La venta de casas desafía sus debilidades y enfila uno de sus mejores años desde 2008

¿Está la vivienda ante un fin de ciclo? Las buenas previsiones económicas, la previsible bajada de los tipos de interés, el aumento de la renta bruta disponible de los hogares españoles y la buena marcha del empleo parecen augurar un panorama despejado de nubarrones en la recta final de año y durante el próximo ejercicio.

A pesar de la subida de los tipos de interés en Europa hace dos años (julio de 2022) y el consecuente encarecimiento de la financiación hipotecaria, la venta de casas ha mostrado una gran resiliencia y apunta hacia un buen 2024 con unas 600.000 transacciones y con incrementos sostenidos, que no disparados, de los precios. Y a pesar de todo ello, la segunda mano, que representa el 80% de las transacciones sí parece estar dando ciertos síntomas de agotamiento, mientras que el stock de viviendas de nueva construcción aumenta. Dos variables a seguir de cerca y que ponen en cautela el optimismo del sector.

¿En qué punto se encuentra el mercado de la vivienda en España?

Ventas en torno a las 600.000 unidades/año

En la venta de viviendas se mantiene el optimismo una vez digerida la subida de los tipos de interés que arrancaba hace dos años. La reciente rebaja de tipos el pasado mes de junio y las previsibles nuevas rebajas que se producirán hasta final de año (la primera, previsiblemente, el próximo 12 de septiembre) abaratarán la financiación hipotecaria y eso animará o facilitará la compra de viviendas que, según diferentes expertos, rondará las 600.000 unidades anuales, por encima de los niveles prepandemia y uno de los mejores registros desde 2008.

Es la cifra que manejan desde CBRE. "En cuanto a transacciones, podemos esperar en torno 600.000 unidades este año, una cifra que se situaría un 6,7% por debajo de 2023 y también prevemos cierta bajada en 2025. No obstante, hablar de 600.000 viviendas es hablar de una cifra importante", asegura a El Confidencial Javier Kindelan, vicepresidente de CBRE España y head de Living de CBRE España. Para 2025, las previsiones de la consultora pasan por un volumen de ventas de 588.000 unidades.

Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers, también se muestra optimista en la segunda mitad del año. "Esperamos la evolución positiva del número de transacciones de viviendas durante la última parte del año, acercándose a los niveles de transacción del año pasado y, quizá, superándolo. La positiva evolución del euríbor y la perspectiva de que continúen bajando los tipos de interés durante esta última parte del año y 2025 animarán la compra de usuarios finales ante la posibilidad de tener una financiación más barata".

Por lo pronto y según datos acumulados de enero a junio del INE, las transacciones registradas en los primeros seis meses de 2024 se mantienen en niveles muy similares a los de 2023, ligeramente por debajo de 2022 -año récord en cuanto a venta de viviendas desde el boom- y por encima de los niveles previos a la pandemia.

La venta de casas en los primeros seis meses de 2024 se mantienen en niveles muy similares a los del mismo periodo de 2023

"Las cifras de actividad inmobiliaria publicadas por el INE para los primeros seis meses del año nos sugieren que el ejercicio 2024 podría tratarse de un año de transición", destaca Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación. "Si bien el primer semestre del año ha estado marcado por una ligera contracción en el número de compraventas de vivienda totales, respecto a los datos registrados hace un año, existen factores que podrían vaticinar una recuperación gradual en la segunda mitad del ejercicio".

En su opinión, "en el contexto económico, las bajadas de tipos de interés previstas para los próximos trimestres, una inflación controlada, sumado a la consecuente recuperación de las tasas de ahorro, deberían actuar como impulso de la demanda. No obstante", advierte Villanueva, "debemos ser conscientes de que estos todavía se mantendrán en niveles superiores a los registrados en 2021, por lo que, a su vez, seguirán suponiendo una barrera de acceso para un segmento significativo de potenciales compradores".

Por tipología, la obra nueva supera ampliamente las cifras de 2019 en el acumulado de enero a junio y también se sitúa ligeramente por encima de las cifras del año pasado. La enorme falta de oferta, unido a la fuerte demanda, provocan que "todo lo que se construye y sale a la venta, se vende", asegura Kindelan. Para que nos hagamos una idea, la obra nueva apenas acapara dos de cada diez transacciones. Una situación que, con el tiempo, este experto espera que tienda a equilibrarse con una mayor producción de viviendas.

Desde CBRE calculan unos 112.500 visados en 2024 y 116.660 en 2025, una cifra que va en aumento, pero que aún se queda lejos de la creación de hogares al año. "Hace apenas unos años nos encontrábamos en 80.000 visados al año, por lo que estas cifras permitirán ir reequilibrando paulatinamente oferta y demanda, lo que, a su vez, permitirá contener la tensión de los precios", según el directivo de la consultora.

