La prueba del algodón de la vivienda en Madrid, ¿el mercado está roto?

El precio de la vivienda en la ciudad de Madrid se ha disparado casi un 20% en apenas un año, más del 30% desde 2019. Los incrementos en los diferentes distritos de la ciudad son igualmente muy relevantes. Solo dos de ellos, Hortaleza y Villa de Vallecas, registran subidas por debajo del 10% en el último año, mientras que dos tercios están en máximos desde la burbuja inmobiliaria, es decir, entre finales de 2007 y principios de 2008.

Todos estos datos están extraídos de idealista, un portal inmobiliario que, al igual que otros como Fotocasa o Pisos.com, ofrecen precios de oferta, es decir, el precio al que quiere vender el propietario, que no tiene por qué coincidir con el precio al que finalmente se cierra la operación.

Es decir, todos esos porcentajes muestran, básicamente, cómo las expectativas de los vendedores han ido en aumento en los últimos años en un contexto de poca oferta y mucha demanda, lo que permite que, en gran medida, sea el vendedor quien tenga la sartén por el mango en la transacción. Una situación que, por otra parte, viene produciéndose desde hace varios años.

Unas expectativas que, en ocasiones, están muy alejadas de las del comprador, lo que no impide, sin embargo, que se sigan cerrando operaciones. Sin embargo, los datos de transacciones han perdido cierto impulso. No en vano, una cosa es querer comprar una vivienda y otra muy distinta, poder hacerlo, es decir, contar con financiación o ahorros suficientes para cerrar una compraventa. De tal manera, cuanto mayor es el importe de venta, mayor es la exigencia económica y se reduce el número de potenciales compradores.

La vivienda en Madrid se ha disparado casi un 20% en apenas un año, más del 30% desde 2019

Prueba de este posible desfase entre el precio que está dispuesto a pagar un comprador y el precio al que está dispuesto a vender un propietario queda patente en la iniciativa impulsada desde hace varios años por el Ayuntamiento de Madrid, que se ofrece a comprar en el mercado secundario, a particulares, viviendas -de segunda mano u obra nueva- vacías y en buen estado de conservación.

La auténtica prueba del algodón entre lo que un particular pide por una vivienda de su propiedad y lo que una administración pública, en este caso, la Empresa Municipal de la Vivienda y el Suelo (EMVS), está dispuesta a pagar por ella. Unos precios que, en todos los distritos, se sitúan entre un 20% y hasta casi un 70% por debajo de las expectativas de los particulares.

Unos precios que se basan en una tasación oficial de las viviendas que se consideren aptas para su compra porque cumplen una serie de requisitos y cuyo objetivo es contrastar el precio de mercado de esa vivienda, así como las características de las mismas y, en concreto, la superficie construida.

En su web, la EMVS muestra cuál es el valor máximo del metro cuadrado construido que asigna a las viviendas en función de los distritos, "una guía que sirve de referencia para poder hacer una oferta por tu vivienda acorde a la situación actual del mercado". Unos máximos que muestran un significativo desfase entre lo que la EMVS está dispuesta a pagar respecto a las expectativas de venta, por ejemplo, de los anunciantes de idealista.

Como se puede apreciar en la tabla superior, la variación entre el máximo de la EMVS y el precio de Idealista es especialmente importante en los distritos más ricos. Así, por ejemplo, donde el desfase es mayor es en los barrios de Salamanca (68%), Centro (56%), Chamartín (51%), Chamberí (46%) y Retiro (45%).

No en vano, no solo los precios en las zonas más prime han subido con más intensidad que en el resto de la ciudad, sino que los precios de repercusión de algunas propiedades están disparados. Así, por ejemplo, mientras que en el distrito de Salamanca hay viviendas de segunda mano a la venta en torno a los 10.000 euros el metro cuadrado, la EMVS no está dispuesta a pagar más de 5.000 euros, es decir, la mitad. No obstante, esto no significa, ni mucho menos, que dentro de Salamanca no haya producto más barato a la venta.

