Criteria, Hines, Safra, Blackstone... Los damnificados por el golpe fiscal a las socimis

El acuerdo al que han llegado PSOE y Sumar para eliminar los beneficios fiscales de las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria (socimis) ha sido un mazazo para el sector, que se enfrenta a la amenaza de tener que hacer un ajuste generalizado de sus planes. El motivo es que, si los partidos de la coalición gubernamental logran los apoyos parlamentarios necesarios y la sangre termina llegando al río, estos vehículos perderán su ventajosa fiscalidad y, con ello, verán reducida su generación de caja y su capacidad de pago de dividendos.

Aunque todavía está por ver cómo termina cristalizando este anuncio, la realidad es que la mera amenaza es un duro revés que, además, ha roto la cintura de varias operaciones actualmente en marcha. Dos claros ejemplos son las opas lanzadas por el fondo estadounidense Hines y el banco J. Safra Sarasin (JSS) sobre Lar y Árima, respectivamente.

La primera ha puesto sobre la mesa un compromiso de compra a 8,30 euros por acción, importe un 2% superior a los 8,14 euros en que cerró ayer la socimi de centros comerciales en bolsa, tras dos días de caídas. El hecho de que Hines haya presentado un aval de Santander por importe de 609 millones ha evitado que la socimi haya caído con más fuerza en bolsa, ya que el mercado conoce este compromiso.

Pero esta bendición para los actuales accionistas de Lar puede convertirse en condena para el grupo estadounidense si el Gobierno, finalmente, elimina los beneficios fiscales, por el ajuste que supondrá de su inversión.

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JSS, la socimi de Safra, saldó su opa sobre Árima la semana pasada, con la aceptación del 99,3% del capital y la idea de fusionar las dos sociedades. La resultante tenía previsto mantener el régimen socimi para conservar los beneficios fiscales y cotizar en el Continuo para tener mayor liquidez. Una hoja de ruta que está pendiente de ver cómo evolucionan las negociaciones políticas.

El ajuste que deberán reconocer estas compañías si desaparecen sus ventajas fiscales ha sido anticipado ya por la bolsa. Las dos socimis del Ibex 35, Colonial y Merlin, se han dejado un 4% y un 7%, respectivamente, desde que se conoció el acuerdo el pasado lunes, a media sesión. Pero, si se toma como referencia el pasado 18 de septiembre, cuando Sumar presentó una proposición no de ley que ya puso en alerta al sector, el recorte es del entorno del 17% en ambos casos.

Se da la circunstancia de que las dos socimis han cerrado hace pocos meses sendas ampliaciones de capital. En el caso de Merlin, fue del 20% y se consiguió completar a 9,8 euros por acción, importe un 3,5% superior a los 9,45 euros en que cerró este miércoles en bolsa la compañía.

También en verano, Colonial llegó a un acuerdo con Criteria para que la entidad presidida por Isidro Fainé pasara a controlar un 17% del capital de la socimi vía una ampliación que valoró cada título en 7,1 euros, frente a los 5,27 euros en que cotiza cuatro meses después, un 25% menos.

La bolsa, como ocurre siempre, ha corregido de manera fulminante ante la primera amenaza clara, sin esperar a que se confirme. Ahora, está por ver el impacto que tiene en las valoraciones, ya que la incertidumbre respecto a cómo y cuándo va a cristalizar el acuerdo entre PSOE y Sumar hace que, a día de hoy, estén todos los escenarios abiertos.

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Aquellos vehículos que están ya en fase de desinversión sí pueden ver penalizadas sus expectativas a corto plazo. En este terreno entraría, por ejemplo, Atom, la socimi hotelera de Bankinter, que tras tantear al mercado para intentar vender toda la plataforma, está activamente desinvirtiendo hoteles uno a uno, con el objetivo de retribuir a sus inversores.

El banco creó este vehículo con clientes de banca privada, que reciben puntualmente su dividendo y, llegado el plazo, esperan recuperar su inversión más una ganancia con la venta de los activos o de toda la sociedad. Un esquema que se ve ahora amenazado si recortan los beneficios fiscales, porque impactaría en su capacidad de generación de caja y de dar dividendos.

Aquellas socimis que tengan que refinanciar deuda también se verán golpeadas, porque lo previsible es que las entidades financieras tengan en consideración esta amenaza en la valoración de los activos. En esta situación se encuentra Emperador Properties, por ejemplo, que se encuentra en plenas negociaciones con Caixabank para renovar un préstamo de 90 millones que firmó en 2019.

Blackstone cerró el pasado ejercicio las refinanciaciones de Testa y Fidere, sus dos grandes socimis de vivienda en alquiler, que suman 2.000 millones en préstamos. Un balón de oxígeno que le permitió ganar tiempo para tratar de desinvertir en las dos compañías, pero estas ventas están ahora a la expectativa de ver cómo el Ejecutivo modifica finalmente el régimen socimi.

En su caso, la amenaza es especialmente relevante, porque tanto PSOE como Sumar han coincidido en sus enmiendas en que los beneficios fiscales de las socimis deben dirigirse a incentivar el alquiler asequible, lo que haría saltar por los aires los planes de negocio de las dos compañías.