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"Necesitamos un reglamento de socimis que desarrolle la ley. Se hace a base de consultas"
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CÉSAR MORALES Y ANTONO ÑUDI (ANDERSEN)

"Necesitamos un reglamento de socimis que desarrolle la ley. Se hace a base de consultas"

César Morales y Antonio Ñudi son dos caras de una misma moneda. Socios de Andersen, han convertido a este bufete en un importante jugador del sector, con una forma de trabajar que se basa en la colaboración entre sus departamentos.

Foto: César Morales y Antonio Ñudi, socios de Andersen. (Alejandro Martínez Vélez)
César Morales y Antonio Ñudi, socios de Andersen. (Alejandro Martínez Vélez)
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César Morales (Madrid, 1975) y Antonio Ñudi (Madrid, 1970) son dos caras de una misma moneda. Socios de Andersen, bufete que tras facturar 50,3 millones el pasado ejercicio prevé crecer un 30% este año, han sido claves en convertir a este despacho en un importante jugador dentro del sector inmobiliario patrio. Su forma de trabajar se basa en la colaboración entre sus departamentos, para poder tener una visión 360 ante cualquier transacción o cambio normativo.

Morales es director del área de Derecho Inmobiliario y antes de incorporarse a Andersen, en julio de 2021, fue socio responsable del departamento inmobiliario de DA Lawyers. Cuenta con una dilatada experiencia en asesoramiento de operaciones, es árbitro de la Sociedad Española de Arbitraje, del Consejo Arbitral para el alquiler de la Comunidad de Madrid y secretario técnico de Asocimi. Entre sus clientes se encuentran hoteles, grandes compañías cotizadas, family office y socimis, unos vehículos que considera determinantes para la dinamización de la inversión inmobiliaria en nuestro país.

Ñudi es socio del área de Derecho Público y Regulatorio de Andersen. Previamente, fue socio-fundador de Urbe Asesores Jurídicos, firma especializada en derecho urbanístico e inmobiliario, hasta su integración en Andersen, en 2018. Durante sus más de 20 años de trayectoria profesional, ha asesorado a Administraciones Públicas, empresas del sector, patrimonios inmobiliarios y empresas financieras. Además, es profesor de la Real Estate Business School (REBS), escuela de negocios del sector inmobiliario, y de la Escuela de Técnica Jurídica

PREGUNTA. ¿Tenemos un problema de seguridad jurídica en España?, ¿qué cambios legales necesita el sector?

ANTONIO ÑUDI. En general, no creo que tengamos un problema de seguridad jurídica. Las inversiones están perfectamente garantizadas, tenemos un sistema registral muy seguro, referente a nivel mundial. Hemos dado seguridad al sector inmobiliario en el sentido de quién es el titular de un suelo, y que el acreedor hipotecario tenga ese privilegio que permite financiar las operaciones. En ese sentido, no hay un problema de seguridad jurídica. Sí es verdad que nuestro sistema constitucional, donde las competencias a nivel regulatorio están repartidas entre Estado, comunidad autónoma y ayuntamientos, crea una dispersión normativa que hace que el inversor se pierda a veces un poco, en función de en qué sitio de España esté invirtiendo. Esa dispersión normativa, a veces, hace que se esté legislando de manera cortoplacista y muy alineado al interés político de cada momento. Quizás haga falta un poco de mirada larga, porque una legislación es algo que se hace para perdurar en el tiempo, no para solucionar un problema a corto plazo.

placeholder Logo de Andersen. (Alejandro Martínez Vélez)
Logo de Andersen. (Alejandro Martínez Vélez)

P: ¿Desde el punto de vista del Derecho Inmobiliario, sería correcto decir que es un error la división autonómica?

A.Ñ. Yo no digo que sea un error.

CÉSAR MORALES. Es lo que hay. Hay un sistema inmobiliario en el que hay diversas administraciones que intervienen. En materia de vivienda, la competencia la tiene la comunidad autónoma, que podrá hacer unas cosas, y el Estado podrá hacer otras. No es que haya inseguridad jurídica, porque, como decía Antonio, estamos en un país jurídicamente seguro, lo que sí hay es que convivir con la reciente Ley de la Vivienda, que establece una serie de directrices que, luego, cada comunidad autónoma puede decidir si lo aplica o no. Eso puede crear esa situación de poca estabilidad.

