Lujo de infarto en Marbella: 40.000€/m2 por un piso y 30 millones por una mansión

Más de 40.000 euros el metro cuadrado y cerca de 30 millones de euros. Estas dos cifras ponen sobre la mesa las métricas de dos de las ventas más caras cerradas en Marbella durante este 2024.

La primera hace referencia a un apartamento vendido en Puente Romano, en plena Milla de Oro, muy por encima, incluso, de los 25.000 euros el metro cuadrado de las futuras branded residences del Mandarin Oriental en Madrid, hasta ahora el precio más alto jamás pagado en la capital. Situada en la zona llamada Jardín Persa, la propiedad está reformada y alcanzó la friolera de 41.695 euros el metro cuadrado.

Puente Romano es, de hecho, donde se alcanzan los precios más abultados de todo Marbella. Para que nos hagamos una idea, la urbanización ofrece un total de 234 apartamentos, algunos de ellos disponibles en alquiler vacacional. Estos apartamentos se agrupan en tres grandes jardines temáticos: Jardín Andaluz, Jardín Persa y Jardín Japonés.

En lo que va de 2024, según datos de la agencia Panorama Properties, se han vendido en la Marina de Puente Romano ocho apartamentos con repercusiones a partir de 20.000 euros, si bien la media se mueve en torno a los 30.000 euros.

"Podemos dar tres ejemplos de propiedades vendidas en primerísima línea de mar, en la prestigiosa y demandada urbanización en la Milla de Oro, Marina Puente Romano, con precios que alcanzaron entre los 37.000 y casi 42.000 euros por metro cuadrado este año 2024. Todas ellas se trataban de áticos dúplex, dos de ellos en Jardín Japonés y otro en Jardín Persa. Sus superficies eran muy similares, de alrededor de 300 metros cuadrados, incluyendo porches y terrazas", explica a El Confidencial Christopher Clover, propietario y director general de Panorama Properties, la agencia inmobiliaria más antigua de Marbella.

"En cuanto al estado en que se encontraban, la vivienda con precio por metro cuadrado más elevado estaba totalmente reformada, amueblada y decorada hasta el último detalle y las otras, en estado original, siendo la intención de sus nuevos propietarios reformarlas por completo", añade Clover.

La segunda cifra, los 30 millones, hace referencia a una villa en primera línea de playa en el corazón de la Milla de Oro, con una parcela de alrededor de 4.000 metros cuadrados y superficie construida de alrededor de 1.500 metros. Una propiedad que superó ligeramente los 30 millones. "Es lo más caro que nos consta, lo más caro jamás vendido", añade el director general de Panorama Properties.

Un 20% más de ventas que en 2019

Todas estas cifras demuestran que Marbella está que arde. El residencial de lujo, al igual que sucede en Madrid, ha cogido velocidad de crucero desde la pandemia. La compraventa de propiedades de lujo supera claramente los niveles prepandemia: un 20% más de transacciones que en 2019.

Un apetito comprador que ha impulsado los precios. De hecho, según Idealista, los precios de venta en todas las categorías en Marbella han aumentado, de media, un 13,7% entre junio de 2023 y junio de 2024, alcanzando un nuevo máximo histórico de 4.812 euros el metro cuadrado, una cifra que más que duplica el precio medio de venta por metro cuadrado de hace 10 años.

"Aunque esta cifra no representa los precios de venta reales, es una excelente indicación del incremento medio en los precios de venta reales en Marbella", matizan desde Panorama.

En lo que va de 2024, y con respecto a la venta de propiedades en el extremo de lujo de los mercados con precios superiores a 2 millones de euros, los números son más fuertes que en 2023, de acuerdo con las propias estadísticas de Panorama y los informes de otros agentes.

No obstante, tal y como matiza Clover, "el 90% de las propiedades que se venden en Marbella, Benahavís y Estepona, en el triángulo de la Costa del Sol, está por debajo de los 2 millones de euros. Apenas un 10% superan los 2 millones. Nosotros hemos vendido propiedades por 9, 10, 11 millones, precios impensables hace cinco años, pero el mero hecho de que existan propiedades tan bien ubicadas y tan atractivas en el mercado actual es, en sí mismo, una maravilla", añade Clover.

Y, sin embargo, los precios de Marbella de ese pequeño nicho de mercado, como es el súper lujo, son de infarto. Según un extenso informe elaborado por Panorama Properties, los precios de los apartamentos de lujo nuevos o reformados en la zona de Marbella comienzan a partir de 6.000 euros el metro cuadrado y llegan hasta más de 30.000 euros en las zonas más exclusivas, en primera línea de playa de la Milla de Oro, y en algunos casos alcanzan precios aún más elevados en propiedades excepcionales.

Si hablamos de villas nuevas o reformadas, los precios comienzan a partir de los 8.000 euros el metro cuadrado y llegan hasta los 14.000 euros. Hay que recordar que en términos relativos (euros por metro cuadrado), las mansiones, chalés o unifamiliares no son tan caras como los apartamentos, pero sí en términos absolutos ya que pueden moverse fácilmente entre los 10 y 30 millones. A más metros cuadrados, tanto de vivienda como de parcela, mayor importe de compra o de venta.

Y, a pesar de las enormes subidas de precios de los últimos años, los expertos del residencial de lujo en la ciudad aseguran que los precios en Marbella, incluso a los niveles actuales, siguen siendo muy competitivos. De los 50 municipios más caros de España, Marbella (4.812 euros el metro cuadrado) ocupa solo el sexto puesto, liderando el ranking Sant Josep de Sa Talaia en Ibiza, con 6.295 euros el metro cuadrado.

