El inversor de lujo echa el ojo a La Finca y La Moraleja y da el salto a las megamansiones
El incremento de los precios registrado en el Madrid más prime ha llevado a los inversores a poner en el punto de mira localizaciones que hasta ahora no estaban en su radar
La vivienda de lujo está que arde. El fuerte incremento de los precios registrado en el Madrid más prime ha llevado a los inversores a poner en el punto de mira localizaciones que hasta ahora no estaban en su radar y hacia las que ha comenzado a dirigirse un porcentaje importante del cliente final de sus productos: el comprador latinoamericano.
En los últimos meses, promotores e inversores han dirigido su mirada, y también sus inversiones, hacia las grandes urbanizaciones de lujo de la capital y se han lanzado a promover y reformar mansiones de lujo, propiedades de varios millones de euros que, generalmente, se promueven a pulmón, sin financiación bancaria, ya que al tratarse de proyectos que no cuentan con un comprador final, se desarrollan con fondos propios y capital privado.
"Hay atreverse a meterse en un proyecto de 8 millones sin tener un comprador final"
De hecho, ésa es una de las principales tendencias en las grandes urbanizaciones de lujo como La Moraleja, La Finca o incluso Sotogrande, promover megamansiones de lujo sin un comprador final que, en muchos casos, llega una vez que la propiedad se ha terminado de construir. Un comprador que suele buscar una vivienda para entrar a vivir y no está dispuesto a enfrentarse al tedioso y largo proceso de construirse su propia vivienda.
"Tampoco hay una gran competencia, ya que hay que atreverse a meterse en un proyecto de 8 millones de euros sin tener comprador. No es fácil de financiar y hay que tratar de ser muy neutro en cuanto a quién te va a comprar la vivienda. Hay que pensar en diferentes tipos de potenciales compradores, pero, al mismo tiempo, el proyecto tiene que tener un toque personal y una personalidad que no siempre resulta sencillo conseguir", señalan a El Confidencial desde Avellanar, promotora que lleva más de una década construyendo mansiones en La Moraleja.
"Pero sí es cierto que, al menos en La Moraleja, se ha producido un cambio. Muchos compradores, especialmente internacionales o jugadores de fútbol que fichan por uno de los grandes y quieren venir a vivir aquí, quieren inmediatez, una casa nueva, no de segunda mano, que tenga buenas calidades, distribución... para entrar a vivir. ¿Qué es lo que sucede? Hay poca oferta, lo que implica precios muy altos", añaden desde Avellanar.
"Mucha gente quiere vivir en La Moraleja sí o sí y no quiere esperar 30 meses para poder hacerlo. Y eso solo es posible buscando una casa buena terminada. Obviamente, luego está a quienes no les importa comprar la parcela, pedir licencias, presentar proyecto y construir", añaden.
La Moraleja, La Finca, Sotogrande...
Además de Avellanar, con varias mansiones con precios que quitan el hipo -en doce meses han construido y vendido cuatro casas entre 8 y 10 millones de euros-, hay otros promotores e inversores con proyectos muy destacados en La Moraleja. El perfil es muy similar: mansiones de lujo en construcción en busca de un comprador final dispuesto a pagar varios millones de euros.
Capital judío, ha sido, por ejemplo, el que ha impulsado The Trilogy, un proyecto de tres mansiones de lujo en La Moraleja, que fue presentado en sociedad recientemente. Tres villas espectaculares con vistas al Real Club de Golf de La Moraleja, diseñadas por el arquitecto Fran Silvestre, con precios entre los 10,5 y los 11,5 millones de euros. Dos de estas propiedades están terminadas y la tercera estará lista en diciembre.
Precisamente, la firma de Fran Silvestre también está impresa en una de las grandes joyas inmobiliarias de Sotogrande: Villa Noon, en construcción y en venta por 11,4 millones de euros. Sotogrande, al igual que La Finca o La Moraleja, está promoviendo mansiones de súperlujo antes, siquiera, de tener comprador para ellas. Villa Noon es un ejemplo, como también lo es Villa Niwa, de 22,5 millones de euros. Actualmente en construcción y en venta. Villa Niwa se encuentra en The 7, la zona más exclusiva de la urbanización gaditana y donde se ha vendido una parcela con un proyecto con licencia.
El ahorro de tiempo para el comprador final es, sin duda, uno de los factores que ha impulsado a los promotores e inversores a lanzarse a promover en este tipo de urbanizaciones. Una vez que la licencia ha sido concedida, las propiedades tardan unos 18 meses en construirse. Sin licencia, el plazo podría alargarse hasta los 30 meses, es decir, dos años y medio. De ahí que unas veces la venta se cierre una vez terminado el proyecto y otras, en cambio, una vez conseguida la licencia. Todo depende de la urgencia del comprador final.
"Desarrollamos el proyecto y pedimos licencia. Esto permite que cuando se vende la vivienda, el comprador ya dispone de todo lo necesario para empezar su construcción, lo que permite ahorrar un año y medio de trabajos con el arquitecto, licencias, etcétera. Es decir, aceleras el proceso y le das flexibilidad al comprador, ya que aunque tengas licencia de construcción, el cliente puede hacer determinadas modificaciones en la vivienda", explicaba recientemente Rita Jordao, directora de marketing y ventas de Sotogrande.
