¿Empieza a flojear la vivienda? La segunda mano ya cae en estas zonas de Madrid

Los precios de la vivienda parecen haber tocado techo en algunas zonas de Madrid. En la capital, donde ya se superan los máximos de 2007, son los distritos del sur de la ciudad los que ya registran las primeras caídas de precios en la segunda mano.

Distritos humildes en donde las fuertes subidas de los últimos cinco años han comenzado a retraer a una demanda con un nivel de renta muy inferior al de los más céntricos, en los que los precios siguen subiendo con mucha fuerza, con incrementos de dos dígitos, casi de manera generalizada, y precios en máximos.

De hecho, la tónica general es de incremento de precios en la segunda mano, un mercado que acapara ocho de cada diez compraventas. No obstante, aunque se registran subidas en 17 de los 21 distritos madrileños analizados por Fotocasa, en los últimos doce meses se han registrado caídas del 8,9%, en Villaverde; del 6,9%, en Usera; del 4,1%, en Puente de Vallecas y del 1,8% en Villa de Vallecas, mientras que en otros distritos con bajos niveles de rentas como Carabanchel y San Blas la subida pierde fuelle, con avances del 4,3% y del 1% respectivamente, en el último año.

Los precios de segunda mano han caído en el último año en Villaverde, Usera, Puente de Vallecas y Villa de Vallecas

Todos estos porcentajes contrastan con los fuertes incrementos de precios en segunda mano que se han registrado desde julio del año pasado en el resto de distritos, todos por encima del 10% y especialmente intensos en los barrios más prime como Retiro (22,6%), Centro (19,2%), Barrio de Salamanca (17,8%) o Chamberí (17,3%), donde la vivienda de lujo y la fuerte presencia de compradores extranjeros con un elevado poder adquisitivo han disparado los precios.

Unos fuertes incrementos que han alimentado la subida de precios media en la capital, donde la segunda mano se ha disparado más de un 20% en apenas doce meses.

Los datos de Fotocasa reflejan la enorme heterogeneidad del mercado residencial en España y empiezan a poner de manifiesto cómo los hogares con menor poder adquisitivo, con menores ahorros y una mayor necesidad de financiación y a quienes la obra nueva prácticamente les está vetada por sus elevados precios, podrían estar encontrando problemas para acceder también a la segunda mano.

Los datos del portal inmobiliario recogen la evolución del precio en el último año —de julio de 2023 a julio de 2024—, que podría estar mostrando ya un cambio de tendencia en el mercado, si no a nivel general en toda la ciudad, sí al menos en determinadas ubicaciones.

Un Madrid 'rico' y un Madrid 'pobre' que concuerda, como se puede apreciar en el mapa superior, con el hecho de que, desde 2019 y tras la pandemia, también han sido los distritos más céntricos los que han disparado sus precios, distritos con compradores con un elevado poder adquisitivo, que en un contexto de fuertes subidas de los tipos de interés, como el que se ha producido en los dos últimos años, no han tenido problemas de acceso a la financiación —a diferencia de los hogares más modestos—, ya que, en muchos casos, el comprador de vivienda de las zonas más céntricas de la ciudad no necesita financiación bancaria para acceder a una vivienda.

Las dos caras de Madrid

¿Habrán tocado techo los precios de la vivienda en Madrid? Tal y como muestra la tabla inferior, la inmensa mayoría de los distritos en la capital ha tocado máximos en diferentes momentos de 2024, y en muchos de ellos se observa cierto estancamiento.

En Usera o Puente de Vallecas, donde los máximos se alcanzaron en 2023 y 2022, respectivamente, los precios registran caídas desde entonces. En Villaverde, por ejemplo, desde los máximos de febrero de este año, el retroceso ha sido de casi el 10%. Una vez más, hablamos de algunos de los distritos con las rentas más bajas de la ciudad. En cambio, en Chamberí, Retiro, Salamanca o distrito Centro, la segunda mano se mantiene en máximos.

Caídas también en municipios de la periferia

El boom de precios en el centro de la ciudad ha provocado que la demanda se haya desplazado hacia municipios periféricos de la capital, provocando, a su vez, una presión alcista de los precios. En algunos de ellos también comienzan a observarse caídas, si bien, a diferencia de lo que sucede en la capital, los descensos no discriminan entre norte y sur.

Así, por ejemplo, en el último año, se han registrado caídas en El Escorial, Alcorcón, Coslada, Las Rozas o Galapagar, mientras que en mercados que han registrado un enorme tirón alcista por el fuerte empujón de la demanda como Majadahonda o Boadilla del Monte, las subidas no llegan al 5%, como recoge el gráfico inferior.

De hecho, junto con Madrid capital, estos son también los municipios más cerca de los máximos registrados durante la burbuja inmobiliaria en 2007. No obstante, la inmensa mayoría de municipios se encuentran muy alejados de aquellos niveles.

Lo que está por ver es si, ante la falta de producto, tanto de obra nueva como de segunda mano —debido al importante trasvase de propiedades hacia el alquiler turístico en el centro de la ciudad— y ante el boom de precios, se produce una mayor presión de la demanda sobre los municipios periféricos o si, por el contrario, ante la incipiente caída de la segunda mano y ante la perspectiva de unos tipos de interés más bajos, se anima de nuevo la compra en Madrid capital.

Por lo pronto, las transacciones, tras dispararse en 2021 y 2022, después la pandemia, no solo han vuelto a los niveles precovid en toda España, sino que, como sucede en el caso de Madrid, se sitúan por debajo de los niveles de 2019, tanto en obra nueva como de segunda mano. Y hay que recordar que a finales de 2019 los expertos anticipaban que los precios de la vivienda en Madrid estaban cerca de tocar techo.