P. Ahora mismo estamos en ese debate. Eso crea inseguridad

C.M. El debate es qué va a ocurrir, si las comunidades autónomas que no apliquen la Ley de la Vivienda se van a quedar sin fondos. Es un debate político, pero el germen de ello, jurídicamente hablando, es que las comunidades tienen competencia para decidir si aplican, o no, esa limitación (de precios del alquiler).

"No tenemos un problema de seguridad jurídica, pero que las competencias estén repartidas en tres administraciones hace que el inversor se pierda"

P. Y el Estado tiene competencia para decidir qué tipo de proyectos financia

C.M. Efectivamente, pero, al final, no deja de ser un debate político, porque la comunidad que pueda sufrir por no obtener fondos, tendrá sus mecanismos jurídicos para poder impugnar lo que considere conveniente.

A.Ñ. Es verdad que el Estado impacta en la política de vivienda autonómica a través de la distribución de fondos económicos para los planes de vivienda, pero no creemos que se pueda utilizar con carácter discriminatorio. No es una cuestión de decir: como tú no cumples mi política de vivienda, no recibes fondos. Eso no es posible.

P: También es discriminatorio dar fondos solo a familias numerosas o a madres solteras, o a menores de 25 años. ¿Por qué no a menores de 28 años?

A.Ñ. Discriminatorio es cuando tú utilizas de forma desigual a iguales. La Comunidad Autónoma X no va a recibir fondos porque no está aplicando la política de vivienda que nosotros hemos establecido. Tú das fondos a familias numerosas porque la familia numerosa tiene unas connotaciones diferentes a la menos numerosa, y ahí está justificado el tratamiento desigual.

"No vemos posible que el Gobierno pueda utilizar los fondos del plan estatal para penalizar a las CCAA que no apliquen la Ley de Vivienda"

P: Tampoco un mercado tensionado es igual que un mercado no tensionado. Si una comunidad considera que su mercado no está tensionado, no necesita esa ayuda. Es el argumento del Ejecutivo

A.Ñ. ¿Quién decide qué es un mercado tensionado o no? Esa es la discusión que tienen las diferentes comunidades autónomas con el Estado.

P. Va a haber jaleo.

C.M. Va a haber rock and roll. Cuando preguntabas qué cambios legales o normas necesita el sector, son la Ley de Suelo estatal, para poder tener más disponibilidad de suelo, y derivado de la Ley de la Vivienda, vemos necesaria una modificación de la ley civil que agilice más los desahucios, porque ahora mismo se han creado situaciones que, para proteger a personas vulnerables, se desprotege a los propietarios. La norma tiene que dar solución a todos los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario, tanto propietarios como personas vulnerables.

"Es necesario agilizar los desahucios porque, para proteger a personas vulnerables, se ha desprotegido a los propietarios"

P: Un entrevistado me dijo una vez que la ocupación ilegal es la fórmula que han aplicado algunos gobiernos para tapar la falta de vivienda social

C.M. Esto es lo que ha ocurrido y, en cierta medida, está ocurriendo. No se puede trasladar al particular algo que es obligación de los poderes públicos. En ese sentido, creemos que debe haber modificaciones legislativas que también protejan al propietario. Enlazando con lo que decía Antonio de la seguridad jurídica, un inversor extranjero no entiende cómo, ante un incumplimiento de un contrato de arrendamiento, no se pueda echar al inquilino, porque hay un sistema de protección a la persona vulnerable, que tiene que existir, pero no puede residir todo el perjuicio, todo el problema, en el propio propietario.

P: ¿Es correcto decir que la Constitución reconoce el derecho a una vivienda, como el derecho a la Sanidad o la Educación, pero la responsabilidad de que se cumpla es de las administraciones, no de los propietarios privados?

