Ni un euro menos, PSN retira del mercado el Palacio de Gamazo y se enroca en 70 M

Génova 26, número sobre el que se levanta el histórico Palacio de Gamazo, ya no está a la venta. La aseguradora Previsión Sanitaria Nacional (PSN) ha retirado del mercado el proceso que lanzó el pasado febrero con un objetivo muy claro: conseguir 70 millones de euros. Ni un euro menos. Y así parece que tendrá que ser, ya que, a pesar de haber recibido varias ofertas firmes de compra en torno a los 60 millones, la aseguradora ha decidido levantarse de la mesa, al menos por el momento o, hasta que alguien esté dispuesto a cumplir con sus expectativas de venta.

Según ha podido confirmar El Confidencial con varias fuentes, entre los numerosos interesados en comprar el edificio, los mexicanos Terralpa, Rockstone y Beka Real Estate fueron los más generosos, al poner sobre la mesa una oferta no vinculante de unos 60 millones de euros, importe lo suficientemente atractivo como para que PSN les diera luz verde para seguir adelante con la due diligence.

Sin embargo, cuando presentaron las propuestas definitivas, paso que dieron al menos Terralpa y Rockstone, la aseguradora decidió frenar el proceso al no llegar al listón marcado de antemano. O se vende por 70 millones, o no se vende. Este importe supone casi duplicar los 36 millones de euros que invirtió PSN en hacerse con este edificio a finales de 2016, una compra oportunista, ya que era la sede de Afinsa, grupo filatélico que fue intervenido por estafa piramidal.

Fuentes de PSN consultadas por El Confidencial, confirman que "hace unos meses surgió el interés puntual del mercado por el edificio, sin buscarlo, por lo que la compañía accedió a estudiar su venta, porque el precio que se ofrecía era interesante. Entonces, y una vez consultado con la asamblea general, se decidió abrir el proceso de venta del activo", señalan.

Los 70 millones suponen casi duplicar los 36 que invirtió PSN en comprar el edificio en 2016

Fue entonces cuando se dio el mandato de venta en exclusividad a la consultora Savills, una mandato que, según fuentes de la aseguradora, "ha vencido y no se ha renovado debido a la que las ofertas recibidas no han sido tan atractivas como se esperaban por la ubicación del edificio, la tipología y por la escasez de edificios en venta en la zona. Ya no hay un mandato oficial de venta del activo". No obstante, aseguran que, "si llega una oferta a la altura de lo esperado, la estudiaremos, pero sin premura".

La venta de este edificio estaba llamada a ser una de las operaciones del año. Aunque se trata de un edificio de oficinas, permite cambiar el uso a residencial, al ser el uso original del edificio, y cuenta a su favor con el punto más importante para cualquier activo inmobiliario: location, location, location, es decir, una ubicación inmejorable, a escasos metros de la Plaza de Colón, en pleno barrio de Justicia, junto al Tribunal Supremo y la Plaza de la Villa de París, y con fachadas a la calle Génova, a Marqués de la Ensenada y a la calle Orellana.

"Si llega una oferta a la altura de lo esperado, la estudiaremos, pero sin premura"

Consciente del potencial del inmueble, cuando PSN decidió lanzar el proceso de venta, noticia adelantada por El Confidencial en febrero, lo hizo con la elevada expectativa de alcanzar los 70 millones, un precio de venta que, después de ocho meses, ningún potencial comprador parece dispuesto a pagar. Según afirman diferentes fuentes del mercado residencial de lujo, este importe está muy alejado de las expectativas de compra de los grandes jugadores de la vivienda de alto standing que lo han estudiado.

La otra opción es mantener el uso de oficinas, un mercado que, a pesar de las dudas que existen por el auge del teletrabajo, sigue mostrando gran robustez en los mejores edificios de los principales distritos de negocios (lo que se conoce en la jerga del sector como CBD), situándose los precios medios de alquiler por encima de los 36 euros el metro cuadrado, e incluso llegando a romper el techo de los 40 euros en algunos inmuebles.

"El activo, por ubicación, es muy bueno. Sin embargo, es un ejemplo, al menos desde mi punto de vista, de cómo el precio de venta de los edificios se está inflando más rápido de lo que suben los precios de las viviendas. Y hasta que no se vende la última unidad, no se sale totalmente del riesgo. Hay más apetito inversor que apetito por comprar casas", asegura a El Confidencial un agente del mercado de lujo.

"Es un activazo, único por su ubicación increíble. Si a eso sumamos que estamos en un mercado claramente alcista y que el vendedor no tiene urgencia ni necesidad de vender, se entiende que las pretensiones de venta sean elevadas. Sin embargo, el precio es demasiado elevado. Con 60 millones podría salir un branded residences de bastantes unidades y unas amenities espectaculares, como un gran spa, un gran gimnasio o una sala de cine, dotaciones que no necesiten luz, pero sin este concepto, no lo veo, ni por 60 millones", añade otra fuente.

