Verdades y mentiras de las socimis: qué son, dónde invierten y por qué quieren cambiarlas

El acuerdo sellado entre PSOE y Sumar para suprimir el régimen fiscal especial de las socimis, que no tributan en el Impuesto de Sociedades, ha vuelto a colocar a estas empresas en el ojo del huracán. Un protagonismo que, en la era de las fake news, corre el riesgo de caer en las redes de los discursos de parte, ya sea desde las filas políticas, como desde las empresariales.

Socimi es el acrónimo de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria, un vehículo que se creó en España en 2009, bajo el Gobierno del socialista José Luis Rodríguez Zapatero. En un primer momento, su especial fiscalidad se fijó en el 15%, listón que el popular Mariano Rajoy rebajó tres años después al 0%.

Esta figura es el equivalente español a los REIT anglosajones o las SIIC francesas, vehículos que se crearon para facilitar la inversión colectiva en bienes inmuebles. Esta vocación de canalizar el ahorro de miles de pequeños inversores explica su ventajosa fiscalidad, similar a la que tienen los fondos de inversión, porque de ella se benefician los pequeños ahorradores.

A cambio de esta ventaja, estas compañías están obligadas a tener, al menos, el 80% de sus inmuebles en alquiler, generando rentas que les permitan obtener jugosos beneficios que deben repartir en su práctica totalidad en forma de dividendos que tributan entre el 19% y el 28%. De este modo se cierra el círculo de utilizar este régimen fiscal para canalizar el ahorro de cualquier ciudadano.

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Sin embargo, la realidad es que, en la mayoría de los casos, se ha pervertido el espíritu de la ley y el grueso de las socimis están controladas por un único accionista que aprovecha esta figura en su exclusivo beneficio, para evitar pagar impuestos, sin dar entrada a ningún pequeño ahorrador.

Por ejemplo, gigantes como Blackstone o Cerberus están detrás de las socimis Fidere, Testa y MACC, tres de los mayores caseros de vivienda en alquiler de España. Fondos soberanos como el de Singapur controlan grandes carteras, como la logística P3, con esta figura, que luego listan en mercados secundarios para pagar menores tasas y dar la menor publicidad posible de sus inversiones.

Otro ejemplo son las numerosas fortunas patrias que han aprovechado el régimen socimi para reducir su cuenta con Hacienda, colocando bajo esta figura societaria su patrimonio inmobiliario e incluso empresarial (por ejemplo, un hotel familiar). Esta operativa es similar a la que ya se vio con las sicav, inicialmente pensadas como un instrumento similar a los fondos de inversión, pero que terminaron siendo, en su mayoría, paraguas de grandes fortunas rodeadas de mariachis.

Estas perversiones del espíritu de la norma amenazan ahora con hacer pagar a justos por pecadores. El claro ejemplo fue lo que ocurrió ayer en bolsa, cuando las únicas cuatro socimis que cotizan en el Mercado Continuo -Merlin, Colonial, Lar y Árima- y que sí son vehículos de inversión colectiva, sufrieron fuertes caídas. En cambio, todas las que están listadas en BME Growth, Euronext o Portfolio, apenas se inmutaron. ¿El motivo? No tiene liquidez, porque en su inmensa mayoría están controladas por un único accionista.

Para hacerse una idea del peso que tienen estas cuatro grandes socimis sobre el total, basta señalar que ellas solas suman 12.000 millones de euros de capitalización, casi la mitad de los 25.000 millones de euros que alcanzan las 125 socimis que hay en España.

Cuatro grupos de socimis

Bajo el paraguas socimi, por tanto, se pueden establecer cuatro grandes grupos. El primero son los auténticos REIT, las socimis que cotizan en el Continuo, que sí cumplen con el espíritu de inversión colectiva y que permiten que cualquier persona, cualquier ahorrador, pueda aprovecharse de este beneficio fiscal y cobrando generosos dividendos, que sí tributan por encima del 19%.

El segundo grupo son los grandes fondos que aprovechan estas figuras para eludir impuestos, creando socimis que no son vehículos de inversión colectiva, ni reparten el fruto de las rentas entre pequeños ahorradores. El tercero son los patrimonios familiares que, al acogerse a este régimen, evitan tributar por Sociedades, repartiéndose el máximo dividendo posible, el cual sí que deben tributar.

El cuarto serían esas pequeñas socimis, que todavía están fuera del Continuo, porque carecen del suficiente tamaño, pero cuya vocación sí es ganar tamaño y base accionarial, y que ya han empezado a protagonizar operaciones, como JSS con la opa que ha lanzado sobre Árima, la de Advero e Impar sobre Vbare, o las compras que ha realizado Vitruvio.

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Este grupo, como las grandes socimis del Continuo, también estaría entre los damnificados si, finalmente, el Ejecutivo elimina régimen fiscal para todos, sin establecer distinciones, porque su vocación sí pasa por ser vehículos de inversión colectiva.

A estas cuatro categorías se está uniendo una quinta: las socimis de alquiler social y asequible como tuTecho, Primero H o Ktesios. A priori, estas sociedades están llamadas a ser las grandes beneficiadas de esta nueva ofensiva, ya que tanto PSOE como Sumar han defendido que las ventajas fiscales de las socimis deben dirigirse a favorecer este tipo de vehículos.

En la enmienda que los socialistas han presentado, además de defender modificar el régimen socimi, abogan por "estudiar nuevos modelos de inversión inmobiliaria para vivienda social que, evitando toda lógica especulativa, puedan gozar de un régimen fiscal específico que favorezca la inversión en un parque público de vivienda de alquiler".

Este movimiento está en línea con el acuerdo de Gobierno que ya firmaron los dos partidos hace un año, donde se acordó: "garantizar que los incentivos fiscales, los mecanismos de regulación y los regímenes de tributación de las sociedades dedicadas al arrendamiento contribuyan de forma efectiva a hacer asequible el alquiler de vivienda y a la contención de los precios".

El problema es que, como ha advertido Merlin, las socimis no son vehículos de inversión exclusiva en vivienda. Estas empresas tienen la obligación de invertir en inmuebles, pero pueden ser de cualquier tipo: oficinas, centros comerciales, hoteles, naves logísticas, pisos... La exigencia que sí tienen es mantenerlos en alquiler, generando rentas y repartiéndolas entre todos sus accionistas.

Tras el ruido desatado, y la declaración de intenciones de los dos partidos de Gobierno, ahora llega el momento de empezar a redactar la letra pequeña, porque todavía falta mucho por escribirse en este nuevo embiste. Ni está claro qué apoyos va a conseguir el Ejecutivo para sacar adelante su enmienda, ni tampoco si la modificación del régimen socimi pasará, finalmente, por eliminar su ventaja fiscal o por acotar quiénes pueden beneficiarse o por crear una nueva quinta figura para las socimis de vivienda asequible.

Lo único que parece claro es el acuerdo entre los dos partidos de Gobierno para modificar el régimen y canalizar las ventajas fiscales para rebajar el precio de la vivienda.