Patrizia huye del tope de rentas: vende la mayor cartera de obra nueva en alquiler de Barcelona

Los augurios se han cumplido y el fondo alemán Patrizia ha activado el botón de vender gran parte de la cartera de 1.500 viviendas en alquiler que adquirió a la promotora catalana BeCorp hace menos de dos años por 600 millones de euros, según ha podido confirmar El Confidencial con varias fuentes conocedoras.

En concreto, la gestora germana ha contratado a la consultora JLL para dirigir un proceso ordenado de venta de siete de los nueve edificios que tiene, inmuebles que suman 542 viviendas. Todos estos hogares están ya produciendo rentas y se ubican en localidades como Abrera, Badalona, Sant Just Desvern y la propia Ciudad Condal.

Se trata del mayor portfolio de vivienda en obra nueva en alquiler del área metropolitana de Barcelona en venta y, para tratar de maximizar el precio, los vendedores están abiertos a recibir ofertas tanto por la totalidad de la cartera, como por alguna de las partes.

Esta operación está llamada a ser el termómetro del verdadero impacto que tiene entre los inversores el tope de rentas, ya que los compradores que pujen por la cartera lo harán conociendo ya las reglas de juego del nuevo marco dictado por la Ley de Vivienda.

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A Patrizia, en cambio, la declaración de zona tensionada, el pasado marzo, le hizo saltar por los aires todos sus números, ya que, en el último momento, la Generalitat de Cataluña incluyó dentro del tope de rentas a los edificios de obra nueva o sometidas a una gran rehabilitación, cuando estaba previsto concederles una moratoria de cinco años.

Este cambio de guion a mitad de partida, unido al giro alza de los tipos de interés (incremento que arrancó después de que la gestora alemana comprara a BeCorp) obligaron a Patrizia a tener que rehacer sus planes. Un movimiento en el que se espera que le sigan otros inversores, a los que también cogió por sorpresa el top de alquileres.

Según un informe de CBRE, en 2023, antes de entrar el tope de rentas, en Cataluña estaban proyectadas unas 6.000 viviendas de obra nueva para alquiler (lo que se conoce en la jerga del sector como build to rent o BTR), para salir al mercado hasta 2027.

Barcelona, Badalona y la zona del Llobregat son las áreas que han registrado más proyectos de este tipo hasta ahora, aunque también ha habido interés por la primera corona en ubicaciones como Terrassa.

Además de Patrizia, los principales propietarios de este tipo de activos son fondos como CBRE IM, que suma 350 unidades en construcción divididas en dos proyectos; y la gestora germana DWS, con más de 200 viviendas en La Marina del Part Vermell, en la Ciudad Condal.

Bajada de precios

Además de los grandes fondos, también patrimonios privados y family offices han empezado a deshacer posiciones en el mercado del alquiler barcelonés. Un paso que han dado no solo por el top de rentas, sino también por las diferentes normativas que están cercando el uso no residencial de la vivienda, como los alquileres turísticos o el alojamiento de corta estancia.

Esta salida de más vivienda a la venta puede estar detrás de la caída del 3% del precio de compra. Según el último informe del Colegio de Notarios de Cataluña, correspondiente a julio, en ese mes hubo una caída interanual del precio de la vivienda del 3,1%, hasta 2.033 euros por metro cuadrado, frente al aumento del 2,9% que otorga esta institución al promedio nacional. En términos intermensuales, es decir, comparado con junio, el ajuste fue del 6,3%.

Por su parte, la Generalitat de Cataluña dijo hace pocos días que el precio medio de alquiler también ha empezado a aflojar con una caída media de entre el 3% y 5%, recorte que se habría producido desde la entrada en vigor del tope de rentas, que obliga a tener que ajustar los alquileres al limite marcado por el indicar elaborado por el Estado.