A nivel mundial, por ejemplo, aunque Marbella ha pasado del puesto 16º en 2022 al 13º en 2023, justo por delante de Mallorca y Vancouver, según el Wealth Report 2024 de Knight Frank, existen mercados mucho más caros como Mónaco, a la cabeza como la ciudad más cara del mundo para comprar una vivienda de primera calidad, con un precio medio de venta de más de 58.000 euros por metro cuadrado.

"Panorama ha sido testigo de la evolución del mercado inmobiliario de Marbella durante los últimos 54 años, desde que abrimos nuestra primera oficina aquí en 1970. La trayectoria de crecimiento de Marbella ha seguido una marcada tendencia ascendente desde la década de 1960. Aunque Marbella ocupe ahora el sexto puesto entre los municipios más caros de España, sigue ofreciendo una cartera de viviendas con una excelente relación calidad-precio en comparación con otros centros turísticos de primer nivel", insiste Christopher Clover.

"A pesar de la fuerte subida de precios, Marbella sigue ofreciendo una cartera de viviendas con una excelente relación calidad-precio"

"Además", prosigue, "las viviendas en la zona de Marbella tienden a ofrecer mayor espacio, ya sea en superficie de terreno, si consideramos las viviendas unifamiliares, o en superficie construida, en el caso de apartamentos, pisos y casas adosadas, en comparación con muchos de los principales mercados de lujo del mundo".

La casa más cara a la venta, 35 millones de euros

Si lo que tenemos en cuenta son las propiedades más caras actualmente a la venta en 2024, según Idealista, la casa más cara a la venta actualmente supera los 30 millones. En concreto, hablamos de una impresionante propiedad que está a la venta por 35 millones de euros. Se encuentra en la urbanización Las Lomas, cuenta con 2.000 metros cuadrados de superficie, consta de 16 habitaciones y se levanta sobre un terreno de 8.800 metros. La vivienda, además de contar con vistas despejadas al Mediterráneo y a la Sierra Blanca, incluye una sala de juegos, piscina, bodega, su propia pista de tenis, terraza, balcón, garaje... y 21 baños.

"Debido, en parte, a la falta de estadísticas fiables sobre los precios reales de venta y al aumento de precios en los últimos años, y sumado al hecho de que el mercado es claramente un seller’s market, es decir, un mercado favorable para vendedores, desde Panorama hemos empezado a notar que algunos propietarios están estableciendo precios de salida demasiado optimistas, especialmente en los rangos de precios más altos. Algunos, incluso, han elevado tanto sus precios de venta que estas viviendas no atraen ninguna visita", destaca Clover.

"Como resultado", asegura, "estas propiedades a veces ni siquiera llegan a formar parte del mercado. Sin embargo, con el tiempo, el propio mercado se ajusta y aquellos que fijan precios demasiado altos tienen que aceptar la realidad de que, aunque el mercado sea bueno, ¡no es tan bueno!", añade Clover.

Más oferta al calor del nuevo Plan General de la ciudad

Para saciar el enorme apetito comprador, Marbella cuenta con un nuevo Plan General, elaborado en 2019 y aprobado inicialmente en marzo de 2023. Su aprobación definitiva está prevista para 2025 y sustituirá al de 1986, un plan que el sector considera "seriamente obsoleto".

"Algunos propietarios fijan precios de salida demasiado optimistas y no atraen ninguna visita"

"El nuevo plan pretende aumentar el suelo urbanizable en casi 13 millones de metros cuadrados respecto al plan de 1986, pasando de 40 millones a más de 52,5 millones de metros cuadrados, con un incremento adicional del 1% que eleva el total a unos 54 millones de metros cuadrados", explica Clover. "Una de las características fundamentales del nuevo plan es la flexibilización de la normativa sobre el uso del suelo, que permitirá que proyectos estratégicos puedan construirse en suelo rústico".

Desde el punto de vista de la oferta, si dejamos de lado el mercado de segunda mano, Sierra Blanca Real Estate ha sido uno de los promotores más activos, primero, a través del proyecto EPIC Marbella furnished by Fendi CASA, y posteriormente, en el verano de 2021, tras llegar a un acuerdo con la firma de moda y de diseño Karl Lagerfeld, para impulsar un exclusivo proyecto de cinco villas de lujo, el primer proyecto residencial en todo el mundo del icónico y enigmático diseñador.

La primera de estas exclusivas villas se vendió en octubre de 2022 por algo más de 15 millones de euros: una mansión de 1.000 metros cuadrados sobre una parcela de 1.430 metros y una piscina exterior de 150 metros cuadrados.

Año y medio después, la promotora y Dolce & Gabbana se unían para desarrollar un nuevo proyecto de branded residences, también en Marbella (Design Hills Dolce & Gabanna): 92 casas de lujo bajo la marca italiana, con las que ha conseguido ventas de 250 millones de euros. Viviendas de lujo, de entre 280 y 900 metros cuadrados y con precios entre 4 y hasta los 20 millones de euros.

También de la mano de Sierra Blanca, acaban de aterrizar en Marbella Rafa Nadal y Abel Matutes con un proyecto en primera línea de playa que supondrá una inversión de 200 millones de euros, a través de una nueva empresa conjunta, Palya Invest, como avanzó Cinco Días. Un centenar de branded residences en Marbella y Estepona.

Sin olvidar la compra de suelo en Marbella, por parte de Manuel Campos Guallar, antiguo socio inmobiliario de Matutes y Nadal. Situado en plena Milla de Oro, acogerá un proyecto residencial de unas 80 viviendas y una inversión superior a 400 millones de euros.