Ajuste generalizado del precio de la vivienda en los municipios que forman la gran Barcelona

Cambio de tercio en la gran Barcelona. El grueso de los doce ayuntamientos que rodean a la Ciudad Condal, y que junto a ella forman el epicentro de su área metropolitana, han cerrado el segundo trimestre de este ejercicio con un generalizado, aunque contenido, giro a la baja del precio de venta de sus hogares.

Se trata de El Prat de Llobregat (-1,6% intertrimestral), L'Hospitalet de Llobregat (-1,7%), Esplugues de Llobregat (-2,7%), Sant Just Desvern (-1,6%), Sant Joan Despí (-0,9%), Cerdanyola del Vallès (-1,9%), Montcada i Reixac (-2,3%) y Santa Coloma de Gramanet (-1,4%), según el último barómetro trimestral que realiza Gloval Analytics.

En su análisis, la firma tiene en cuenta tanto viviendas unifamiliares como plurifamiliares con todo tipo de antigüedad, y cruza la información de su propia base datos con los recopilados por el Banco de España, el Instituto INE y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Los recortes vistos en estos ocho municipios, unidos a la casi plana evolución del precio de la vivienda en Barcelona (+0,1%) y de Badalona (+0,2%), y a las moderadas subidas de Cornellà de Llobregat (+1,7%), han llevado a que la variación intertrimestral del conjunto de trece municipios que conforman la gran Barcelona recoja una tímida caída del -0,1%.

Solo los ayuntamientos Sant Adrià del Vallès y Sant Cugat, con alzas del 6,7% y 3,6%, respectivamente, han recogido subidas intertrimestrales del precio de compra de la vivienda por encima de la inflación.

Si se toma como referencia la variación interanual, se comprueba cómo también hay recortes en cuatro localidades: El Prat de Llobregat (-0,8%), L'Hospitalet (-1,2%), Esplugues de Llobregat (-1,1%) y Badalona (-3,6%), números que invitan a pensar en un posible cambio de tendencia en el área de la Ciudad Condal.

Desde Gloval, no obstante, se muestran cautos antes de sacar conclusiones, sobre todo, porque estos recortes son inferiores en todos los casos al 3%, "lo que no parece significativo para concluir que pueda haber una caída generalizada de valores en los próximos meses", explica José Ramón Menéndez, director de Gloval Analytics.

Mercado convulso

Barcelona y su área metropolitana representan el mercado residencial más convulso de España y, en los últimos años, el laboratorio de ideas de muchas normativas en defensa del uso residencial de los edificios y del control de precios que poco a poco van ganando respaldo en otras zonas de España, como el veto a los pisos turísticos, las moratorias hoteleras o los límites al precio del alquiler.

De hecho, ha sido en Cataluña donde se ha aplicado por primera vez el tope de rentas que recoge la Ley de Vivienda. Fue el pasado 14 de marzo cuando se publicó en el Diario Oficial de Cataluña la resolución por la que se declaró, por primera vez, una zona tensionada en España.

Un total de 140 municipios, que representan el 80% del mercado en esta comunidad autónoma, estrenaron el límite de precios de alquiler, medida ante la que varios grandes tenedores respondieron retirando parte de sus hogares del mercado del alquiler y poniéndolas a la venta.

Este movimiento podría haber colaborado en estas incipientes caídas de precios, al haber aumentado la oferta. Del mismo modo, el decreto ley catalán que regula el alquiler de temporada y las crecientes medidas dirigidas a proteger el uso residencial de los inmuebles pueden haber puesto también su grano de arena en presionar a la baja los precios.

Aunque, probablemente, el elemento más relevante sea la cada vez más reducida capacidad de los españoles de acceso a la vivienda, por la creciente brecha que existe entre los salarios de la población y el precio de los hogares.

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"Nos vamos acercando poco a poco a los límites del esfuerzo de compra, que en definitiva marcan el límite de los precios, aunque esto depende lógicamente del tipo de activo residencial que estemos analizando", señala Roberto Rey, consejero delegado de Gloval.

En su opinión, la evolución del mercado va a estar determinada por "la evolución de los tipos, con posible bajada de los costes de financiación hipotecaria, el gap entre oferta y demanda en las grandes ciudades y unos costes de construcción que han crecido de forma muy relevante fruto de la especial situación de los factores de producción en la construcción".