En Madrid, en la exclusiva urbanización de Los Lagos, propiedad de La Finca, también han movido ficha al respecto ante este nuevo comprador final. En concreto, la compañía ofrece dos productos. Por un lado, la parcela donde el comprador desarrolla su proyecto, como se venía haciendo hasta ahora, y La Finca ready to live, para aquellos casos en los que el comprador quiere comenzar a vivir en la urbanización cuanto antes, viviendas a estrenar, "con diseños muy adaptables en estancias y espacios. Actualmente estamos finalizando la construcción de dos viviendas únicas, con los máximos estándares de calidad y sostenibilidad", explican a El Confidencial desde la compañía.
Dos espectaculares propiedades de casi 1.800 metros cuadrados, en venta por 12 millones de euros, y construidas con fondos propios.
La Finca construye dos mansiones de casi 1.800 metros: en venta por 12 millones cada una
"La comercialización de parcelas y de casas es igual. La única diferencia con estas dos viviendas es que hemos identificado en el mercado este perfil ready to live, gente que quiere comprar en La Finca y no quiere esperar tres años para vivir aquí", aseguran. Ambas propiedades estarán listas para entrar a vivir en mayo de 2025. Sobre el potencial comprador, desde La Finca aseguran que el campo de golf está actuando como polo de atracción del inversor mexicano, que está saliendo del centro de Madrid. "Está siendo un aliciente adicional para este tipo de comprador".
Promotores, inversores, fondos...
Respecto a los impulsores de estos proyectos, promotoras como Avellanar, que lleva más de una década en La Moraleja construyendo villas de lujo, mientras que en Los Lagos, es La Finca Real Estate, dueña de los terrenos de la urbanización, la que lidera la construcción de las mansiones. Pero también han entrado inversores, algunos de ellos, expulsados por el boom de precios en el centro de la ciudad, algunos de ellos, especializados en la reforma de propiedades de lujo, lo que en la jerga del sector se conoce como house flipping.
"Yo tengo dos tipos de clientes. Aquellos que tiran la vivienda construida y ejecutan una obra nueva y lo venden a precios estratosféricos, y luego, los que reforman y, si lo permite la normativa, añaden alguna planta más... Se trata de reformas integrales, el famoso flipping inmobiliario, pero en chalets grandes", asegura a El Confidencial Sergio Suárez, socio director en Suma Inmobiliaria.
Algunos de estos inversores, como los potenciales compradores, tienen acento latinoamericano, que primero irrumpieron en el barrio de Salamanca y ahora han extendido su radio de acción hacia las urbanizaciones de lujo a las afueras de la ciudad y están tomando posiciones (o comprando) en este tipo de activos.
"La competencia en el flipping se ha vuelto feroz, es un negocio con pocas barreras de entrada y la altísima demanda hace que actualmente se venda todo, lo bueno y lo malo", destaca Gonzalo Robles, CEO de Uxban, firma inmobiliaria fundada en 2014 y enfocada en el diseño y promoción de viviendas de alto standing, y que acaba de irrumpir en La Moraleja con su primer proyecto unifamiliar.
Esta competencia ha empujado a algunas de estas compañías hacia este tipo de urbanizaciones. "El flipping inmobiliario, si bien tiene algo más de trayectoria en Madrid, donde se expande de manera muy clara a partir de 2013, a la escala que hoy se produce, es relativamente nuevo en zonas como La Moraleja y Pozuelo", destaca Gonzalo López-van Dam, CEO de Promora, la agencia inmobiliaria más antigua de La Moraleja.
¿Por qué ahora? En opinión de López-van Dam, "por la elección y posterior consolidación de Madrid como destino del inversor internacional, sobre todo latinoamericano. En 2012, los primeros inversores venezolanos pusieron el ojo en Madrid, tanto para establecer su lugar de residencia como para invertir y hacer negocio. Se dieron cuenta de que Madrid tenía potencial y recorrido al alza, por lo que apostaron en un momento de incertidumbre delicado, tuvieron mucho ojo y acertaron. Algo más de 10 años después, el apetito inversor es enorme en Madrid centro y se ha expandido a las urbanizaciones residenciales de las afueras. En estos momentos Madrid es un polo de atracción muy relevante para cualquier inversor inmobiliario y aún hay expectativas de crecimiento".
"La competencia en el flipping inmobiliario se ha vuelto feroz, es un negocio con pocas barreras de entrada y la altísima demanda"
El CEO de Promora identifica, al menos, 10 proyectos de estas características ya terminados y unos 8, en curso.
Robles coincide, "el cliente extranjero también está comprando en las afueras de Madrid. Muchos de ellos entraron en España comprando en el barrio Salamanca y ahora buscan unas comodidades similares a las que tienen en sus países de origen. A nivel interno, a nosotros, como arquitectos, por ejemplo, nos “llena” mucho más hacer una obra nueva desde cero que una reforma de una vivienda. Es más estimulante", concluye este arquitecto.
