¿Emergencia nacional? La falta de vivienda es un problema, sobre todo, de cinco provincias

La vivienda es un mercado muy local, que además se divide en muchos submercados. Nada tiene que ver un barrio con otro, un municipio con el vecino, ni la capital de una provincia con otra. Por eso, es un error tratar de equiparar la situación de todo el país.

Basta coger el coche y recorrer la piel de toro para comprobar que en la mayor parte de España hay un exceso de viviendas vacías y un creciente número de localidades donde hay más casas que personas, incluidas capitales de provincia como Ávila.

Esta dicotomía responde a que la población se está concentrando en torno a un puñado de grandes núcleos urbanos, donde sí que hay una auténtica emergencia habitacional. Se trata de las provincias de Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante y Málaga.

En las cinco coincide una gran actividad económica y/o turística con un crecimiento poblacional. Un maridaje que ya ha desequilibrado la oferta y demanda actual de casas. Pero, lo que es más grave, que amenaza con seguir ampliando la brecha y, con ella, incrementando el precio de los hogares.

TE PUEDE INTERESAR

"En el 80% de las provincias no se va a volver a urbanizar, porque no salen los números"

Ruth Ugalde Fotografía: Jon Imanol Reino

Según datos del Banco de España, más del 50% del déficit de vivienda que padece nuestro país se concentra en estas provincias, especialmente en las dos primeras, que están condenadas a un serio agravamiento del problema por la falta de obra nueva.

Para 2025, el supervisor bancario estima que solo la provincia de Madrid representará el 18% de todo el déficit acumulado, mientras que Barcelona será otro 15%. Esta falta de vivienda responde a que, por un lado, son provincias que cuentan con cada vez más población; y por otro, a que la capacidad de producción de casas es muy reducida.

Si se amplía el foco a Murcia, Tarragona, Tenerife, Almería, Las Palmas, Baleares y Gerona, se comprueba cómo apenas 12 provincias concentran más del 70% del déficit de vivienda estimado. En cambio, en más de la mitad de las 50 provincias que tiene España, la evolución entre oferta y demanda se prevé estable.

En los últimos años, el número de casas que se construyen cada ejercicio se ha estabilizado en torno a las 90.000 unidades, cifra muy inferior a la creación neta de hogares, factor que explica esa creciente brecha. El diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva se sitúa en unas 375.000 unidades, según los últimos números que baraja el supervisor bancario.

Esta negativa tendencia, además, se mantendrá en el próximo ejercicio, ya que el volumen de viviendas actualmente iniciadas, que se terminarán en 2025, se situará también por debajo de la creación neta de hogares, dando lugar a un déficit adicional de viviendas. Carencia que, como ya se ha señalado, estará muy acotada a unos pocos puntos del mapa.

En aquellas provincias donde el déficit de producción de vivienda no es tan acusado, y la caída de la natalidad está dejando vacías numerosas localidades y pueblos, las tensiones entre oferta y demanda se concentran en las capitales de provincia, por la tendencia de la población a agruparse en los grandes núcleos. Pero el alza de precios en los últimos años dista mucho de lo visto en Madrid o Barcelona.

TE PUEDE INTERESAR

Ávila ya tiene más casas que personas: así es la 'cara B' del ladrillo en provincias

Unidad de Datos María Zuil

También merece un análisis específico el creciente déficit de vivienda en zonas turísticas, plazas donde entra en juego un elemento adicional y con un importante poder distorsionador: la demanda extranjera.

Por ejemplo, en el primer semestre de este año, los extranjeros no residentes han representado el 25% de las compras de vivienda en las Islas Baleares, el 20% en la Comunidad Valenciana y en las Islas Canarias, el 16% en la Región de Murcia y el 10% en Andalucía.

En todo el país, a la espera de conocer las cifras oficiales del cierre de ejercicio, se estima que hayan protagonizado el 19% de las transacciones en este 2024, lo que equivale a unas 125.000 operaciones. Para poner en contexto este número, basta recordar que en 2007, en pleno pico de la burbuja inmobiliaria, su peso era del 7,1%.

El comprador extranjero destaca por su mayor poder adquisitivo, lo que presiona al alza los precios. Así, por ejemplo, durante el primer semestre de 2024, los no residentes adquirieron viviendas a un precio medio de 2.900 euros por metro cuadrado, frente a los 1.750 euros de los residentes.