Madrid crecerá en la periferia (sobre todo en el sur) con 200.000 nuevas viviendas

Madrid necesita viviendas. Miles de viviendas nuevas para atender la fuerte creación de hogares, presentes y futuros. Sin embargo, el suelo finalista escasea en el centro de la ciudad, especialmente, dentro de la M-30, donde los pocos solares para construir cotizan fuertemente al alza. Esta falta de suelo impulsará el crecimiento en la periferia de la ciudad donde está previsto que durante los próximos 25 años se desarrolle una veintena de proyectos -tanto en Madrid capital como en toda la Comunidad- que, una vez desarrollados y consolidados, acogerán casi 200.000 viviendas, casi la mitad de ellas con algún tipo de protección.

Los Desarrollos del Sureste (El Cañaveral, Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros y Valdecarros), Madrid Nuevo Norte, La Solana de Valdebebas, Campamento... y un largo etcétera, sumarán miles de viviendas que intentarán paliar el enorme problema de vivienda de obra nueva existente en la ciudad y poner coto a los elevados precios, disparados en los últimos años y que han convertido la obra nueva en un artículo de lujo.

Como se puede apreciar en el gráfico inferior, el crecimiento se producirá, fundamentalmente, en el sur y en el este de Madrid y una vez que todas las obras hayan terminado, solo la ciudad de Madrid contará con unas 207.000 viviendas nuevas a las que habrá que sumar miles de viviendas más en diferentes municipios de la comunidad, entre los que destaca uno principalmente: Brunete, con 17.500 viviendas nuevas.

El sector promotor espera que todas estas viviendas ayuden a equilibrar el mercado y a reducir la tensión de precios. Desde la patronal de los promotores de Madrid, Asprima, calculan que solo en 2023 hubo un déficit de 200.000 viviendas, que se suman al déficit que lleva acumulando el sector durante los últimos 15 años.

Durante los próximos 25 años, la Comunidad de Madrid sumará cerca de una veintena de nuevos desarrollos urbanísticos, más de una decena estarán dentro de la ciudad de Madrid, y algunos de ellos, por sus dimensiones, se convertirán en ciudades en miniatura. "En la Comunidad de Madrid, tal y como tenemos monitorizado en nuestra plataforma LandCam, en los próximos cuatro años prevemos tener suelo finalista para 92.000 viviendas (42.000 de ellas con un grado de protección)", anunciaba en febrero Carolina Roca, presidenta de Asprima.

El crecimiento vendrá por el sureste

Dentro de Madrid capital, y una vez consolidados los PAUs del norte (Sanchinarro, Las Tablas, Montecarmelo y el último en llegar, Arroyo del Fresno), sin suelo para promover, el gran crecimiento se producirá en el sureste de la ciudad. El Cañaveral (14.000 viviendas, más del 50% con algún tipo de protección) fue el primero de los desarrollos del sureste en arrancar. Los primeros proyectos iniciaron su comercialización durante el año 2010, todos ellos eran de vivienda protegida de precio básico (VPPB) y en régimen de cooperativa. La vivienda libre no llegó hasta finales de 2014, y buena parte de esa vivienda llegó en forma de cooperativas.

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Ha sido y es, junto con Valdebebas, uno de los barrios de Madrid donde más grúas se han concentrado en los últimos años, donde mayor volumen de viviendas se ha construido en la última década, pero, también, es una de las zonas de la capital donde los precios más se han disparado. Llamado a ser un barrio asequible, como sus vecinos Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros y Valdecarros, desde 2015, la vivienda se ha encarecido un 150%. Si hace diez años, una vivienda de 4 dormitorios costaba 180.500 euros, en 2023 el precio de esa misma vivienda alcanzaba los 450.000 euros, según datos de Foro Consultores Inmobiliarios.

Un efecto contagio que podría acabar trasladándose al resto de ámbitos del sureste y suponer que las miles de viviendas asequibles allí previstas queden en papel mojado. Más de 100.000 viviendas (excluyendo El Cañaveral), de las cuales, 57.000 tendrán algún tipo de protección.

El efecto contagio de precios ha comenzado a trasladarse a algunos de estos nuevos ámbitos. Es el caso del más grande de todos ellos, Valdecarros, con 19 millones de metros cuadrados y capacidad para 51.600 viviendas (el 55% de protección), que se desarrollarán en ocho fases. Es, además, el ámbito con mayor superficie de zonas verdes: siete millones de metros cuadrados.

