Ricos latinos y de provincias, ¿quién está comprando pisos de más de un millón a sus hijos?
En un momento en el que acceder a una vivienda resulta extremadamente complicado para miles de jóvenes, ¿quién puede regalar a un hijo un piso en el centro de Madrid de esas características y a esos precios?
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"Hoy te presento el ático perfecto para que te regalen tus padres como primer piso, en Príncipe de Vergara". "Un terrazón enorme, perfecto para fiestas". "¿Qué me dices?, ¿te ves viviendo aquí?". "Pídelo como regalo de cumpleaños. Lo tenemos en venta en 1.290.000 euros. Listo para entrar a vivir".
Aquél fue un anuncio de Diza Consultores Inmobiliarios que no solo se hizo viral, sino que generó un enorme revuelo e indignación en redes sociales. En un momento en el que acceder a una vivienda resulta extremadamente complicado para miles de jóvenes, ¿quién puede regalar a un hijo un piso en el centro de Madrid de esas características y a esos precios?
Pues, aunque sea difícil de creer, éste es un perfil de cliente en aumento y bastante activo en el mercado de lujo de la capital. Un comprador de alto poder adquisitivo, mayoritariamente de origen latinoamericano, aunque también procede de capitales de provincias o ya vive en Madrid, con presupuestos que suelen partir del millón de euros y que busca una vivienda en pleno centro de la ciudad, generalmente, en los barrios más prime, para un hijo que va a estudiar en la ciudad.
Los presupuestos se mueven entre 800.000 euros y pueden alcanzar los 4 millones
Un nuevo comprador que ha puesto, si cabe, las cosas mucho más complicadas a quien quiere comprar una vivienda en el barrio de Salamanca o en Chamberí, dos de las zonas más cotizadas de la capital, y donde la irrupción, principalmente, de latinoamericanos, ha provocado un fuerte incremento de los precios y la 'expulsión' del tradicional vecino adinerado de la zona.
Nos encontramos, pues, ante una suerte de segunda vuelta dentro del proceso de gentrificación que vive el barrio de Salamanca ya que, si bien este comprador ya no encuentra una vivienda de uno o dos millones de euros que cumpla sus exigencias en Salamanca o Chamberí en cuanto superficie, número de habitaciones o número de balcones, con ese presupuesto sí es capaz de encontrar una propiedad acorde a las necesidades habitacionales para un hijo que ha aterrizado en la capital ya sea para estudiar o para ampliar sus estudios a través de una maestría.
Un nuevo perfil de comprador que ha impulsado, aún más, si cabe, el residencial de lujo en Madrid. Precisamente, según datos de la inmobiliaria Barnes, el volumen de ventas experimentó un notable incremento del 30% el año pasado en comparación con 2023. Este aumento refleja la consolidación del sector, impulsado por la alta demanda de propiedades exclusivas en la capital española, que ha posicionado a Madrid como uno de los principales mercados de lujo en Europa, según esta agencia, que ha alcanzado cifras récord de venta de hasta 13.500 euros el metro cuadrado en viviendas de segunda mano, una cifra sin precedentes en el mercado inmobiliario de lujo madrileño.
También el alquiler de propiedades de lujo ha alcanzado cifras históricas, con precios de hasta 25.000 euros al mes, lo cual ha llevado, precisamente, a muchos progenitores con hijos estudiantes en las mejores universidades y escuelas de negocio de la capital, a plantearse la compra, es decir, como una inversión a corto, medio o largo plazo.
Diferentes expertos contactados por El Confidencial así lo constatan. "Somos conscientes de la polémica que generó nuestro vídeo, pero nos inspiró a hacerlo un caso real", asegura en conversación telefónica Jesús Alonso de la Prida, director de marketing y comunicación de Diza Consultores Inmobiliarios.
"El lujo no se debe utilizar como ejemplo de lo que pasa en el mercado general de la vivienda"
"Al gran público, nos puede chocar que unos padres puedan regalar a un hijo una casa de millón de euros, pero es un perfil de cliente que existe. De hecho, aquel vídeo atrajo a compradores de ese perfil. No obstante, no pretendemos ser provocadores, entendemos y estamos sensibilizados con el problema de la vivienda, sabemos que existe, pero el segmento del lujo no se debe utilizar como ejemplo de lo que pasa en el mercado general de la vivienda", añade en conversación telefónica con este diario.
"Entiendo que las redes son así, pero el hijo de este tipo de perfil comprador, donde más cómodo se siente es contactándonos a través de redes sociales. Aunque haya muchos prejuicios, en el lujo, este tipo de contenidos inmobiliarios son tendencia, son una forma de comunicación que funciona", añade.
