Un fondo en liquidación y dos años de huida: el mar de fondo que mueve la venta de Aedas

Después de dos años en el mercado, Aedas encara la recta final de año con muchas posibilidades de cambiar de manos. Las razones para vender que tiene Castlelake, fondo dueño del 79% de la promotora, son las mismas que tenía en 2022, pero el contexto es radicalmente distinto. Y por eso, esta vez puede ser la buena.

Basta tirar de hemeroteca para comprobar cómo, en la primavera de 2022, saltó a la prensa que Castlelake había ofrecido en el mercado un paquete de acciones equivalentes al 10% de Aedas. El fondo trató de enmarcar este movimiento en las periódicas evaluaciones que todos estos vehículos hacen de sus inversiones y evitó reconocer un proceso de venta activo, máxima que el mercado nunca creyó.

La realidad es que, ya entonces, el zapato había empezado a apretar al equipo liderado por Eduardo D'Alessandro. El motivo es que uno de los fondos a través de los cuales Castlelake tiene construida su participación en Aedas había entrado en fase de liquidación y, para que todos los socios de la casa americana pudieran cobrar los millonarios premios ligados a este tipo de hitos, necesitaban vender.

Pero eso suponía un serio revés, ya que significaba reconocer una fuerte minusvalía. Aquella primavera, Aedas cotizaba casi un 30% por debajo de su salida a bolsa y un 50% por debajo de los niveles en los que se mueve actualmente. Solo estos dos números ayudan a comprender el cambio de contexto y por qué ahora puede que sea la buena.

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La buena evolución de la promotora en bolsa, alimentada por el anzuelo de repartir generosos dividendos para tener contento al capital, ha permitido a Aedas superar los 1.100 millones de euros de capitalización, lo que confiere a la participación de Castlelake un valor de 880 millones de euros.

A este cambio de valoración se une que la presión por liquidar posiciones apremia cada vez más y, tras años de sequía, parece que el mercado se reactiva. Un elemento que juega en favor de este sentimiento es el factor divisa que ha entrado en juego desde finales de septiembre, periodo en el que el euro se ha devaluado frente al dólar un 6%, y todo apunta a que la brecha puede aumentar.

El motivo de esta renovada fortaleza del billete verde es que se han enfriado las expectativas de bajadas de tipos por parte de la Reserva Federal estadounidense (Fed) y, en cambio, se han encendido las del Banco Central Europeo (BCE). La consecuencia es que, con este tipo de cambio, invertir en Europa tiene un aliciente añadido para quien opere con dinero americano. Y esto no significa exclusivamente compradores estadounidenses, sino todos los jugadores que usan el dólar como refugio.

A este nuevo contexto se une el hecho de que en Aedas hay dos almas interesadas en encontrar un candidato que se haga con la compañía. Por una parte, está Castlelake, por el citado motivo de fin de ciclo y el deseo de todos los socios de cobrar su esperado premio; y por otra, el equipo directivo, capitaneado por el consejero delegado, David Martínez.

Como se ha visto en muchas otras compañías, cuando el accionista es un fondo con fecha de caducidad y llega el momento del ocaso, los intereses de capital y ejecutiva tienden a divergir: los gestores centran sus esfuerzos en mantener la plataforma y todos los puestos de trabajo, mientras el accionista se afana por conseguir la mayor rentabilidad posible solo para su bolsillo y tocar retirada.

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Esta bicefalia hace que, desde hace meses, en el mercado se den por hechos dos posibles desenlaces: la llegada de un inversor de la mano del equipo directivo, que probablemente aprovecharía la opa que iba a tener que lanzar para excluir Aedas de bolsa, o la aparición de un comprador de la mano de Castlelake, en este segundo caso, con la visión de consolidar el sector.

Castlelake lleva en el inmobiliario español más de una década, desde el año 2013. Entonces, se llamaba TPG Credit y era un desconocido fondo de Minneapolis que nació con el respaldo del gigante Texas Pacific Group. Ese mismo verano cambió su nombre por Castlelake y empezó a darse a conocer en nuestro país al hacerse con la mejor bolsa de suelos del momento, cartera que sacó a cotizar en octubre de 2017 bajo el paraguas de Aedas Homes.