"El limitado stock disponible de obra nueva, un fenómeno que ya viene siendo habitual en los últimos años, nos sugiere que estaremos en torno a las 110.000 transacciones anuales. Mientras que la vivienda usada, al ser un producto más heterogéneo, se espera que siga enfrentándose a mayores desafíos, como la falta de producto de calidad. Sin embargo, la demanda inversora se mantiene fuerte, por lo que se espera que se mantengan unas cifras sostenidas en este segmento", asegura Consuelo Villanueva.

No obstante, conviene seguir muy de cerca el stock de viviendas nuevas sin vender, ya que aumentó un 0,7% en 2023 en términos interanuales hasta alcanzar los 447.691 inmuebles, lo que supone el primer ascenso desde 2009, según datos del 'Informe sobre el stock de vivienda nueva 2023' del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. "Desde 2010 se venía absorbiendo el stock acumulado, siendo el ritmo de absorción muy lento desde el año 2019", destacan el informe publicado desde la cartera de Vivienda.

Más hipotecas en la recta final de año

El aumento de las compraventas se producirá de la mano de la bajada de los tipos de interés que mejorará las condiciones de financiación de las familias, no solo de aquellas que ya están hipotecadas, sino de los futuros hipotecados, lo que contribuirá a que se compren más casas. "El mercado hipotecario anticipa una recuperación de la actividad en el segundo semestre del 2024", destaca Ferran Font, director de estudios de Pisos.com.

"Los próximos meses vendrán marcados por la relajación en los tipos que ya se está traduciendo en mejores condiciones de las hipotecas, lo que aumentará la actividad con toda seguridad", añade este experto.

No obstante, y, como se puede apreciar en el gráfico superior, desde 2011, en mayor o menor medida, existe un porcentaje relevante de las compraventas que se cierran sin necesidad de financiación hipotecaria, bien sea porque las familias cuentan con ahorros para afrontar la compra o porque se trata, en la mayoría de los casos, de inversores que cuentan con suficiente liquidez para comprar sin hipoteca.

De hecho, como apunta Antonio de la Fuente,"la falta de alternativas de inversión en renta fija que permitan superar la inflación hará que algunos inversores continúen apostando por la vivienda como inversión, sobre todo, en usos alternativos al régimen LAU".

Precios ligeramente al alza en 2024 y 2025

Y en un entorno de escasez de oferta y apetito por comprar, los precios de la vivienda continuarán subiendo. Bankinter, por ejemplo, estima una subida en 2024 del 3%, por encima del 1,5% de su estimación anterior, mientras que para 2025 prevé una subida del 2%. Es decir, la vivienda seguirá subiendo, pero lo hará de manera pausada.

En opinión del banco naranja, los precios se verán soportados por un mercado laboral fuerte, con creación de empleo y subidas salariales."Los fundamentales de la vivienda son buenos y no existe burbuja", destacan.

Bankinter estima una subida de precios del 3% en 2024 y del 2% para 2025

Desde Sociedad de Tasación también prevén unos "incrementos en precios mantenidos con tendencia cada vez más marcada hacia la estabilización. En el caso de la obra nueva, anticipamos incrementos interanuales más pronunciados, impulsados, como decíamos, por la relativa escasez de producto terminado y, en cualquier caso, con un ritmo de crecimiento superior al que podrá registrar el mercado en su conjunto", destaca Villanueva.

"Cabe esperar que el mercado inmobiliario se mantenga activo en esta última parte del año, con incrementos en precios algo más contenidos que el año pasado; perfilando en su conjunto un 2024 como año de consolidación, que podría sentar las bases para una expansión más sólida del ciclo inmobiliario en el ejercicio 2025", añaden desde la tasadora.

No obstante, no todos los mercados se están comportando de la misma manera y en algunas zonas y en algunas tipologías comienzan a detectarse signos de agotamiento de los precios e incluso caídas. Es el caso de la segunda mano en Madrid, donde ya se superan los máximos de 2007.

En la capital son los distritos del sur de la ciudad los que ya registran las primeras caídas de precios en la segunda mano. Distritos humildes en donde las fuertes subidas de los últimos cinco años han comenzado a retraer a una demanda con un nivel de renta muy inferior al de los más céntricos, en los que los precios siguen subiendo con mucha fuerza, con incrementos de dos dígitos, casi de manera generalizada, y precios en máximos.

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Además de las ventas, precios e hipotecas, existen otra serie de indicadores que apoyan el optimismo del sector. Uno de ellos es el esfuerzo que deben realizar las familias a la hora de comprar una casa. Según el último dato recogido por Sociedad de Tasación, una familia debe destinar 7,6 años de su renta bruta para costear la adquisición de una vivienda, muy por debajo de los máximos de la burbuja cuando se alcanzaron los 11,7 años.

También la confianza del consumidor y la confianza inmobiliaria invitan al optimismo, ya que, como se puede observar en los gráficos, ambos indicadores muestran una tendencia al alza, especialmente, el de la confianza del consumidor.

"Unas perspectivas económicas favorables, así como la solidez que está demostrando el mercado laboral, se espera que continúen impactando positivamente en la confianza, tanto del consumidor como en el plano inmobiliario", concluyen desde Sociedad de Tasación.