C.M. Así debería ser y así tiene que ser. Pero, en la práctica, es el propietario el que lo está sufriendo. Lo que no puede ocurrir es que esa protección de las personas vulnerables, que tiene que existir, resida en el propietario. Debería haber una norma que agilizara los desahucios, para que tampoco sufra el propietario. En España, muchas personas han ahorrado toda su vida para comprarse un piso y tener una renta que complemente su pensión. También hay que proteger a ese propietario, porque es su principal fuente de ingresos.

A.Ñ. La propiedad privada también es un derecho que está garantizado por nuestra Constitución, ¿no? Entonces, el cuestionar si quiero hacer yo una inversión o a qué la voy a destinar no tiene sentido.

"Un inversor extranjero no entiende cómo, ante un incumplimiento de un contrato de arrendamiento, no se puede echar al inquilino"

P: ¿Se conseguirá aprobar en esta legislatura la nueva Ley del Suelo?

A.Ñ. La Ley de Seguridad Jurídica ha sido una ley que va y viene en función del gobierno, pero que, encima, los dos grandes partidos coinciden prácticamente en sus fundamentos. Es una demanda con la que está todo el mundo de acuerdo y creo que saldrá. Es necesaria y solucionaría algunos de los problemas que venimos arrastrando del pasado. Por ejemplo, la acción pública urbanística que daba la oportunidad a casi cualquier persona de impugnar un proceso de transformación urbanística sin tener ningún interés realmente. Eso mejorará y, más pronto que tarde, espero, los grandes partidos terminarán poniéndose de acuerdo.

C.M. Respecto a los cambios normativos, también vemos necesario un reglamento de socimis que desarrolle la ley. Actualmente, se está haciendo a través de consultas de tributos y el sector demanda un reglamento que desarrolle la ley. Esto ya es conocido por los ministerios de Hacienda y Vivienda, y lo que se pide es dar soluciones a problemas o situaciones cotidianas que estamos viviendo en las socimis.

P: ¿Por ejemplo?

C.M. Son temas muy técnicos en los que confluyen sobre todo temas fiscales, porque, al final, estos vehículos tienen una serie de ventajas fiscales, siempre y cuando cumplan una serie de requisitos: un capital social mínimo obligatorio, que coticen en un mercado... Esas son las situaciones que, aunque están claras en la ley, es necesario desarrollar. Por ejemplo, los requisitos se tienen que cumplir en un determinado periodo de tiempo, y a lo mejor sería bueno decidir desde cuándo aplica ese cómputo anual, si desde que se aprueba en Junta o desde que se solicita el régimen fiscal. España es el país de la Unión Europea con mayor número de socimis, eso es un ejemplo claro de la madurez del sector, y vamos a ver este año concentraciones. Ahora mismo hay socimis de tamaño mediano o pequeño que, para ser más competitivas, coger músculo y subir de capitalización, les resulta bastante atractivo el proceso de concentración.

placeholder Antonio Ñudi, socio de Andersen, posa para una entrevista con EC. (Alejandro Martínez Vélez)
Antonio Ñudi, socio de Andersen, posa para una entrevista con EC. (Alejandro Martínez Vélez)

P: Detrás de muchas de estas socimis de menor tamaño hay muchos patrimonios familiares. ¿Están preparados para superar los personalismos y ceder el control al embarcarse en un proceso de concentración?

C.M. Dentro del mundo socimi, efectivamente, hay mucho family office que se ha estructurado para poder optar al régimen, pero también hay muchas socimis que sí están preparadas, que han nacido con vocación de tener cuantos más accionistas mejor y, en mi opinión, son numerosas las socimis que tienen esa vocación de concentración y de ir al Continuo. Evidentemente, habrá socimis pequeñas que tendrán que seguir como están. Ahora tenemos casi 130 socimis, es un caso de éxito, sobre todo, por lo que dinamiza el mercado inmobiliario. El profano solo ve que es un vehículo de inversión con ventajas fiscales. Pero el mundo socimis ha dinamizado de tal forma el mercado inmobiliario que ha movido muchas inversiones, impuestos, porque al final se generan impuestos indirectos, su efecto dinamizador es brutal.

P: El problema de acceso a la vivienda es cada vez mayor y salpica a más capas de la población, las tasas de esfuerzo están llegando a niveles de auténtico riesgo y, salvo que queramos que vuelvan los impagos, habrá que hacer algo, pero somos incapaces de ponernos de acuerdo, incluso, para aprobar la Ley del Suelo que respalda la gran mayoría. ¿Hemos fracasado como sociedad?

