La gran transferencia de riqueza que viene: millones de viviendas para menos herederos

Cuando Laura y Víctor decidieron irse a vivir juntos, hace 12 años, la madre de ella se compró otra casa y les dejó la que tenía ya libre de hipoteca. El precio de la vivienda en Madrid, y los bajos sueldos de los jóvenes, hacían inviable cualquier otra opción si querían emanciparse y tener hijos. Ahora, con dos niñas y ambos por encima de los 40 años, el problema de acceso a la vivienda, lejos de solucionarse, se ha agravado.

Quique, también hijo único, vive de alquiler en su misma urbanización. En los 13 años que lleva con Isa, con quien tiene una hija, jamás se han planteado comprar una casa en la capital, por sus prohibitivos precios. En cambio, ha adquirido una segunda residencia en Asturias, donde su mujer siempre ha veraneado, y está mirando comprar otra en la costa gallega, como inversión.

Al ser todos hijos únicos, saben que van a heredar varias viviendas en Madrid: Laura, las dos de su madre más una cuarta parte de la que tiene su abuela; Víctor, la de su madre viuda y una sexta parte de una abuela; y Quique, hijo de divorciados, una de cada progenitor y el 50% de cada pareja de abuelos. En total, casi siete pisos en Madrid para tres herederos que, además, no van a tener más hijas de las tres que ya suman.

Sus casos, lejos de ser una excepción, son una creciente regla derivada del profundo cambio demográfico que ha vivido la sociedad española en las últimas seis décadas. La generación del baby boom, aquella que vivía en casas diseñadas para papá, mamá y cuatro o cinco churrumbeles, ha empezado a jubilarse. A diferencia de sus padres, este colectivo optó por tener cada vez menos hijos, lo que ha terminado desplomando la tasa de fecundidad al agónico 1,16 hijos por mujer.

Aquella generación, junto a sus padres, fue la que llevó a la práctica la decisión franquista de convertir a España en un país de propietarios. Un patrimonio que, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, permitió acoger bajo su techo a hijos y nietos que se fueron al paro, y que ahora está sirviendo para ayudar a pagar la residencia o los servicios de un cuidador.

Según el Instituto Nacional de Estadística, en España hay 9,8 millones de personas mayores de 65 años. Si se cruza este dato con la encuesta de la riqueza de las familias del Banco de España, donde aparece que el 83% de esta franja de edad vive en un hogar de su propiedad, y que la esperanza de vida en España son 83 años, se puede concluir que un tercio de todos los hogares se va a heredar en menos de dos décadas.

Este horizonte es muy importante, porque coincide con el que se necesita para construir un parque de vivienda con la dimensión necesaria para impactar realmente en el precio de los hogares. Pero, además, el alcance de las herencias es muy superior al de cualquier promesa de construcción de pisos: frente a las 180.000 o 200.000 viviendas que las administraciones han anunciado querer promover, están los 8,2 millones de mayores de 65 años que alcanzarán la esperanza de vida en ese plazo y que tienen casa en propiedad.

Aun suponiendo que todos ellos vivan en pareja, estamos hablando de cuatro millones de hogares. Pero, además, 5,5 millones de personas de este colectivo tienen al menos otro activo inmobiliario, además de su residencia habitual, lo que aplicando el mismo factor corrector arroja otros 2,25 millones de inmuebles a heredar. Es la gran transferencia de riqueza que viene.

La vivienda es el activo más importante de las familias, ya que representa el 52,9% del valor de los activos reales para el conjunto de hogares. Un enorme tesoro para un colectivo menguante, ya que de 45 años para abajo, la base de la pirámide poblacional es cada vez menor y el número de propietarios, también. Según la encuesta del BdE, solo el 65% de los españoles entre 35 y 44 años vive en una casa en propiedad, casi 20 puntos menos que la población en edad de jubilación; y apenas un 36,1% de los menores de 35 años.

El efecto transferencia de riqueza ya se ha empezado a notar, hasta el punto de que el número de viviendas heredadas ha crecido un 53% en los últimos 15 años, según datos del INE. "La última tasa de fertilidad por encima del 2% fue a principios de los 80, por lo que esa transferencia de riqueza ya se vendría produciendo", señala Javier Fernández-Pacheco Mazarro, profesor de EAE Business School.

De hecho, el 17% de la oferta que hay ahora mismo en el mercado es vivienda heredada, según datos de Fotocasa Research. En su informe Análisis de las viviendas heredadas en España 2024, también destaca que los herederos prefieren vender a alquilar, ya que los pisos heredados suponen el 21% de las ventas, frente al 10% de los alquileres. Y es solo la punta del iceberg.

Dos datos ayudan a hacerse una idea del cambio que viene: en España hay 1,9 millones de personas mayores de 85 años, es decir, que ya han superado la esperanza de vida, y casi tres millones por encima de 80 años. La otra cara de la moneda son los 5,4 millones de jóvenes que tienen entre 25 y 35 años, que serían los demandantes naturales de una primera vivienda. Conseguir que toda esa transferencia de riqueza fuera a ellos jugaría un importante papel en la solución al acceso a la vivienda.

