Los alcaldes madrileños renuncian a levantar 27.000 pisos asequibles en plena emergencia habitacional
El plan que lanzó la Comunidad de Madrid para convertir millones de metros cuadrados de oficinas en pisos asequible ha pinchado. Solo un tercio de los potenciales suelos se ha adherido
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Convertir miles de metros cuadrados de oficinas en alquileres asequibles. Esta fue la propuesta que lanzó Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la Comunidad de Madrid, el pasado febrero para ayudar a pinchar la burbuja de los alquileres. Era su segunda gran apuesta, tras el Plan VIVE, para regar la región de pisos asequibles y, con la velocidad que caracteriza a su ejecutivo, tuvo lista la norma para verano.
Bautizada como Ley 3/2024 de medidas urbanísticas para la promoción de vivienda protegida, entró en vigor la primera semana de julio. Como su aplicación entra dentro de las competencias municipales, Ayuso dio un plazo de cuatro meses para que los alcaldes de toda la comunidad decidieran si aplicaban o no la norma, en qué lugares y con qué condiciones.
En esencia, esta ley permite modificar suelos calificados como terciario de oficinas a residencial, siempre y cuando las futuras viviendas que se promuevan sean protegidas y se destinen a alquiler durante un plazo de 15 años. Este cambio aplica tanto a edificios ya construidos como a parcelas, aunque, desde el principio, en el sector se dio por hecho que la norma tendría más acogida en los solares, ya que el coste del cambio de uso es mucho menor que si se aplica sobre un inmueble.
Sin embargo, según un estudio elaborado por Asprima, la patronal de las promotoras madrileñas, la acogida de esta solución ha sido mínima. Terrenos que suman casi dos millones de metros cuadrados de edificabilidad, sobre los que podrían haberse levantado 27.650 alquileres asequibles, se han quedado sin modificar el uso. Estas cifras representan el 60% de todos los cambios que podrían haberse realizado.
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"Los ayuntamientos han sido timoratos. Las normas disruptivas no calan en la Administración", se lamenta Jorge Ginés, director general de Asprima. Esta asociación, que ha elaborado el estudio a partir de la base de datos de Savills, tomó como referencia todos los suelos finalistas con uso principal de oficina y con más de 4.000 metros cuadrados de edificabilidad, tamaño que considera mínimo para hacer una promoción de alquiler asequible sólida.
A partir de aquí, estimaron una vivienda tipo de 75 metros cuadrados para calcular cuántos pisos podían llegar a levantarse, y el resultado fue un total de 3,1 millones de metros cuadrados edificables sobre los que podían llegar a ejecutarse cambios de uso para levantar 44.888 hogares en régimen de alquiler asequible. Sin embargo, al final, los ayuntamientos solo han aplicado esta norma en solares sobre los que podrá construirse un máximo de 16.844 pisos. Una oportunidad perdida en plena emergencia habitacional.
"El problema de acceso a la vivienda es un problema de oferta. Quien no ayuda a poner oferta en el mercado está inflacionando el precio", reflexiona Ginés, quien recuerda que habilitar los suelos para poder cambiar el uso a residencial es solo el primer paso. Ahora, los propietarios de esos terrenos tienen un plazo de dos años para solicitar licencia y otros tres años para ejecutar la obra.
Se trata de unos plazos muy ajustados, teniendo en cuenta las reiteradas críticas que desde el sector se hacen a las administraciones por su falta de celeridad a la hora de conceder licencias urbanísticas. Cualquier posible retraso puede hacer que ni siquiera los solares que sí han quedado listos para el cambio de uso a residencial terminen quedando en barbecho.
Las casuísticas detectadas por Asprima son muy diversas. Por una parte, ha habido cuatro municipios que han decidido no aplicar la ley: Alcorcón, porque en este municipio no hay suelo vacante para oficinas o el que hay es de escasa relevancia; Colmenar Viejo, que podría haber llegado a levantar hasta 634 nuevas viviendas sobre suelo de oficinas; Las Rozas, que con su decisión deja sin opción a 2.780 potenciales alquileres asequibles, y Rivas Vaciamadrid, que con la no aplicación de la ley deja sin construir 2.933 viviendas.
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Otros doce municipios lo aplican parcialmente, es decir, sus respectivos gobiernos municipales han ejercido su derecho de ordenar el territorio y decidir qué terrenos podrán acogerse a cambios de uso y cuáles no. En esta decisión ha pesado significativamente el hecho de los servicios con que necesitan dotar a los nuevos desarrollos residenciales, lo que explica que en la mayoría de los casos no se haya alcanzado el 100% de los posibles cambios.
En otros casos, la piedra de toque ha sido justificar que un determinado solar es terciario de oficina y no industrial, uso que no permitiría el cambio. También se ha dado la circunstancia de que algunos alcaldes han preferido concentrar los frutos de esta medida sobre edificios ya levantados, en vez de sobre solares. El estudio de Asprima, sin embargo, se ciñe únicamente a los terrenos sin edificar. En este grupo se encuentran Alcalá de Henares, Alcobendas, Boadilla del Monte, Fuenlabrada, Getafe, Leganés, Madrid, Majadahonda, Pinto, San Fernando, San Sebastián de los Reyes y Tres Cantos.
Cinco municipios -Arganda del Rey, Leganés, Móstoles, Pozuelo de Alarcón y Torrejón de Ardoz- han optado por aplicar la ley en su totalidad, lo que abre la puerta a poder promover ahora 1.778 alquileres asequibles. Otros cinco -Navalcarnero, Paracuellos del Jarama, Torrelodones, Valdemoro y Villaviciosa de Odón- también aplican la ley en su totalidad, pero carecen de suelo de oficinas del tamaño estimado por Asprima para cambiar el uso. En estos casos, todas las modificaciones, de llevarse a cabo, serán sobre edificios ya construidos.
Convertir miles de metros cuadrados de oficinas en alquileres asequibles. Esta fue la propuesta que lanzó Isabel Díaz Ayuso, presidenta de la Comunidad de Madrid, el pasado febrero para ayudar a pinchar la burbuja de los alquileres. Era su segunda gran apuesta, tras el Plan VIVE, para regar la región de pisos asequibles y, con la velocidad que caracteriza a su ejecutivo, tuvo lista la norma para verano.