando los precios al alza, mientras que en Los Berrocales y en Los Ahijones, donde se acaban de empezar a construir y a vender las primeras viviendas, los elevados precios de los suelos que están saliendo a la venta están teniendo un gran impacto en el precio final del producto que sale al mercado.

Hace más de un año, por ejemplo, en Valdecarros se cerró la venta de varios suelos por un valor cercano a los 1.200 euros el metro cuadrado —un 20% por encima del precio al que salieron a subasta—, un precio muy similar al que se estaba pidiendo en El Cañaveral. Y, ¿cuántas viviendas hay actualmente en estos cuatro barrios al sur de la capital? A comienzos del periodo analizado por Foro Consultores, esto es, 2011, el único de los cuatro desarrollos con actividad era el Ensanche de Vallecas. Años después se puso en marcha el segundo desarrollo, El Cañaveral, un ámbito que alcanzó su apogeo entre 2019–2020, mientras que en 2023 supuso un avance en los nuevos desarrollos con el inicio de la comercialización de los primeros proyectos de vivienda libre en Los Berrocales y Los Ahijones. Respecto a Los Cerros, se ha comenzado alguna promoción de vivienda libre en 2024 y Valdecarros solo cuenta con vivienda de protección.

En el último trimestre de 2024, se estaban comercializando 15 proyectos repartidos entre los cuatro ámbitos, lo que supone un 44,4% menos de lo que se estaba desarrollando en 2011 en el Ensanche de Vallecas. “En el último año se ha producido un descenso del 6,3% en los proyectos desarrollados. Los proyectos en el Ensanche de Vallecas y El Cañaveral se van agotando y no se reemplazan por nuevos proyectos en los nuevos ámbitos con la suficiente rapidez”, explica a El Confidencial Pablo Presa, director del departamento de Research y Valoraciones de Foro Consultores.

Más datos que apuntan hacia esa escasez de producto. En 2024, apenas existían 1.373 viviendas iniciales en comercialización, un 51% menos que en 2011, cuando solamente en el Ensanche de Vallecas se estaban desarrollando 2.816 viviendas. En el periodo 2011–2015 se va produciendo un agotamiento de los proyectos en venta, van desapareciendo del mercado proyectos del Ensanche de Vallecas sin aparecer nuevo producto. En 2018, la tendencia se invierte, El Cañaveral comienza sus años de máximo desarrollo con un número de viviendas creciente hasta 2020, donde se alcanza un nuevo máximo de 1.689 viviendas, aunque lejos de las cifras de 2011.

Entre 2021 y 2023, la tendencia de nuevo es decreciente. A partir de 2023, con el inicio de Los Ahijones y Los Berrocales, se puede apreciar una tendencia creciente en las viviendas en desarrollo, que en el último año han crecido un 15,3% en el conjunto de los cuatro ámbitos. Aun así, existe un 51% menos de viviendas en desarrollo que en 2011.

No solo son escasas las viviendas en construcción, sino que el apetito comprador reduce aún más las unidades disponibles a la venta. Según los datos de Foro Consultores, en 2024 existían tan solo 586 viviendas en stock sobre el total de la vivienda inicial en comercialización, un 22% menos que en 2023. Los Berrocales concentra actualmente un 62,8% de la oferta, mientras que en el Ensanche de Vallecas el porcentaje se reduce hasta el 6,8%, ya que es un barrio ya consolidado, como le ocurre a El Cañaveral.

El inicio de los ámbitos de Los Ahijones y Los Berrocales, a partir de 2023, marca una tendencia alcista de las viviendas en desarrollo. En el último año han crecido un 15,3% en el conjunto de los cuatro ámbitos, pero son pocas para las necesidades del mercado.

El fenómeno de las casas menguantes

La evolución alcista de los precios ha provocado que, al igual que ya sucedió durante la burbuja inmobiliaria, las viviendas que se construyen sean cada vez más pequeñas, una situación que, sin embargo, el sector promotor achaca más al descenso del tamaño medio de los hogares que al hecho de que las familias, con el mismo presupuesto que hace dos o tres años, pueden permitirse menos metros cuadrados con el mismo presupuesto.

"Todavía el urbanismo calcula las densidades en función de los metros, mientras que la media de ocupación de un piso está bajando año tras año, porque hay cada vez más gente que vive sola, parejas... Ahora la ocupación de cada vivienda está en 2,4 y cada año baja una décima. Eso quiere decir que hay que replantearse las viviendas que queremos, ya que hay gente sola que está viviendo en un piso de 120 o de 100 metros cuadrados y no puedes dividir ese piso en dos porque la densidad no te lo permite", aseguraba recientemente en una entrevista con El Confidencial Xavier Vilajoana, presidente de los promotores y constructores de España.

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En este sentido, en el Ensanche de Vallecas se produjo una tendencia creciente en las superficies de las viviendas entre 2011 y 2016, debido a que los proyectos que se diseñaron en el periodo previo a la crisis de 2007 se centraron en las tipologías pequeñas. Estos proyectos no tuvieron salida y muchos de ellos aún estaban en comercialización en 2011, tal y como constatan desde Foro Consultores. Los proyectos actuales presentan una superficie media un 69% superior al año 2011.

En El Cañaveral, la tendencia de la superficie media también es decreciente, aunque en el último año ha crecido un 4,9%, debido fundamentalmente a la ausencia de stock de tipologías pequeñas en este ámbito, mientras que, como destacan desde esta compañía, en Los Berrocales y Los Ahijones todavía es pronto para sacar conclusiones respecto a sus superficies medias.

Es decir, no solo las viviendas son cada vez más caras, sino que el comprador accede cada vez más a casas más pequeñas.