La vivienda nueva coge impulso y rompe por primera vez los 3.000 €/m2 a nivel nacional

La vivienda en España despide el año al alza y anticipando nuevos incrementos durante los próximos 12 meses. Así, por ejemplo, según los datos de Sociedad de Tasación, el precio medio de la vivienda nueva ha acelerado su crecimiento durante la segunda mitad del año y ha superado por primera vez la barrera de los 3.000 euros el metro cuadrado de media nacional, impulsado por la reactivación de la demanda en el segundo semestre y la escasez de oferta disponible. En términos porcentuales, la vivienda de nueva construcción ha registrado un incremento interanual del 5,5% y semestral del 3,3%.

También desde Tinsa by Accumin han constatado una aceleración en el aumento de los precios en vivienda nueva y usada realizadas en el último trimestre del año. Según su estadística IMIE Mercados Locales, el valor medio de la vivienda se incrementó un 2,2% trimestral y un 4,4% interanual. Descontando el efecto de la inflación, el crecimiento interanual fue del 2,3 % en términos reales, frente al 1,0 % registrado el trimestre anterior.

El precio medio de la vivienda nueva ha acelerado su crecimiento durante la segunda mitad del año

“El mercado residencial en 2024 ha experimentado un comportamiento desigual, con un primer semestre marcado por la ralentización de la actividad inmobiliaria, seguido de una recuperación progresiva durante el segundo semestre”, destaca Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación. “Esta mejora de actividad, favorecida en términos globales por el inicio de la bajada de los tipos de interés por parte del BCE, ha sido especialmente notable en el segmento de vivienda nueva, reflejándose en la evolución del precio medio, que ha acelerado su crecimiento sobre todo durante la segunda mitad del año, hasta situarse por encima de los 3.000 euros el metro cuadrado al cierre de diciembre de 2024”, ha puntualizado.

Precisamente la bajada de los tipos de interés, que ha traído consigo un abaratamiento de la financiación hipotecaria, ha devuelto el dinamismo al mercado de las comrpaventas y al hipotecario, con una actividad mucho más intensa en la recta final del año.

"El abaratamiento del coste de la financiación tras el cambio en la política monetaria del BCE y una mayor facilidad de acceso al crédito han impulsado la demanda. Además, la resistencia del empleo y en la recuperación del poder adquisitivo de los hogares durante el último año han contribuido a mantener la solvencia de una demanda que ha aumentado a causa de la inmigración y de las compras de no residentes”, destaca Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Según Arias, "un número creciente de polos de empleo que se habían mantenido en el entorno de la estabilización durante varios trimestres se suman al dinamismo mostrado por las zonas de costa este año. Destaca especialmente el caso de la provincia de Madrid, con un crecimiento interanual del 7% en el cuarto trimestre, por encima de las variaciones en torno al 2,5% de trimestres precedentes, muy alineadas con la inflación y, por tanto, cercanas a un crecimiento real del 0%”, explica Arias. También los polos de Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza aceleraron los precios este trimestre, en tanto que Barcelona mantuvo el impulso.

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De cara al próximo ejercicio, se espera que los precios mantengan su tendencia alcista. Así, por ejemplo, las previsiones de Sociedad de Tasación a cierre del primer trimestre de 2025 proyectan un precio medio de 3.067 euros el metro cuadrado, lo que supondría un incremento interanual del 5,7%. Por capitales, Barcelona (5.449 euros el metro cuadrado) mantiene el precio medio más elevado a nivel nacional, seguida de Madrid (4.673 euros el metro cuadrado) y San Sebastián (4.512 euros el metro cuadrado). Las tres consolidan su posición como las únicas capitales que superan la barrera de los 4.000 euros el metro cuadrado. En el extremo opuesto, Ciudad Real (1.332 euros el metro cuadrado), Cáceres (1.348 euros el metro cuadrado) y Badajoz (1.361 euros el metro cuadrado) presentan el importe medio más bajo.

Por otra parte, la variación de precio durante el último año oscila entre el 1,8% de Zamora y el 7,5% de Málaga, la capital que, un año más, encabeza el ranking de precio más elevado de la vivienda nueva.

