La vivienda cae un 3,1% en Cataluña tres meses después de declararse zona tensionada

Puede ser un dato aislado o un indicador de tendencia, pero resulta difícil mostrarse indiferente ante los datos publicados ayer por el Colegio Notarial de Cataluña. En su informe correspondiente al mes de julio, recoge una caída interanual del precio de la vivienda del 3,1%, hasta 2.033 euros por metro cuadrado, frente al aumento del 2,9% que otorga esta institución al promedio nacional. En términos intermensuales, es decir, comparado con junio, el ajuste es del 6,3%.

Se trata del primer recorte de precio en esta comunidad autónoma en lo que llevamos de año, pero conviene ser prudentes antes de sacar conclusiones, porque si se amplía el foco a 2023, se comprueba que en el último trimestre de aquel año también hubo recortes, y que julio del pasado ejercicio marcó el pico de precio de ese ejercicio, con 2.103 euros por metro cuadrado, según la base de datos de los notarios.

Con todas estas salvaguardas, también es cierto que los datos de julio son especialmente relevantes porque llegan apenas tres meses después de la declaración de zona tensionada de Cataluña. Esta medida, recogida en la Ley de Vivienda, entró en vigor el pasado 16 de marzo en 140 municipios donde viven 6,2 millones de personas, un 80,6% del total de la población de Cataluña.

En todas estas localidades el precio del alquiler ha quedado topado por el límite que marca el Gobierno y ha hecho saltar por los aires los cálculos de muchos grandes tenedores, que para evitar tener que someterse a este marco, han puesto a la venta los pisos que tenían en renta. En este contexto, resulta relevante comprobar cómo la caída de precios de julio está acompañada de un fuerte crecimiento tanto del número de operaciones, como de hipotecas, lo que parece indicar que los fondos han cumplido su amenaza y han empezado a vender pisos que antes tenían para alquilar.

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En concreto, en julio se han cerrado 11.132 compraventas, un 21,7% más que en el mismo mes del pasado ejercicio y un 14% más que en junio de este año. Más de la mitad de estas transacciones han requerido de financiación hipotecaria, en concreto, se han concedido 5.920 préstamos, lo que supone un crecimiento interanual del 27,9% y del 14.9% en términos intermensuales.

Aquí radica una de las principales diferencias entre la caída de precios de julio y la vista a finales de 2023. Entonces, se recortó tanto el número de operaciones como la concesión de hipotecas, de hecho, en términos porcentuales, fueron mayores estos ajustes que los relativos al precio. Ahora, en cambio, hay una mayor actividad del mercado de compraventa, movimiento que, lejos de impulsar los precios, ha dejado la lectura contraria.

Una posible explicación de este comportamiento del mercado podría ser que, al ponerse a la venta viviendas que antes estaban en el mercado del alquiler, aumenta la oferta y eso presiona a la baja el precio. También, que al desincentivarse el apetito inversor por el tope del alquiler, aumenta el peso de quienes compran para vivir, cuyos presupuestos son más ajustados que las mayores chequeras de los grandes fondos.

Si se analizan los datos por tipo de vivienda, se comprueba que la caída de precios ha sido mayor en pisos que en unifamiliares, y que en ambos se ha dado un fuerte crecimiento del número de operaciones. En concreto, en julio se compraron 8.806 pisos, un 19,2% más, a 2.302 euros por metro cuadrado, un 4% menos. Además, hubo 2.326 compraventas de vivienda unifamiliar, un 32,2% más, a un precio medio de 1.569 euros, un 2,1% mayor que hace doce meses.

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Además del impacto que pueda haber tenido la declaración de zona tensionada en los datos de julio, el mercado de la vivienda de Cataluña está condicionado por otros importantes factores como la okupación ilegal que, lejos de resolverse con la Ley de Vivienda, se le ha dado alas al obligar a los grandes tenedores a ofrecer un alquiler social cuando se declare vulnerabilidad del inquilino, o la normativa que en cinco años prohibirá las viviendas turísticas, lo que ha llevado a algunos inversores a anticiparse y poner a la venta algunos porfolios.

Sea como fuere, y a la espera de conocer la evolución del mercado en los próximos meses, la caída de julio recogida por los notarios está en línea con los recortes de precios que detectó el último barómetro trimestral de Gloval Analytics en los municipios de la gran Barcelona.

El grueso de los doce ayuntamientos que rodean a la Ciudad Condal, y que junto a ella forman el epicentro de su área metropolitana, cerraron el segundo trimestre con un generalizado, aunque contenido, giro a la baja del precio de venta de sus hogares. Se trata de El Prat de Llobregat (-1,6% intertrimestral), L'Hospitalet de Llobregat (-1,7%), Esplugues de Llobregat (-2,7%), Sant Just Desvern (-1,6%), Sant Joan Despí (-0,9%), Cerdanyola del Vallès (-1,9%), Montcada i Reixac (-2,3%) y Santa Coloma de Gramanet (-1,4%).

En su análisis, la firma tuvo en cuenta tanto viviendas unifamiliares como plurifamiliares con todo tipo de antigüedad, y cruza la información de su propia base datos con los recopilados por el Banco de España, el Instituto INE y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.