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Y es que, dentro de un mismo distrito, dependiendo de la ubicación, estado de conservación de la vivienda, características de la misma (techos altos, interior, exterior, altura...) y del edificio en que se ubica... existen horquillas de precios, diferencias importantes entre los precios máximos y mínimos. Así, por ejemplo, no es lo mismo comprar un ático en la calle Velázquez, en pleno corazón del barrio de Salamanca, en un edificio histórico y singular, que un bajo varias manzanas más arriba, aunque siga siendo barrio de Salamanca.

Horquillas de precios muy grandes dentro de un distrito

Según los datos del Colegio de Registradores para 2024, las repercusiones mínimas, máximas y medias de las transacciones varían significativamente por distrito. Así, por ejemplo, según datos recogidos por la proptech alemana Evernest, dentro del distrito de Salamanca, el precio medio de repercusión se mueve en torno a los 7.100 euros el metro cuadrado, si bien, pueden alcanzarse máximos en torno a los 16.500 euros y mínimos de 2.400 euros. Lo mismo sucede en buena parte de los distritos madrileños, como se puede apreciar en la tabla inferior.

Tampoco vale cualquier vivienda. La EMVS exige que los inmuebles a la venta cumplan algunos requisitos, como estar vacíos y en buen estado de conservación. Además, deben contar con un mínimo de un dormitorio, estar ubicados sobre rasante -los sótanos quedan excluidos-, si la vivienda no dispone de ascensor, hasta una cuarta altura (tercer piso), estar al día con las cuotas de la comunidad y tener dados de alta los suministros de luz, agua y gas.

Solo en este mandato, es decir, en año y medio, la EMVS ha incorporado a su patrimonio 57 pisos comprados en el mercado secundario, por lo que en total suman 290 viviendas adquiridas desde 2019. Se han realizado compras en casi todos los distritos. Las últimas adquisiciones, por ejemplo, se realizaron en Arganzuela, Fuencarral, Hortaleza, Moratalaz, Puente de Vallecas, Salamanca, Usera, Vicálvaro, Villa de Vallecas y Villaverde. Todas ellas se realizan con cargo a los presupuestos de la EMVS.

"Nuestro objetivo no es encarecer la vivienda, sino comprar para ampliar el parque de vivienda asequible en toda la ciudad"

"Obviamente, resulta mucho más complicado comprar en el centro", reconocen desde la EMVS. "Tampoco podemos competir con el mercado, no podemos pagar por encima de mercado, ya que nuestro objetivo no es encarecer la vivienda, sino comprar para ampliar el parque de vivienda asequible en toda la ciudad". Y reconocen cómo "resulta más fácil comprar cuando el mercado no está tan alto".

Para expertos como Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, la diferencia entre el precio real del mercado y el de los portales inmobiliarios se mueve entre el 5% y el 10%, "pero no más. Si quieres dar el 40%-50% de lo que paga el mercado, ¿quién va a querer vender a la EMVS?", se pregunta. "Los precios suben sistemáticamente porque hay una demanda de locos; por cada vivienda en venta hay 5-10 compradores. La demanda supera con mucho la oferta, por eso siguen subiendo los precios de venta y los alquileres".

Precios disparados y en máximos de la burbuja

Estas significativas diferencias entre las expectativas de venta y de compra, ¿significan que estamos ante un mercado roto? Los expertos llevan meses insistiendo en que la escasez de oferta y la fuerte demanda sigue impulsando las transacciones y los precios. De hecho, la venta de viviendas a nivel nacional se encuentra en máximos desde la burbuja. Sin embargo, en Madrid capital, las transacciones pierden cierto fuelle, ¿y si la demanda ya no llega a las expectativas de los vendedores?

