¿Golpe a las subastas públicas? Pujas secretas y depósitos más altos que ahuyentan a particulares
Agiliza el proceso de adjudicación del inmueble al acortar a solo veinte días el plazo para pagar el resto del precio y eleva del 5% al 20% el depósito que ha de constituirse para participar
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Las subastas públicas van a sufrir grandes cambios en los próximos meses y, probablemente, cientos de curiosos en este tipo de procesos dejen de ser potenciales interesados y tiren la toalla a la hora de hacerse con algunos de estos bienes, en su mayoría inmobiliarios. ¿El motivo? El cambio en su legislación. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha introducido cambios significativos con el objetivo de llevar a cabo medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia y que tendrán un impacto (negativo) en las subastas, pese a que se hacen "perfeccionando y agilizando un sistema que ha venido funcionando de una forma muy positiva", como recoge el texto legislativo. No obstante, distintas voces del sector inmobiliario coinciden en que habrá una "menor concurrencia, sobre todo de particulares".
La reforma, que se aplicará a los procedimientos incoados a partir del 3 de abril de 2025, sí ha logrado agilizar el proceso de adjudicación en las subastas de inmuebles. Así, ha acortado a veinte días el plazo para pagar el resto del precio ofrecido, lo que supone una rebaja notable. Antes, el plazo de cuarenta días ralentizaba en exceso el trámite y la devolución de depósitos a los postores que reservaron postura. "La búsqueda de financiación se complica al rebajarse el plazo temporal, por lo que si no tienes el dinero, el tiempo para levantar ese montante juega ahora más en tu contra", explican fuentes financieras.
El gran cambio, sin lugar a dudas, es que se ha elevado del 5% al 20% el depósito que ha de constituirse para participar en ellas, con el objetivo de penalizar el incumplimiento del compromiso de pago del precio ofrecido. Una medida que, como reconocen numerosas voces del sector, elimina el interés de muchos particulares, ya que "supone una barrera importante. Para nosotros es positivo porque nos quita competencia, pero desde un punto de vista más general supondrá que menos gente acceda a esas subastas, puesto que hay que contar con cierto pulmón financiero", según señala Guillermo García-Mauriño, CEO de la socimi Round Robin, a El Confidencial.
Así, evitarán uno de los grandes males en este tipo de subastas, sobre todo en las de importes más bajos, como es la quiebra de subasta. Es decir, alguien ofrece un importe muy elevado para ahuyentar posibles ofertas y, finalmente, opta por no consignar el precio en el plazo legal. De hecho, ahora solo se admitirán las pujas más altas y solo un único postor de reserva, por lo que se agiliza la devolución de los depósitos al no tener en cuenta las siguientes posturas.
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La nueva legislación también arroja un artículo que ofrece demasiada "ambigüedad", como reconocen distintas fuentes consultadas por El Confidencial. ¿El motivo? "el portal no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía, ya que tendrán carácter secreto. Al finalizar la subasta, el portal solo publicará el importe del mejor precio ofrecido, o que la subasta ha concluido sin postores", como recoge el texto original de la Ley Orgánica.
Desde el despacho Ashurst España señalan que, por tanto, la interpretación del artículo 647 es que "las pujas tendrán carácter secreto. Durante el período de celebración, el Portal de Subastas no informará de la existencia o inexistencia de pujas ni de su cuantía". Así, la única notificación que haría sería al finalizar la subasta, puesto que ahí sí publicará el importe del mejor precio ofrecido o informará de que la subasta ha resultado desierta.
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Los ejecutantes también salen perjudicados con el cambio. Así, los interesados en mantener el bien subastado ya no pueden esperar al final de la subasta para presentar su postura, ya que "pierden el derecho a mejorar el precio tras el cierre de la subasta a la que hayan concurrido postores, así como el derecho a solicitar la adjudicación del bien en supuestos de subasta desierta", enfatizan desde Ashurst España. "Si el ejecutante tiene interés en el bien, debe incorporarse a la subasta pujando como un licitador más y, en consecuencia, sin posibilidad de mejorar el precio ya finalizada la subasta", añaden desde el bufete Lexer.
Las subastas públicas van a sufrir grandes cambios en los próximos meses y, probablemente, cientos de curiosos en este tipo de procesos dejen de ser potenciales interesados y tiren la toalla a la hora de hacerse con algunos de estos bienes, en su mayoría inmobiliarios. ¿El motivo? El cambio en su legislación. La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ha introducido cambios significativos con el objetivo de llevar a cabo medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia y que tendrán un impacto (negativo) en las subastas, pese a que se hacen "perfeccionando y agilizando un sistema que ha venido funcionando de una forma muy positiva", como recoge el texto legislativo. No obstante, distintas voces del sector inmobiliario coinciden en que habrá una "menor concurrencia, sobre todo de particulares".