A.Ñ. Tienes razón en que, en parte, hemos fracasado con la política de vivienda. No tiene mucho sentido que la tasa de esfuerzo para acceder a una vivienda esté en los niveles en los que está ahora mismo. La dispersión normativa tampoco está ayudando mucho, que cada comunidad autónoma esté pensando en su política de vivienda y no en aunar una más consensuada con todos los operadores. Al final, lo que tenemos es un problema de escasez de suelo para hacer vivienda asequible. Eso pasa porque los procesos de transformación urbanística son especialmente complejos y lentos. No hemos sabido solucionar esos problemas. No puede ser que los grandes desarrollos urbanísticos de las ciudades, que los que proveen de suelo para vivienda protegida, tarden más de 25 años en desarrollarse. Es verdad que venimos arrastrando un problema de la crisis del año 2008, donde se paralizaron todas las inversiones en suelo y eso ha creado un cuello de botella que seguimos padeciendo. Ahora empiezan a salir suelos. Por ejemplo, en Madrid, los desarrollos del sureste, que iniciaron su procedimiento administrativo hace más de 25 años, ahí hay más de un 50% de suelo para vivienda protegida, podría ser una gran parte de la solución del problema para la vivienda asequible.

"España es el país de la UE con mayor número de socimis, eso es un ejemplo de la madurez del sector, y vamos a ver fusiones este año"

P: Sólo durante 15 años, porque luego se permite su descalificación y la riqueza de todos va al bolsillo de unos pocos. ¿Sería más correcto mantener la protección durante 50 o 30 años, como era antes?

A.Ñ. La vivienda protegida y otros modelos de alojamiento son parte de la solución al problema de la vivienda. Yo quiero romper el paradigma de que todo el residencial tiene que ser en vivienda, en el sentido más técnico de la palabra vivienda, de una cocina, dos baños, tres habitaciones, superficies mínimas... Eso debe existir, obviamente, pero no es lo único que debe existir. Otras fórmulas como el coliving, no son la solución del problema de la vivienda, pero sí una parte. El problema de la vivienda tiene que ver con la falta de oferta de vivienda asequible y con la falta de oferta de otras fórmulas diferentes que están empezando a venir con fuerza y pueden ser una parte de la solución, como transformar el uso terciario a residencial, siempre y cuando se destine durante los primeros 15 años a alquiler con una limitación en el precio, que ha aprobado la Comunidad de Madrid. Son medidas un poco coyunturales que, ante una emergencia de falta de vivienda, la administración es valiente y hace una cosa disruptiva.

P: ¿En España se legisla a base de parches?

A.Ñ. A veces, cuando hay una emergencia, lo hemos vivido en la época del covid. Lo que tienen que ofrecer nuestros políticos, nuestros legisladores, son soluciones para todas las necesidades. Y estamos viendo cómo las realidades sociales de hoy en día no tienen un reflejo en la normativa.

"En la crisis de 2008 se paralizaron todas las inversiones en suelo y eso ha creado un cuello de botella que seguimos padeciendo"

P: ¿Qué soluciones prácticas hay?

A.Ñ. Trabajar en diferentes ámbitos y trabajar sin poner cortapisas a ningún tipo de modelo. Estamos viendo cómo se ha sometido a una audiencia pública la futura Ley de Arrendamientos de Temporada. Estamos viendo cómo las ciudades se enfrentan a un reto de regular los apartamentos de uso turístico, porque hay gente que considera que un exceso de arrendamientos de temporada o de alquiler para uso turístico está cerrando la puerta a otro tipo de alquileres tradicionales.

P: ¿Lo legal no sería respetar el uso del suelo? Si el uso de mi vivienda es residencial, ¿con qué argumento se puede defender establecer ahí un uso turístico?

