¿Con Franco vivíamos mejor? Memoria histórica de la normativa española de alquileres

"La historia es un incesante volver a empezar", dijo el historiador ateniense Tucídides hace 2.400 años. Por eso, siempre es bueno echar la vista atrás y ver cómo nuestros antepasados afrontaron problemas similares a los de nuestros días, qué soluciones adoptaron y las consecuencias que tuvieron.

Parece hoy, pero fue en 1919 cuando se creó la Asociación de Vecinos de Madrid, movimiento que se organizó para combatir a los caseros que "elevan caprichosamente los alquileres, no hacen obras jamás y desalojan al inquilino sin razón alguna", según recoge el trabajo La transformación del mercado de alquiler de fincas urbanas en España (1920-1960), del profesor Miguel Artola Blanco.

Entonces, nuestro país sufría la pandemia de la gripe y la sociedad civil se movilizó para combatir el alza de los alquileres, los desalojos y emplazar a las autoridades a construir un parque de vivienda accesible. Aquel movimiento ciudadano bebía de las fuentes del resto de Europa, donde diferentes gobiernos habían roto el criterio de no intervención en el mercado inmobiliario y abogado por congelar rentas, construir vivienda pública y fijar un nivel de precios que sirviera de referencia para el mercado de alquiler.

Un siglo después, y tras otra pandemia, el Gobierno también optó por intervenir de lleno en el mercado, con políticas como la prohibición de los desahucios, la prórroga forzosa o el tope del 2% y 3% al alza de los alquileres. Acciones tachadas como inauditas desde diferentes frentes, pero que, vistas con los ojos de la historia, cuentan con numerosos referentes.

TE PUEDE INTERESAR

La vivienda muestra los primeros síntomas de agotamiento sin visos de consenso político para encontrar soluciones

Ruth Ugalde

De hecho, en los últimos cien años, el mercado inmobiliario español ha estado seriamente intervenido por representantes de banderas que poco tienen que ver con los que hoy se consideran sus herederos. Hasta el punto de que, si los sindicatos de inquilinos pudieran elegir un marco del pasado, posiblemente terminarían diciendo que "con Franco vivíamos mejor", mientras que los grandes fondos tienen mucho que agradecer al socialista Miguel Boyer y a su ley de 1985, que permitió el encarecimiento desorbitado de la vivienda.

La medida que, probablemente, más impacto ha tenido en el mercado del alquiler en nuestro país en el último siglo fue el establecimiento de la prórroga forzosa en el Real Decreto de 21 de junio de 1920, que se mantuvo hasta el Real Decreto-ley de 30 de abril de 1985 de Boyer. Esta norma imponía la renovación automática de los alquileres, salvo unas pocas excepciones, como que el propietario necesitara la vivienda para él.

Coincidiendo con su entrada en vigor, también se congelaron las rentas, medida que, en contra de lo que muchos sostienen con el actual tope al alquiler, "sí parece que tuvo un impacto inmediato, y en adelante, a los propietarios solo les quedó trasladar al inquilino gastos ajenos a su gestión como el coste de obras de mejora, el aumento de la presión fiscal o el incremento del coste de los suministros (electricidad, calefacción, etc.)", recuerda en su trabajo el profesor Artola. Eso sí, como ocure ahora, esta decisión tuvo una cara negativa, que fue que se espantó la inversión.

En 1923, bajo la dictadura de Primo de Rivera, se intentó construir un marco más favorable para la inversión privada y se dejó fuera del tope de rentas a los edificios que estuvieran no habitados antes de 1924. Además, para el resto, autorizó una subida de 10% en el alquiler de los contratos de arrendamiento que llevasen cinco años en vigor, medida que se aplicó en 1925 y 1930, permitiendo así que los alquileres de renta antigua subieron un 21% respecto al nivel de 1920.

TE PUEDE INTERESAR

Los fondos del ladrillo cierran el grifo por los tipos y la ley de Vivienda

Ruth Ugalde

Con la llegada de la República, se volvió a aumentar la protección de los inquilinos y se prohibieron nuevas subidas de los alquileres de renta antigua. Pero el giro definitivo llegó con la Guerra Civil, cuando los dos bandos adoptaron medidas ultraprotectoras con los inquilinos. Nada más producirse el alzamiento militar, el gobierno de la República estableció una rebaja de hasta un 35% en el alquiler de todos los inmuebles y la prohibición del desahucio por impago, mientras que en el bando rebelde, se establecieron exenciones totales o parciales del pago de la renta para colectivos como combatientes, viudas, huérfanos, obreros en paro, o aquellos que hubiesen sufrido robo o violencia.

Fue en los primeros años de la dictadura, en 1946, cuando apareció la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que, con sus diferentes modificaciones, conforma todavía hoy la columna vertebral del sistema. Esta norma extendió la prórroga forzosa por medio de la subrogación mortis causa a los parientes hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad que habitasen en la vivienda un año antes de la defunción. Además, introdujo el arrendamiento forzoso de viviendas desocupadas y deshabitadas.