Mucho comprador latino y rico de provincia
Pero, ¿quiénes son estos compradores?, ¿de dónde proceden? Y, lo más importante, ¿cuánto dinero están dispuestos a gastarse en una casa para sus hijos? Latinoamericanos, de capitales de provincias y residentes en Madrid. Por este orden y con un denominador común: un elevado poder adquisitivo. Aunque, al igual que sucede en el residencial de lujo de la capital, los primeros son quienes están dispuestos a rascarse más el bolsillo por sus vástagos.
Un ejemplo: de las operaciones realizadas por Diza en 2024, de las que tienen constancia que son padres que han comprado propiedades para que las disfruten sus hijos, el 38% fueron latinoamericanos y el 62%, restante, nacionales. Y de ese 62%, el 55% fueron compradores de fuera, de diferentes provincias de España fuera de Madrid, y el 45% restante, residentes en la capital.
"Generalmente, este perfil de comprador proviene del extranjero, principalmente latinoamericanos y de otras comunidades autónomas distintas a Madrid. Estamos hablando de edades superiores a los 55 años, con hijos en edad de estudiar máster o posgrado. Aunque también se dan casos de hijos que inician la carrera universitaria, es decir, con 18 años, aunque no es lo predominante", reconoce Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria que lleva una década enfocada en el diseño y promoción de viviendas de lujo.
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"Compran la vivienda no solo para que su hijo esté más cómodo, sino que también lo hacen pensando en una revalorización del activo a largo plazo. Y, por supuesto, como un lugar para hospedarse en Madrid, ya que buscan un mínimo de dos dormitorios de buena calidad y tamaño. El posicionamiento de la capital, con algunas de las escuelas de negocio más importantes del mundo, la ha convertido en un mercado inmobiliario muy potente", añade Robles.
Sergio Suárez, socio director en Suma Inmobiliaria, distingue dos grandes tipos de perfiles. "Uno es el comprador nacional o extranjero acaudalado que busca una ubicación prime, próxima al centro de estudios del hijo y que además le sirva como alojamiento en sus visitas a Madrid. En este caso, el alto importe y la escasez de oferta de alquiler incita mucho más a la compra. El hijo suele ser un joven que viene a cursar sus estudios a Madrid y a disfrutar, no solo de la calidad de los centros educativos, sino de todo lo que Madrid ofrece en ocio, restauración, cultura, etc. Y luego está otro tipo de comprador, que es el trabajador al que le ha ido bien, que tiene unos ahorros y la filosofía del ladrillo y al venir sus hijos a estudiar a Madrid, prefiere invertir en una vivienda, generalmente fuera de la M-30, que además les sirve para ellos y para otro hijo que en el futuro hará lo mismo".
En el primero de estos perfiles encajaría, por ejemplo, el comprador de capitales de provincia, empresarios o familias con un elevado poder adquisitivo, que ha irrumpido con fuerza en los últimos años en el mercado de lujo de Madrid y que, junto a los compradores latinoamericanos, está tirando del mercado al alza.
"Existe, por ejemplo, el perfil de cliente de provincia que reside en Murcia, Sevilla o en A Coruña, grandes fortunas en esas ciudades, cuyo hijo o hija viene a estudiar a Madrid solo o con su pareja, y los progenitores deciden hacer una inversión, por ejemplo, de un millón de euros. Una cantidad que se pueden permitir porque, aunque sea un ticket alto, saben valorar el activo que compran y entienden que, por circunstancias del mercado, en unos años amortizarán la inversión", asegura Alonso de la Prida.
Por último, y no menos importante, se encuentra el comprador con alto poder adquisitivo que ya vive en Madrid y busca una vivienda para tener a sus hijos cerca. Ésta es, de hecho, la principal diferencia respecto a los anteriores. La ubicación de la vivienda y, por tanto, el presupuesto, depende del lugar de residencia de los progenitores. "Estos suelen comprar por la cercanía a su vivienda habitual. Por ejemplo, viven en la calle Juan Bravo y quieren que su hija viva cerca", destaca Tarek Mure Garzón, comercial de GILMAR en el barrio de Salamanca. En estos casos, añade, "nos movemos en torno al millón y medio de euros y suelen buscar tres habitaciones mínimo, con una de servicio".