A.Ñ. Eso depende de cada norma municipal. El Gobierno de Manuela Carmena hizo un plan de hospedaje que, luego, el Gobierno de José Luis Martínez-Almeida ha continuado con otro plan de hospedaje, y que sí ha determinado que el uso de esa vivienda de uso turístico es terciario, de hospedaje, y no residencial. Ahora sí podríamos considerar que, a partir de ese momento, es un uso terciario que necesita, además, una licencia de actividad, unos requisitos que antes no se pedían.

"Se debe romper el paradigma de que todo el residencial debe ser en vivienda y dar cobertura a fórmulas como el coliving o el senior living"

P: Pero el uso turístico nunca ha sido residencial. ¿Se ha jugado a buscar atajos en vacíos legales?

A-Ñ. Porque no estaba claro que fuera un uso terciario de hospedaje. La vivienda de uso turístico que un particular cede en alquiler durante un plazo corto de tiempo estaba permitida en la norma anterior. El Plan General de Madrid de Madrid del 97 no había determinado que una vivienda de uso turístico fuera un uso terciario hospedaje hasta hace muy poco.

P: Pero el uso turístico es un uso terciario. Si no, ¿se puede montar una fábrica o una discoteca en una vivienda mientras la norma no especifique que está prohibido?

A.Ñ. Es más complejo. Los usos urbanísticos normalmente admiten usos compatibles. Hay muchos edificios de uso residencial que tienen un uso compatible, por ejemplo, con el terciario hotelero. El uso compatible, en el Plan General de Madrid, te permite hacer un uso u otro, no tienes que hacer una transformación urbanística como si fuera un uso alternativo. Pero, volviendo a la pregunta inicial, para solucionar el problema de la vivienda tenemos que agilizar los procesos urbanísticos, poner mucho más suelo en el mercado, regular estas nuevas fórmulas de coliving. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, con el nuevo Reglamento de Vivienda Protegida, estamos pidiendo que se puedan hacer coliving en suelo protegido, eso tiene un potencial enorme para darle una salida a determinados jóvenes que quieren emanciparse.

placeholder Antonio Ñudi (d) y César Morales defienden que debe mantenerse el contrato de arrendamiento de temporada. (Alejandro Martínez Vélez)
Antonio Ñudi (d) y César Morales defienden que debe mantenerse el contrato de arrendamiento de temporada. (Alejandro Martínez Vélez)

P: Si falta suelo residencial para hacer vivienda asequible, cómo se va a destinar a coliving

A.Ñ. Tenemos que romper ese paradigma de que todo el suelo residencial debe ser una vivienda. Y lo digo porque, en el Plan General de Madrid se permite, desde noviembre de 2023, que en el suelo residencial se hagan proyectos de coliving y no tengan que ser obligatoriamente de vivienda como era hasta ahora. Tienes que hacerlo con unos determinados requisitos que establece la norma de superficies mínimas y de edificio completo.

P: ¿Qué gana un joven yéndose a un coliving en suelo protegido? ¿No será mejor para él promover vivienda en alquiler asequible?

C.M. Al final es elección del propio usuario. Puede ser en un piso asequible o un coliving. Es la forma de vida que tú eliges. Se trata de satisfacer la necesidad de vivienda, pero de otra forma totalmente compatible con un alquiler asequible.

"Permitir hacer coliving en suelo protegido tiene un potencial enorme para dar una salida a determinados jóvenes que quieren emanciparse"

A.Ñ. Cuando empecé a trabajar, me compré un coche que luego, cuando he ido desarrollando mi vida familiar, no cumplía mis necesidades y tuve que comprarme otro. Sin embargo, en la vivienda, no ha pasado así y nos encontramos con el grave problema de la soledad de los mayores, el problema de que más del 50% de las viviendas en nuestro país fueron construidas antes de los años 80 y en un porcentaje muy alto están habitadas por personas mayores. Eso es un problema donde también hay que poner el foco, porque esas personas no solo están viviendo en un sitio que no tiene ascensor y gasta mucho dinero en calefacción, sino que tiene una superficie que no necesitan. Hay un sector de la población al que le vendría muy bien vivir en sitios donde pueda compartir un espacio habitacional con gente que tiene sus mismos intereses. Para los jóvenes es un paso intermedio entre irte de casa de tus padres y empezar a crear una familia. Hay que empezar a pensar en soluciones para todo tipo de necesidades y el regulador debe perder el miedo a que se establezcan estas nuevas fórmulas que demanda la sociedad.