Las aseguradoras tienen mayor presión por encontrar inmuebles que cumplan realmente sus altos estándares que por venderlos

PSN, sin embargo, cuenta con la ventaja de no tener presión por vender. Para las aseguradoras, la inversión en activos inmobiliarios es una manera de salvaguardar el capital y, al mismo tiempo, conseguir una renta bastante segura. Este tipo de entidades, de hecho, tienen mayor presión por encontrar inmuebles que cumplan realmente sus altos estándares que por venderlos, ya que necesitan hacerse con los mejores edificios de las mejores ubicaciones para que el consumo de capital que generan estas inversiones sea lo menor posible. Y activos de este tipo tampoco hay tantos.

Precisamente, esta escasez explica que, a pesar de todos los fantasmas en torno al mercado de oficinas, las rentas en las zonas prime continúan al alza. Esto abre el abanico de posibilidades de PSN también a quedarse como casero y alquilar el inmueble a otra empresa. Cuando lanzó el proceso de venta que ahora ha retirado, ya avanzó que sus planes pasaban por irse en un breve espacio de tiempo del edificio, debido a que se les había quedado grande tras el ajuste de plantilla de los últimos años.

Un tercio de los m² bajo rasante y sin aparcamientos

Génova 26 es un edificio de 5.635 metros cuadrados, distribuidos en seis plantas, recientemente reformadas, ya que PSN arregló el inmueble antes de convertirlo en su sede, hace siete años. Poner sobre la mesa los 70 millones de euros que aspira a conseguir PSN supone valorar en casi 13.000 euros cada metro cuadrado del inmueble. En este punto surge otro problema: la gran cantidad de metros cuadrados existentes bajo rasante. Unos 1.800 metros cuadrados, es decir, un tercio aproximadamente de la superficie construida total del edificio, se encuentra bajo tierra.

Todos esos metros cuadrados deberán ser destinados a zonas comunes, de ahí la dificultad de repercutir a esas zonas comunes el precio del metro cuadrado como si fuera vivienda habitable, es decir, metros cuadrados útiles. ¿Y destinar esos metros cuadrados bajo rasante a plazas de aparcamiento y poder rentabilizarlas con su venta o su alquiler? Según las fuentes consultadas, se trata de un Bien de Interés Cultural (BIC), cuya fachada se encuentra protegida, lo que impide transformar esos metros cuadrados en plazas de aparcamiento. Un punto que, sin duda, juega en contra del proyecto.

TE PUEDE INTERESAR

La aseguradora PSN pone a la venta el centenario edificio de Génova 26, antigua sede de Afinsa

Ruth Ugalde

"Quien compra un piso de lujo en Madrid quiere tener una o varias plazas de garaje en la misma finca, y aunque existe la posibilidad de comprar plazas de aparcamiento en edificios aledaños, lo cierto es que eso incide en el precio final de la vivienda", añade otra fuente. Además, no hay que olvidar que el edificio se encuentra en un entorno con una gran seguridad debido a la cercanía de la Audiencia Nacional y a la limitación de accesos.

Pero, ¿cuánto podría costar una vivienda en el Palacio de Gamazo? Según varias fuentes del mercado de lujo consultadas, comprar a 13.000 euros el metro cuadrado, tratándose de obra nueva y con un horizonte temporal de tres años hasta recuperar la inversión, supondría vender entre 22.000 y 24.000 euros el metro cuadrado, una horquilla de precios reservada solo para unidades muy exclusivas.

Para hacernos una idea, el centenar de viviendas que está previsto que salgan paulatinamente al mercado en el barrio de Salamanca en media docena de proyectos de lujo, se moverán en precios medios de venta entre 13.000 y 15.000 euros el metro cuadrado. Mención aparte merecen las branded residences, que contarán con los servicios de grandes cadenas hoteleras y podrían llegar a batir los 20.000 euros.

El edificio puede transformarse en viviendas de lujo o mantener su uso como oficinas

Génova 26 es un edificio centenario. Fue construido en 1890 por el arquitecto Ricardo Velázquez Bosco para los Condes de Gamazo, de los que toma su nombre (Palacio de Gamazo), y posteriormente fue rehabilitado en los años 70, en una rehabilitación integral del edificio que mantuvo únicamente la fachada, ya que se vació completamente por dentro, al tiempo que se construyeron tres grandes sótanos bunkerizados, con dobles cámaras. No en vano, hay que recordar que fue la sede de Société Générale y, posteriormente, de Afinsa, donde guardaban las obras de arte y los sellos.

Ahora, es todo su entorno el que está cambiando, dentro de la gran transformación que está llevando a cabo la Plaza de Colón. El pasado febrero, Mutua Madrileña y Garrigues cerraron en este enclave una de las operaciones inmobiliarias más importantes de los últimos años: el alquiler de las famosas Torres Colón, que acaban de ser rehabilitadas en su totalidad.

También se transformó por completo el número 1 de Colón, histórica sede de Barclays, que se convirtió en el Edificio Axis, un proyecto estrella de Norman Foster que convenció a CaixaBank para abrir ahí una de sus oficinas 'all in one'. Esta misma idea de hacerse con un escaparate en el corazón de Madrid es la que baraja la Comisión Europea al otro lado de la plaza, donde estaba la sede de Banco Madrid, inmueble que ha sido derruido para levantar otro desde cero.