De 800.000 euros a varios millones
Precisamente, el presupuesto dependerá del perfil de estos compradores, así como de la ubicación y características de la vivienda que deseen adquirir. Las cifras oscilan desde los 800.000 euros por una vivienda fuera de la M-30 para el perfil con menos poder adquisitivo, mayoritariamente español, hasta los cuatro millones de euros que puede llegar a pagar un comprador latinoamericano en los barrios más cotizados del centro de la ciudad. "Los presupuestos los marca la zona, pero los que suelen comprar en zonas prime no miran tanto el presupuesto", señala Sergio Suárez.
"El Barrio de Salamanca sigue siendo el lugar más demandado y, si puede ser Recoletos, mejor. Aunque también estamos viendo un interés creciente por el Barrio de Justicia, que es más cool y trendy y responde mejor a los gustos de los hijos que van a habitar la vivienda. Calles como Fernando VI, Almirante, Conde Xiquena... son muy apreciadas por los hijos de estos compradores, cuyas preferencias son las mismas que las de sus padres: finca clásica, plantas altas con muchos balcones y buenas vistas", explica a El Confidencial Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select.
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"El presupuesto más habitual está entre el millón y medio y los 2 millones de euros. Sin embargo, hemos encontrado casos más generosos con presupuestos de hasta 3 millones", destaca Gonzalo Robles.
Desde Diza Consultores Inmobiliarios han recibido clientes con presupuestos muy variados. "Tenemos clientes con tickets entre 800.000 y poco más de un millón de euros que buscan propiedades de dos dormitorios para un hijo que viene a estudiar al IE, pero hay poco producto en El Viso, Salamanca o Chamberí. Otros invierten con la idea de que en el corto o medio plazo su hijo se vaya y prefieren una casa de tres habitaciones. En estos casos, hablamos de tickets de dos millones o algo más. Además, buscan propiedades reformadas, en las que se pueda entrar a vivir", destaca Jesús Alonso de la Prida.
"Si nos vamos a la parte de arriba de la pirámide", prosigue, "encontramos a quienes manejan presupuestos de cuatro y hasta cinco millones, que no son los más habituales, pero sí hemos tenido algún caso. Este perfil no compra tanto porque el hijo venga a estudiar a Madrid, sino más como segunda residencia familiar. Es un comprador muy sofisticado, inimaginable hace unos años, que puede utilizar la vivienda una vez al año para ver un concierto de Taylor Swift. Algo que hace unos años parecía ciencia ficción, pero que sucede, porque ven que Madrid es mucho más barato que Londres o París, a lo que se suma el clima, la gastronomía y la seguridad de la ciudad".
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Y es que, como reconoce DWS en su último informe inmobiliario, para los compradores internacionales, y a pesar del fuerte incremento de precios en los últimos años, Madrid sigue siendo más asequible en comparación con otras ciudades europeas de referencia. A finales de 2023, los precios de la vivienda de alta gama se situaban en 9.400 euros el metro cuadrado, menos de la mitad del coste en París o Londres.
Chany Chapnik, socio fundador de Grupo Velzia, coincide en que el perfil más habitual suele ser el internacional, principalmente latinoamericanos (México, Venezuela y Colombia), "aunque también hemos tenido compradores norteamericanos y de otras nacionalidades. En estos casos, el ticket de venta suele ser mayor, ya que generalmente se trata de estudiantes de máster o posgrado (en instituciones como IE, IESE, ESADE, entre otras), que buscan propiedades en zonas premium como el Barrio de Salamanca, Chamberí o Retiro. Los padres suelen adquirir estos pisos con la intención de utilizarlos durante sus visitas a Madrid y como una inversión a largo plazo, en lugar de pagar un alquiler de 4.000 euros".
Obviamente, estas cifras resultan impensables para cualquier familia media, incluso para una clase media-media o media-alta. Sin embargo, este no es, ni mucho menos, un comprador aislado en el selecto mercado residencial de lujo de la capital. Las operaciones existen, son reales.
Gilmar, por ejemplo, vendió hace un par de meses una vivienda en la calle Hermosilla de 110 metros cuadrados y cuatro habitaciones por 1,1 millones de euros. El comprador, un empresario mexicano que quería una casa para un hijo que ha venido a estudiar al Instituto de Empresa (IE) y, viendo lo elevado de los alquileres en las zonas más prime de Madrid, decidió comprar. De hecho, su idea es que se alquilen tres de las habitaciones para obtener rentabilidad mientras vive y estudia el hijo en Madrid. Un negocio redondo.
De alquileres de infarto a pisos de infarto
No obstante, comprar una casa para un hijo no es siempre, ni mucho menos, la primera opción. De hecho, muchos progenitores optan primero por el alquiler tradicional o por colegios mayores o residencias de estudiantes. En todos estos casos, el desembolso también suele ser considerable, lo que provoca que, a la larga, se decidan por la compra.