"Aunque los precios medios siguen en aumento desde 2020 en todos los distritos, no han alcanzado los niveles de transacciones de 2022, pero sí superan los de 2023. Esto indica un mercado con cierta estabilidad en la demanda, a pesar de los precios elevados", señala Óscar Larrea, vicepresidente sénior de Evernest España.

Como se puede apreciar en el gráfico inferior, efectivamente, si tenemos en cuenta el acumulado de compraventas históricas durante los dos primeros trimestres de cada año desde 2004 hasta 2024, tras los máximos de 2022, las transacciones en Madrid capital comienzan a mostrar síntomas de agotamiento.

En apenas cinco años, los precios en la ciudad de Madrid han subido un 30%, con especial intensidad en Salamanca (46,4%), Chamberí (34,6%) o Retiro (32,7%), si bien, ningún distrito registra incrementos inferiores al 20%. ¿Se ha pasado el mercado de frenada?

"Es difícil afirmarlo categóricamente", asegura Larrea. "El incremento de precios refleja una fuerte presión sobre la oferta, especialmente en barrios prime como Salamanca o Chamberí, donde las transacciones se mantienen constantes gracias al perfil de compradores con alta capacidad adquisitiva. Sin embargo, sí se perciben diferencias claras entre distritos. Áreas como Tetuán, aunque menos exclusivas, muestran precios medios más bajos y atractivos, lo que indica una mayor accesibilidad para segmentos más amplios de compradores. Esto sugiere un mercado dinámico y diferenciado, donde las oportunidades dependen en gran medida de la ubicación y el perfil del comprador".

En opinión de este experto, "el mercado madrileño no parece haberse detenido, sino que está ajustándose por zonas. Los datos demuestran que sigue habiendo interés y crecimiento en determinados segmentos, aunque con una polarización marcada por los barrios más demandados. Y, aunque pueda parecer que todo se vende y casi a cualquier precio, la realidad es que no siempre es así".

No todo se vende, ni a cualquier precio

¿Por qué? En opinión de este experto, existen dos motivos principales por los que una propiedad no se vende. Por un lado, porque la vivienda tiene un precio fuera de mercado o, bien, porque el propietario no tiene intención real de vender.

"Independientemente de la ubicación, estado del inmueble, altura (incluso sótanos), o cualquier otra característica, todo activo tiene un comprador si está correctamente valorado. Un precio desproporcionado respecto al mercado actual aleja a los posibles interesados y prolonga el tiempo de venta. Pero también sucede que, en algunos casos, los propietarios establecen precios inalcanzables con la esperanza de encontrar al "mirlo blanco", pero este tipo de comprador es cada vez más escaso. Este enfoque refleja más una falta de urgencia o compromiso por vender que un análisis realista del mercado".

"Aunque pueda parecer que todo se vende y casi a cualquier precio, no siempre es así"

"El mercado está activo, pero para que una propiedad se venda, debe cumplir con dos condiciones esenciales: estar en precio y contar con un propietario que realmente quiera vender. Sin estos factores, incluso el mercado más dinámico enfrenta dificultades", añade.

Según Óscar Larrea, "en un modelo donde los honorarios de la agencia se cobran solo a éxito, algunos propietarios juegan con el tiempo de las agencias al no asumir el riesgo económico de mantener una vivienda en comercialización. Si existiera una tarifa plana por el simple hecho de listar una propiedad, probablemente veríamos una reducción en la oferta actual, limitándose a inmuebles realmente competitivos y con propietarios decididos a vender".

De hecho, expertos dedicados a la compra de viviendas en zonas prime para su reforma y posterior venta, han comenzado a detectar bajadas en el asking price de particulares. Una tendencia, aseguran, está en alza. Un techo que, en el mercado de lujo, se comienza a atisbar ya que, con unas expectativas de precios tan elevadas, los márgenes de los inversores que trabajan para vender luego a extranjeros se estrechan, por lo que no compran y al vendedor no le queda más remedio que rebajar sus expectativas de venta.