C.M. Al hilo de reglar el uso de las residencias, no nos parece buena idea modificar el contrato de arrendamiento de temporada que, como tal, cumple una función muy específica. No es un arrendamiento turístico, ni un arrendamiento normal de vivienda. El contrato de temporada existe, se regula por la Ley de Arrendamientos Urbanos y lo único que hace es regular aquellas situaciones en las que las personas tienen necesidad de tener una vivienda, pero no con carácter permanente. Entendemos que no debe ser modificado, sí debe ser controlado, pero debe haber un sistema que dé solución a la necesidad de vivienda no permanente.

P: Si se crea un marco estable para flex living, coliving, senior living. ¿No tiene más sentido alojar todas las casuísticas de alojamiento temporal en estas tipologías, sobre suelos terciarios, y dejar el residencial para la vivienda a largo plazo, ya sea en alquiler o en propiedad?

C.M. No se puede imponer a una persona la forma de vivir. Yo no quiero compartir ni quiero tener un alojamiento con servicios. Soy ingeniero destinado al sur de España, necesito estar 12 meses viviendo en un país y quiero tener una vivienda normal y corriente. Esa es la función que cumple el contrato de temporada.

"Es un error modificar el contrato de arrendamiento de temporada, porque cumple una función. Se debe perseguir la picaresca"

P: En muchos casos, no se está utilizando para esa función, sino para saltarse la LAU (Ley de Arrandamientos Urbanos). Basta con entrar en los portales de vivienda y ver los anuncios.

C.M. Son dos cosas distintas. Lo que comparto de tu planteamiento es que se necesita, es muy necesario, recabar sistemas de control para que esa picaresca a la que aludes no siga expandiéndose, pero no se puede impedir a la persona que viva como quiera vivir. Yo quiero mi vivienda de toda la vida con mi contrato de toda la vida, pero que satisfaga mi necesidad de vivienda permanente. Evidentemente, controlemos la picaresca, pero no nos carguemos contratos que ya existen y funcionan. Dame libertad para vivir la vida como yo quiera vivirla, con sistemas que me lo permitan.

A.Ñ. El mercado determinará si la gente está demandando más vivienda o está demandando más flex living en uso residencial. Obviamente, habrá viviendas como ha habido siempre y se seguirá construyendo mucha vivienda en suelo residencial. Pero también tienes la posibilidad de construir otro modelo diferente en ese uso residencial y por eso abogo por ofrecer diferentes modelos para diferentes necesidades.

"El mercado determinará si la gente está demandando más vivienda o está demandando más flex living en uso residencial"

P: ¿Qué soluciones proponen para evitar la picaresca?

C.M. Debe ser algo muy eficaz, fórmulas de control que no sean excesivamente una carga para el ciudadano.

A.Ñ. La cuestión es cómo justificar esa causalidad. Si lo haces a priori, te voy a pedir que en tu contrato me incluyas el contrato de trabajo donde se vea que te han destinado a Madrid por 12 meses. Si haces el control a posteriori, debes aumentar la inspección, este tipo de alquileres debe estar en un determinado registro, se me ocurre que se abra un canal de denuncias de alguien que se sienta perjudicado. La Ley de Arrendamientos Urbanos pretendía proteger al inquilino, porque era la parte más débil del contrato. Pero, cuando hablamos de alquileres de temporada, no estamos en esa situación de inferioridad. Entonces, ¿por qué queremos proteger a alguien que no quiere ser protegido? Si el propio inquilino del arrendamiento de temporada o del flex living quiere también esa flexibilidad de decir: oye, que mañana me ha dicho mi empresa que me voy a Luxemburgo. Toma las llaves que me voy. Eso no lo puedes hacer con un alquiler tradicional, tienes un preaviso.