A finales de 2023, se cerró la venta de varios suelos por un valor cercano a los 1.200 euros el metro cuadrado —un 20% por encima del precio al que salieron a subasta—, un precio muy similar al que está pidiendo actualmente en El Cañaveral, lo que pone de manifiesto el enorme apetito que existe por comprar y tomar posiciones en los nuevos barrios al sur de Madrid. Un precio que, además, acabará repercutiendo directamente en el precio final de esas viviendas, pudiendo superar incluso los 300.000 euros en el mercado libre.

En el sureste se prevén más de 100.000 viviendas, de las cuales, 57.000 serán protegidas

Según los datos recogidos por LandCam, la herramienta promovida por Atlas Real Estate y Asprima, Valdecarros acogerá una población estimada de casi 155.000 habitantes una vez esté completamente consolidado, dentro de casi dos décadas. Una cifra que la convertirá en una auténtica ciudad, con más habitantes que Logroño, Badajoz, Salamanca o Huelva. Pryconsa es uno de los principales promotes (con 230.000 metros cuadrados), en origen en el ámbito, al igual que en Los Berrocales. Junto a la promotora de Marco Colomer, Habitat, Aedas, Myjoja, Mazabi, Cerberus y Azora.

"Cada día más va calando el mensaje de que el reto de la vivienda pasa por compensar oferta y demanda. En la Comunidad de Madrid tenemos una producción anual entre 15.000 y 18.000 viviendas, insuficientes para las necesidades habitacionales de la ciudad. Y no creamos más oferta porque no hay suelo", asegura a El Confidencial Jorge Ginés, director general de Asprima.

"A diferencia de otras regiones en Europa, en España sí tenemos suelo en desarrollo, pero no somos capaces de tramitarlo. Lo que hemos hecho con Atlas Real Estate Analystics es crear una herramienta que nos permita censar todos los suelos que tenemos en desarrollo, con el objetivo de censar y ver la evolución de estos ámbitos e ir actualizando los datos para ver si cumplimos o no cumplimos con los hitos marcados. Son datos que conseguimos de los ayuntamientos y juntas de compensación de los diferentes ámbitos y los siguientes pasos pasan por firmar convenios con ellos y con la Comunidad de Madrid para que se comprometan a actualizar los datos", añade Ginés.

"La plataforma LandCam es una ventana al desarrollo de suelo en la Comunidad de Madrid, y aporta una visión completa de los desarrollos actuales y futuros, sus plazos y el número de viviendas que se construirán. Para los promotores es de gran utilidad para prever la disponibilidad de suelo finalista en cada desarrollo para poder promocionar vivienda", añade Alejandro Bermúdez, CEO y cofundador de Atlas Real Estate Analytics.

A día de hoy, esta herramienta arroja 34 sectores en toda la Comunidad de Madrid con capacidad para construir 260.000 viviendas -solo 10.000 en los próximos cinco años-, destinadas a una población de 770.000 personas.

Los promotores toman posiciones

Los Berrocales, con 8,3 millones de metros cuadrados y casi 22.300 viviendas (el 50% con algún tipo de protección), se encuentra en fase de urbanización y es el segundo de los desarrollos del sureste por número de viviendas. En todo estos ámbitos, los promotores llevan meses tomando posiciones. En este caso, entre los grandes propietarios/promotores se encuentran Pryconsa, como propietario mayoritario (180.000 metros cuadrados edificables), además de Habitat, Aedas, Vía Célere, Ibosa, Kronos, Blackstone, DILB, Myjoja, Mazabi, Fogesa y Único Homes.

Por su parte, en Los Ahijones, con 5,7 millones de metros cuadrados y suelo para 18.724 viviendas, ha arrancado la primera de sus seis fases con las obras de urbanización. Se estima que será necesaria una década para que todas las viviendas estén construidas. Entre los propietarios del suelo destacan Mazabi, Myjoja, Habitat, La Llave de Oro, Pryconsa, Kronos e Iberdrola. En Los Cerros, también en fase de urbanización, se levantará casi 13.700 viviendas y lo hará de la mano de Vía Célere, Vía Ágora y Metrovacesa, entre otras promotoras.