El problema es que el grueso de estos inmuebles tiene como herederos al colectivo entre 45-54 años, que en el 73,9% vive en una casa en propiedad, o entre 55 y 65 años, donde el ratio se dispara al 81,7%. Para conseguir que se beneficie el colectivo más joven, se necesitarían cambios fiscales. "El impuesto de sucesiones es uno de los principales impedimentos para que los jóvenes, en la mayoría de los casos sin ahorros y con una situación laboral precaria, puedan hacer frente a los gastos de aceptar una vivienda heredada”, señala María Matos, directora de Estudios de Fotocasa.

Además, el 64,5% de los jóvenes que sí ha podido comprarse una vivienda lo ha hecho con ayuda de los padres, por tanto, incentivar fiscalmente las donaciones ayudaría a transferir toda o parte de esa herencia.

Otro factor relevante a la hora de analizar la transferencia de riqueza que viene es el tamaño de las viviendas. "Históricamente, las familias tenían más hijos y, por tanto, heredaban menos, pero heredaban antes. Ahora no solo la esperanza de vida se ha alargado bastante, sino que un piso se reparte, como mucho, entre dos hijos. Debido a esta disminución en el tamaño de los hogares, donde antes había un piso, ahora se han sacado dos. Muchas de las viviendas de 180 y 200 metros con puerta principal y puerta de servicio, se han dividido", apunta el profesor Fernández-Pacheco.

Aquí entra en juego otro importante elemento, que son las diferentes normativas urbanísticas que afectan a aspectos como la densidad o las alturas. Unos marcos que también se han quedado desfasados en muchos casos, porque se diseñaron para una España de familias numerosas, lo que exigía viviendas de cientos de metros cuadrados. Ahora, en cambio, el horizonte apunta al aumento de hogares unifamiliares o con dos miembros.

Hogares más pequeños

El INE pronostica que en el periodo 2024-2039 se crearán 3,7 millones de nuevos hogares (un 19,1% más), lo que permitirá alcanzar los 23 millones en total. En este mismo periodo, la población residente en España aumentará en 5,1 millones de personas (un 10,6%), lo que implicará la reducción del tamaño medio del hogar, que pasará de las 2,50 personas actuales a 2,32, con un disparado incremento, del 41,9%, del número de hogares unipersonales, hasta llegar a los 7,7 millones.

Esta caída de la densidad media por hogar hará que la inmensa mayoría de los pisos que se van a heredar tenga dimensiones muy superiores a las necesarias, lo que lleva a plantearse la necesidad de adaptar las normativas para flexibilizar el diseño del parque actual. Esto, además, jugaría en favor de aumentar la oferta de vivienda en los grandes núcleos urbanos, que es donde más se está demandando.

"En Madrid, lo que marca el plan general es que solo se puede dividir en dos. Eso es muy discutible, porque se podrían hacer más viviendas", señala Sigfrido Herráez, decano del COAM (Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid). Por ejemplo, antes, en una vivienda de 300 metros cuadrados vivían seis o siete personas. Ahora, la normativa solo permite dividir en dos de 150 metros, que acogerán a cinco personas, porque la media está en 2,5 habitantes por hogar. Pero, si el INE estima que caerá hasta 2,3 personas, podría abrirse la puerta a dividir esa vivienda en tres pisos de 100 metros cuadrados cada uno, por ejemplo.

"Ahora, estamos debatiendo en el plan general sobre el aumento de edificabilidad en barrios de los años 60 y 70, como la Elipa, para que los jóvenes puedan vivir ahí. Yo, es la única solución que veo. Porque el aumento de densidad tampoco será tan sensible, habrá que incrementar un poco las dotaciones, pero nada desorbitado. Además, el bien que se consigue es tan importante. Sociológicamente, es mucho más importante que la gente de la Elipa continúe en su barrio que aumentar un poco sus dotaciones".

"No tiene sentido que la normativa impida sacar tres viviendas de un piso de 300 metros y, en cambio, se esté pensando en desarrollar más suelo. Aunque las administraciones cedan el terreno, para levantar 180.000 viviendas de 80 metros cuadrados con zonas comunes, a 1.500 euros el metro cuadrado, se necesitan 21.600 millones de euros. En cambio, hay una solución muy sencilla para poner más vivienda en el mercado, que no cuesta dinero a los españoles: tirar para arriba lo ya construido. En Madrid, no tienes suelo, pero tienes vuelo, deja construir más alturas en todos esos barrios donde solo se permiten tres, por ejemplo", destaca Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora inmobiliaria Colliers.

"Sociológicamente, es mucho más importante que la gente de la Elipa continúe en su barrio que aumentar un poco sus dotaciones"

Esta transferencia de riqueza en forma de viviendas va a alcanzar a prácticamente todas las capas sociales, porque, como apunta el Antonio López Gay, Profesor del Departamento de Geografia de la Universidad Autònoma de Barcelona, "la adquisición de vivienda durante los años 40, 50, 60, 70 y 80 fue bastante transversal en cuanto a clases sociales. Por supuesto, los más aventajados tenían pisos en mejores zonas y sacarán más rédito económico de su vivienda, mientras que los menos aventajados, sus pisos estaban en las periferias de las ciudades, en barrios obreros que crecieron en todas nuestras ciudades. Ahí va a haber una diferencia a la hora de heredar, porque no va a ser lo mismo heredar la casa del pueblo que una casa en el centro de la ciudad".

En cualquier caso, una herencia que llega a prácticamente todas las capas de la sociedad en un plazo de 15-20 años, el tiempo que se tarda en construir un parque de vivienda significativo, y que hará que un tercio de los hogares actuales cambie de manos, pero no de familia.