En aquellos años, el grado de protección del inquilino llegaba al punto de que, "en los casos en que era aplicable la excepción a la prórroga forzosa, una vez desalojada la vivienda, el arrendador debía indemnizar al arrendatario con un año de renta. Si a los tres meses de desalojada la vivienda no se ocupaba, el arrendador tenía que restituir en el uso al arrendatario, indemnizándole por los perjuicios causados como mínimo con un año de renta", recuerda la abogada Monica Sevill, autora de un informe donde sostiene que "la prórroga obligatoria es lo único que garantiza el derecho constitucional a la vivienda y que una familia no pueda ser desahuciada por mera especulación".

A diferencia de Primo de Rivera, Franco no autorizó subidas de rentas, ni siquiera cada cinco años, lo que empobreció a los propietarios, obligados a mantener, en un entorno de gran inflación, el mismo nivel de alquileres desde 1930. Además, en paralelo, el régimen desplegó una ofensiva de promoción de casas dirigida a facilitar que los españoles fueran dueños de su hogar. Como dijo el ministro de Vivienda, José Luis Arrese, "no queremos una España de proletarios, sino una España de propietarios".

TE PUEDE INTERESAR

"Ni cumpliendo todas las promesas electorales solucionaríamos el problema de la vivienda"

Ruth Ugalde Fotografías: Alejandro Martínez Vélez

El esfuerzo consiguió su objetivo y el porcentaje de población propietaria se disparó del 45% que había en los primeros años del franquismo, al 80% de nuestros días, salto que fue especialmente grande en capitales como Madrid y Barcelona, donde, a principios de los años 50, la propiedad estaba restringida a las capas altas de la sociedad, es decir, al 5% o 6% de la población, cuyo patrimonio se devaluó con la congelación de rentas. Este marco fue toda una invitación a poner a la venta viviendas que tenían en renta, como está ocurriendo ahora en Cataluña, donde muchos fondos, con la aplicación de las leyes de vivienda, han optado por vender inmuebles que tenían para alquiler.

El desequilibrio que se generó entre propietarios e inquilinos, después de tres décadas de prórroga forzosa sin incremento de la renta, y el freno en seco de la inversión privada, llevó al franquismo a tratar de corregir esta situación con el Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que mantuvo la prórroga forzosa, pero introdujo las actualizaciones de renta, lo que permitía combinar la seguridad del inquilino con la mejora patrimonial del casero.

Esta norma, además, mantuvo el arrendamiento forzoso de viviendas desocupadas y el desahucio social de viviendas deshabitadas (figura similar a la anterior, pero que se aplicaba sobre viviendas que, pese a estar arrendadas, estaban desocupadas), y derecho preferente de compra si el propietario decidiera venderla, medidas dirigidas a garantizar que la vivienda cumplieran la razón para la que habían sido construidas: ser un techo para las familias.

TE PUEDE INTERESAR

Inquiokupación: cuando el sistema utiliza al pequeño propietario como escudo social

Ruth Ugalde Gráficos: Marta Ley Vídeo: Patricia Seijas

Todo este marcó saltó por los aires con el decreto Boyer, que suprimió la prórroga forzosa para los nuevos arrendamientos. Esta medida se justificó para estimular "la construcción de viviendas y locales destinados a alquiler tras décadas de un sistema que espantaba a la inversión. La consecuencia directa de este decreto fue que el mercado se dividió en dos clases de alquileres: los anteriores a 1985, que estaban sujetos a la prórroga forzosa, y los posteriores, a los que se les aplicaba la tácita reconducción, que supone la existencia de un nuevo contrato en todo salvo en la duración.

Esto liberó las cadenas que ataban a los propietarios y disparó el número de contratos que fijaban de antemano el periodo de duración. Según el informe de Sevill, el 50,3% de los propietarios que arrendaron viviendas a partir de 1985 fijaron un plazo de finalización, de los cuales el 63,5% lo hizo por un periodo de seis meses a un año y el 35% por más de un año, reduciendo los plazos pactados en los contratos de arrendamiento de vivienda.

Cuando se aprobó la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, apenas nueve años después del Decreto Boyer, en torno al 20% de los contratos se había cerrado ya bajo la luz del marco de 1985 y se caracterizaban por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación derivado de su generalizada duración anual. La otra cara de la moneda eran los contratos previos a la ley de 1964, que pagaban rentas irrisorias. En el punto medio estaban los alquileres de la ley de 1964, que al haberse ido actualizando anualmente, mantenían una renta accesible para el inquilino y con sentido económico para el propietario.

Con la entrada en vigor de la nueva LAU, en 1995, se buscó un marco intermedio, una combinación de prórroga obligatoria para el propietario de hasta cinco años y una prórroga posterior potestativa para el arrendador de tres años. Este marco funcionó, con pequeñas modificaciones, hasta el estallido de la crisis subprime y la grave crisis económica que sacudió el país, que derivó en normas dirigidas a agilizar los desahucios, hasta llegar a la Ley 4-2013 que redujo de cinco a tres años la prórroga obligatoria, con sólo un año de posible prórroga posterior.

Las diferentes modificaciones que se han ido haciendo en los últimos años, bajo el Gobierno de Pedro Sánchez, se han ido aproximando a la LAU de 1995 con las prórrogas obligatorias de cinco años, en el caso de los pequeños propietarios, y siete años cuando se trata de grandes tenedores, con posibilidad de tres prórrogas de un año, eso sí, siempre y cuando el casero no avise con al menos seis meses de adelanto que no desea conceder ese periodo adicional.