"En un contexto de resistencia del empleo, ahorro elevado, normalización del poder adquisitivo de los hogares y restablecimiento de la confianza del consumidor, se espera que el abaratamiento de la financiación continúe estimulando paulatinamente tanto la demanda residencial como la inversión”, prevé Arias. De esta forma, las compraventas de vivienda continuarían en niveles robustos en 2025, aunque con crecimientos razonables, tanto en volumen como en precios.

Entre los factores que podrían moderar la tendencia al alza, Cristina Arias destaca "el elevado nivel en que ya se encuentran las transacciones (superan la media histórica de 522.000 operaciones anuales), la escasez de oferta de vivienda en las zonas de concentración de la demanda que limita la creación de hogares, y el tensionamiento de los precios derivado de esa falta de oferta, que dificulta el acceso para una parte relevante de la población.

Según los datos de Tinsa by Accumin, que incluyen vivienda nueva y usada, el valor medio de 1.846 euros el metro cuadrado en el cuarto trimestre es un 14,6% inferior al máximo alcanzado en el cuarto trimestre de 2007, mientras que desde el mínimo registrado en verano de 2015, el precio en España se ha encarecido casi un 45%. Islas Baleares es la única comunidad autónoma donde, según las tasaciones de Tinsa by Accumin, la vivienda supera los máximos de la burbuja: 16,9%. Del resto, la región que más se aproxima al valor alcanzado en el boom es la Comunidad de Madrid, que se encuentra un 2,5% por debajo de su referencia de máximos.

En general, se sostiene un dinamismo moderado en precios, si bien se amplía el impulso más pronunciado en áreas costeras y polos de empleo. Entre las zonas costeras destacan los crecimientos acumulados en Málaga (13% interanual), Santa Cruz de Tenerife (11,5 %) e Islas Baleares (10,8 %). Otras provincias que también registraron crecimientos importantes en tasa interanual fueron Soria (15,3 %), Valladolid (8,6 %), Alicante (8,5 %) y Cantabria (8,5 %).

Empeora la tasa de esfuerzo

La tasa de esfuerzo teórico de compra aumentó seis décimas en el último trimestre, hasta situarse en el 35,5 %, todavía en línea con lo que se considera un nivel de accesibilidad razonable (35%). Las provincias más tensionadas son Baleares (67%) y Málaga (58%), en donde un hogar medio necesitaría destinar más del 50% de su renta disponible al pago de la hipoteca de su primera vivienda. Les siguen Cádiz (43%), Madrid (40%), Barcelona (39%) y Alicante (39%).

Hasta en 10 provincias, una más que el trimestre anterior, se supera el nivel de accesibilidad razonable del 35%. También se intensifica el esfuerzo para pagar la hipoteca a nivel municipio. El porcentaje de renta disponible del hogar que es necesario dedicar alcanza en Marbella el 74%, en Torrevieja el 62% y el 60% en Benidorm. Por encima del 50% se sitúan la ciudad de Palma de Mallorca (59%), Barcelona capital (59%), Cádiz capital (59%), San Sebastián (58%), Málaga capital (55%), Vélez (53%), Madrid capital (52%) y Sanlúcar de Barrameda (52%). Las capitales de Salamanca y Sevilla, con una tasa de esfuerzo del 46%, también superan el nivel de accesibilidad crítico del 45%.

“Estas zonas se corresponden con polos de empleo y municipios de atractivo vacacional, donde empresas, residentes, inversores y turistas compiten por un espacio limitado y la oferta a corto plazo no logra ajustarse con la suficiente rapidez, lo que incrementa los precios residenciales”, explica Arias. En su opinión, con el comienzo de las bajadas de tipos de interés de referencia por parte del BCE desde junio de 2024, el coste hipotecario debiera irse reduciendo, lo que contribuiría a mantener un esfuerzo razonable.

“Sin embargo, la estimulación de la demanda ante una mayor facilidad de acceso a crédito en combinación con el contexto de escasez de oferta actuaría de contrapeso, generando tensionamientos en los precios que continuarán dificultando el acceso en ciertas zonas de concentración de la demanda”, explica la directora del Servicio de Estudios.

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También el Índice de Accesibilidad Inmobiliaria de Sociedad de Tasación, que determina el equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma, teniendo en cuenta la renta media de los ciudadanos empleados, continúa con su tendencia alcista —desde que comenzara a crecer en el primer trimestre de 2024— y se ha situado al cierre del año en 82 puntos, es decir, todavía permanece por debajo de la barrera de los 100 puntos, o punto de equilibrio.