Mansiones de varios millones construidas a pulmón
"Yo ahora estoy con un grupo mexicano que está buscando en Madrid y cada vez más me están preguntando por estas zonas porque no hay producto y se está dedicando tanta gente al house flipping. En La Moraleja llevan tiempo haciéndolo, pero como digo, hay dos vertientes, los que hacen obra nueva, los promotores de vivienda unifamiliar que compran el terreno, hacen la obra nueva y después venden y personalizan muchísimo las casas, lo cual es un proceso más largo y más delicado, sobre todo por el tema de las licencias, y luego están los que compran una casa tal y como está, la reforman completamente, cambian la fachada, el tejado... y venden. Ahora hay bastante gente haciendo eso, tanto en cuartos de hectárea en La Moraleja, como en una hectárea, si bien, lo más habitual es en parcelas de 2.500 metros cuadrados", añade Suárez.
"También está el perfil promotor que ya no encuentra edificios en Madrid y está viendo la oportunidad de invertir allí, y luego los fondos de inversión, como puede ser The Trilogy y, por último, el particular/inversor que ha visto un filón de negocio y, dado que tiene dinero, busca un terreno sobre el que promover. Yo tengo dos o tres particulares que son inversores puros y duros, pero lo que están surgiendo son grupos de inversión o fondos. Yo, por ejemplo, estoy con capital mexicano, ellos vienen a través de un constructor de Madrid que les está ofreciendo oportunidades de inversión, les está buscando un terreno, les hace el estudio del coste de la reforma, etc, y yo les hago una estimación de venta y con eso sacan sus números", añade Sergio Suárez.
López-van Dam pone el acento sobre tres proyectos en La Moraleja, donde quizá es mucho más palpable esta nueva tendencia en el residencial de lujo.
"Villa Serenity es una impresionante casa de más de 3.000 metros cuadrados sobre parcela de algo más de 10.000 metros cuadrados en el corazón de La Moraleja. El promotor es Hita & Partners, su precio, 25 millones de euros. Luego está The Trilogy, tres casas independientes que rondan los 1.000 metros cuadrados sobre parcelas de 2.500 metros cuadrados, las tres lindan con el campo de golf y están diseñadas por Fran Silvestre. El promotor es 37 Threeseven y sus precios oscilan entre los 10 y los 11 millones. Por último, están los tres proyectos de Eurolatam Real Estate, de los que solo queda a la venta uno de ellos: Villa Aldama, una impactante casa de casi 2.000 metros cuadrados sobre parcela de hectárea que se comercializa en 14 millones".
"Al igual que en el residencial de lujo del centro de Madrid, el mercado ha ido subiendo y nos encontramos en máximos históricos", añade.
Al igual que otros expertos, el CEO de Promora asegura que son muchos los inversores dedicados a la reforma de viviendas de lujo los que, ante la escasez de producto en venta en el centro de la ciudad y la fuerte subida de precios, han ampliado su radio de acción hacia estas urbanizaciones, para poder rentabilizar su negocio.
"Los precios se han disparado y el tema de reformar y vender da poco margen, por eso se están dedicando muchos a obra nueva sobre parcelas en La Moraleja, porque ahí sí que pueden justificar un sobreprecio más elevado. Algunos como Avellanar lo hace con arquitectos top como Joaquín Torres o Ignacio Vicens, con calidades muy top, casas que justifican mucho esos precios", añade el socio de Suma Inmobiliaria.
En opinión de Germán Siri, CEO de VOhome, una agencia boutique especializada en la venta de propiedades exclusivas, el principal problema "es que en zonas buenas, no hay tantos terrenos a la venta, y encontrar suelos que se puedan segregar y construir no es nada sencillo. Además, luego tienen que dar los números con la subida de los costes de construcción".
Tal y como reconoce Siri, "hay un boom en torno a las casas independientes, las que están en precio se venden rápido y si son de obra nueva, mejor". Al igual que otros expertos, observa un mayor interés por comprar producto ya terminado, lo cual, también se traduce en un coste mayor. "Identificamos dos perfiles, el que viene y prefiere reformar la vivienda y ahorrarse en torno a un millón y medio de euros, aunque tenga que esperar entre un año y medio o dos en poder entrar a vivir, y al que no le preocupa tanto el dinero y está más ansioso por entrar a vivir", concluye.
La vivienda de lujo está que arde. El fuerte incremento de los precios registrado en el Madrid más prime ha llevado a los inversores a poner en el punto de mira localizaciones que hasta ahora no estaban en su radar y hacia las que ha comenzado a dirigirse un porcentaje importante del cliente final de sus productos: el comprador latinoamericano.
- Esta es la provincia de España donde más ha aumentado el valor de la vivienda de lujo (y no es Málaga) El Confidencial
- De oficinas de Hacienda a pisos de lujo en el barrio de Salamanca desde 650.000 euros E. Sanz
- "El primer error de un proyecto de lujo que no funciona es esconderse bajo un branded" E. Sanz