P: Sigo sin terminar de ver la necesidad de que exista el contrato de temporada. Se puede cubrir perfectamente con el contrato de arrendamiento y las diferentes fórmulas de flex living. Da la impresión de que se quiere mantener para que puedan seguir haciéndose regates a la ley

A.Ñ. Evidentemente, ha habido propietarios que han utilizado la figura de la temporada para ese uso turístico que estás aludiendo. No podemos anular formas tradicionales de contrato de arrendamiento porque haya picaresca. Insisto, lo que hay que hacer es controlar de una forma razonable, desarrollando el contrato de temporada de toda la vida, junto con el control que debe haber para que esas situaciones fraudulentas no existan. Debe quedar la finalidad clara en el contrato, la finalidad es lo que determina el contrato de temporada puede ser por trabajo, estudios o porque quiero escribir una novela mirando al retiro.

placeholder César Morales. (Alejandro Martínez Vélez)
César Morales. (Alejandro Martínez Vélez)

P: Otra picaresca, que denuncian muchas socimis, son las oficinas en edificios de vivienda. ¿Qué se debe hacer ahí?

A.Ñ. Estoy de acuerdo en que se regulen las cosas y que la tendencia va hacia una mayor profesionalización de todo, pero prohibir determinados modelos que está demandando la sociedad, no sólo no soluciona el problema, sino que lo agrava. A tu pregunta de las oficinas, lo ideal es que la actividad de oficinas se haga en edificios de oficinas y no en edificios residenciales, porque genera molestias a los vecinos, haces un consumo mayor de los espacios comunes, utilizas más el ascensor… Estoy de acuerdo en que hay que intentar trasladar esas actividades a edificios que estén preparados para ello. ¿Cuántas notarías hay en edificios residenciales? ¿Sería mejor que estuvieran en edificios de oficinas? Yo creo que sí. Debemos tender a esa normalización de las actividades dentro de su propio uso.

P: El 80%-85% del parque de vivienda en alquiler está en manos de pequeños propietarios, de gente que afronta la hipoteca con ese alquiler, o que necesita la renta para pagar la casa a la que se movió al tener familia. ¿No debería el Gobierno focalizar sus políticas en este colectivo? Por ejemplo, permitiendo deducirse el 100% de la renta si se alquila por debajo del indicador público, dejando exento del pago del IBI si además se dirige a jóvenes, o familias numerosas, o mayores de 50… Diseñar fórmulas para que al particular le salga a cuenta alquiler al precio del indicador del Gobierno.

A.Ñ. Estoy totalmente de acuerdo. Si el 80% u 85% del mercado del alquiler está ahí, se debe poner también el foco ahí. La Comunidad de Madrid tiene un plan de alquiler seguro para particulares que dota de una seguridad jurídica a ese tráfico entre particulares enorme y es gratuito para el propietario. Tienes libertad de precio para poner tu vivienda en alquiler, el contrato te lo hace la Comunidad de Madrid, firmas el contrato en una oficina de la comunidad, con un agente de la comunidad que está delante y que le dota de una cierta formalidad a todo eso que se hace entre dos particulares con libertad de pactos. Te dan un un seguro de alquiler durante el primer año gratuito. Es un sistema que se debería utilizar mucho más y, además, esa formalidad creo que desincentiva al que esté pensando en no pagar, lo cual está reduciendo la litigiosidad.

C.M. Por concluir un poco, tiene que haber medidas fiscales que incentiven al pequeño propietario. También hay que poner mucho el foco en dar seguridad jurídica al propietario en la trazabilidad del contrato de arrendamiento. Ahí, el plan Alquila de la Comunidad de Madrid es el ejemplo claro, dotando de seguridad jurídica al propietario con la elaboración del contrato arrendamiento y con un sistema arbitral para la resolución de conflictos arrendatarios muy eficaz. Con una mensualidad incumplida ya tienes asidero legal para poder desahuciar, es un sistema ágil, que protege al propietario y también da seguridad jurídica al sector.

César Morales (Madrid, 1975) y Antonio Ñudi (Madrid, 1970) son dos caras de una misma moneda. Socios de Andersen, bufete que tras facturar 50,3 millones el pasado ejercicio prevé crecer un 30% este año, han sido claves en convertir a este despacho en un importante jugador dentro del sector inmobiliario patrio. Su forma de trabajar se basa en la colaboración entre sus departamentos, para poder tener una visión 360 ante cualquier transacción o cambio normativo.

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