"Cuando la decisión final es alquilar, hablamos de alquileres de temporada en 5.000-6.000 euros mensuales, como los que tenemos en Home Club. En estos casos, suelen buscar depas —como dicen ellos— de dos o tres habitaciones para poder compartir con amigos o familiares que ya conocen de sus países de origen. De este modo, dividen los gastos de la renta entre dos o tres personas. Suelen ser viviendas muy bien ubicadas, amuebladas y equipadas con todo lujo de detalles, con el servicio de cambio de sábanas y limpieza incluido", explica Elena Jori.
Por su parte, quienes tienen hijos que residen en colegios mayores o residencias de estudiantes, Chapnik asegura que "adquieren propiedades cercanas para compartir tiempo con ellos durante sus visitas a Madrid. En estos casos, las zonas con mayor demanda suelen ser las áreas cercanas a universidades, como Moncloa".
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Y, como reconoce Alonso de la Prida, son frecuentes los casos de padres cuyos hijos "han venido el primer año de tanteo a un colegio mayor o han alquilado una vivienda con todos los servicios, y cuando se han estabilizado, dan el salto a comprar".
"Lo que hemos venido notando es que cada vez son más los extranjeros que compran para los hijos que vienen a estudiar, principalmente, al IE. Un perfil de cliente con rentas altas y a quienes los alquileres en las zonas más céntricas de la ciudad se les van a 3.000 o 4.000 euros al mes, de tal manera que los padres deciden directamente comprar casas en torno al millón de euros para que se vengan a vivir sus hijos a Madrid. Si, con el paso del tiempo, se quedan a vivir en la ciudad, ya tienen casa, como, de hecho, sucede", asegura Mure Garzón.
Una compra como inversión
Aunque este tipo de operaciones pueda parecer un capricho, se trata, en la inmensa mayoría de los casos, de inversiones inmobiliarias. En lugar de pagar unos alquileres de varios miles de euros al mes, buscan activos en zonas con un potencial de revalorización que, en el futuro, puedan generar una rentabilidad vía alquiler o una plusvalía si deciden vender.
En este sentido, como destaca Gonzalo Robles, la ubicación de estas viviendas ha de cumplir una doble función. "Por un lado, location, es decir, que esté cerca o bien comunicada con el lugar de estudios del hijo y, por otro lado, que tenga un potencial de revalorización alto, ya que actualmente los compradores saben que están pagando caro".
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"Existe un perfil de cliente, especialmente mexicano con hijos estudiando en Madrid, que, en vista de la dificultad para encontrar pisos en alquiler y de las rentas tan altas, prefiere comprar", destaca Jori. "En muchos casos, es una decisión de inversión: se financian al 50% y la cuota mensual de la hipoteca que tienen que pagar es igual o inferior a la renta. De esta manera, adquieren un pied-à-terre en Madrid que no solo sirve al hijo durante los 4 años que dura la carrera o el año o año y medio que dura la maestría, sino que es el activo perfecto de los padres para sus escapadas a Europa".
En algunas ocasiones, una vez comprada la vivienda, hay quienes deciden alquilar habitaciones a compañeros o amigos de sus hijos. No obstante, tal y como asegura Gonzalo Robles, "lo más habitual es que la vivienda sea únicamente de uso para esa familia. Cuando buscan, por ejemplo, tres dormitorios, es porque prevén que no solo venga un único hijo a estudiar, sino también un segundo más adelante".
Y, como no podía ser de otra manera, los padres procuran que sus hijos no tengan que preocuparse de los menesteres propios de una casa de soltero, como la limpieza o la comida.
"Normalmente, buscan un todo incluido. Hay algunos que no. Nosotros, por ejemplo, tenemos un servicio de concierge, donde nos piden desde entradas de fútbol, alquiler de coches de alta gama o furgonetas, chóferes, mesas en restaurantes, etc.", destaca Sergio Suárez. "Tienen apoyo de personal contratado básicamente media jornada o mínimo tres días por semana para dar soporte en materia de limpieza, compras y alimentación. Dado que la vida de estudiante puede llegar a ser muy caótica, estas personas mantienen orden en la vivienda y la tienen siempre a punto para cuando los padres quieran visitar a sus hijos", concluye Gonzalo Robles.
"Hoy te presento el ático perfecto para que te regalen tus padres como primer piso, en Príncipe de Vergara". "Un terrazón enorme, perfecto para fiestas". "¿Qué me dices?, ¿te ves viviendo aquí?". "Pídelo como regalo de cumpleaños. Lo tenemos en venta en 1.290.000 euros. Listo para entrar a vivir".