Aedas, Pryconsa, Vía Célere, Kronos, Habitat o Ibosa han tomado posiciones en el sureste

"La gran bolsa de suelo en Madrid está en los desarrollos del sureste. Operación Campamento está fenomenal, pero solo son 10.000 viviendas en comparación con las 110.000 del sureste, apenas un 10%. Lo mismo sucede con Madrid Nuevo Norte, con otras 10.000 viviendas, es otro ámbito muy pequeño, muy icónico en cuanto a regeneración urbana, a nivel económico y con oficinas e infraestructuras que necesita la ciudad para competir con Londres o París, pero la gran bolsa del suelo, si queremos adecuar la oferta a la demanda, está en el sureste", añade Jorge Ginés.

También en el este de la ciudad, pero en un momento urbanístico mucho menos avanzado, destacan la Nueva Centralidad del Este y Abroñigal. El primero de estos barrios aspiraba a convertirse en la Vila Olímpica de Madrid. Un sueño que jamás llegó a hacerse realidad y que, a la larga, ha lastrado su avance. Sus casi seis millones de metros cuadrados, donde se podrían levantar hasta 20.000 viviendas, se ubican justo detrás del estadio Wanda Metropolitano, entre el distrito de San Blas-Canillejas, Coslada y El Cañaveral.

El camino urbanístico para empezar a construir las primeras viviendas no será sencillo. Es un suelo no protegido, urbanizable no sectorizado, cuyo plan de sectorización está pendiente de definir y sin aprobar. En 2021, Alfredo Zulueta Martín-Artajo, presidente de la comisión gestora del ámbito, aseguraba a El Confidencial que no se contempla la construcción de las primeras viviendas hasta 2035, es decir, dentro de una década.

El Abroñigal, por su parte, podría asimilarse a la Operación Chamartín pero en el sur de la ciudad. De hecho, ha sido bautizado como Madrid Nuevo Sur. Un ámbito entre el distrito de Arganzuela y Vallecas de 2,5 millones y suelo para 3.000 viviendas, que el Ayuntamiento de Madrid espera poder impulsar durante la próxima legislatura. Visible desde la M-30, a la altura de Méndez Álvaro, recibe su nombre de un antiguo afluente del Manzanares que pasaba por allí, y aunque parece una gran terminal ferroviaria, acumula cientos de enormes contenedores, ya que hasta allí llegan buena parte de los trenes cargados de la mercancía que compramos a diario en Internet.

Al igual que con Madrid Nuevo Norte, Madrid Nuevo Sur pretende acabar con una brecha generada por las vías del tren. Forma parte del plan para revitalizar la almendra central de la ciudad y pretende, en este caso concreto, reorganizar la trama urbana con el objetivo de incorporar el flujo urbano al espacio situado al sur de la estación de Delicias, así como de superar el efecto barrera de las actuales líneas del tren. El Estado, a través de Adif, es la principal propietaria de las grandes parcelas vacantes y de la infraestructura ferroviaria, junto con la administración local.

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En el suroeste de la ciudad, destacan, asimismo, las instalaciones de Campamento y la cárcel de Carabanchel. El desbloqueo de la Operación Campamento llegará al pleno del Ayuntamiento de Madrid a finales de septiembre y se espera que las obras arranquen a finales de 2025. El desbloqueo llega después de que el Ministerio registrara en julio la iniciativa de gestión urbanística para el proyecto de urbanización de este nuevo desarrollo de ocho millones de metros cuadrados, que sumará 10.700 nuevas viviendas, la mayoría (60%), de protección. De hecho, es el ámbito con mayor porcentaje de viviendas protegidas.

Por su parte, el desarrollo de los terrenos sobre los que se levantaba la antigua cárcel de Carabanchel llegará más tarde, si bien, en los últimos meses se han realizado algunos avances a nivel urbanístico. El Ayuntamiento de Madrid daba hace un año luz verde al convenio urbanístico para el desarrollo de este ámbito suscrito entre la Administración General del Estado (AGE), la Sociedad de Infraestructuras y Equipamientos Penitenciarios y de la Seguridad del Estado (Siepse) y Pryconsa, propietarios del suelo.

A partir de ahí, los siguientes pasos en la tramitación urbanística serán conseguir la aprobación del proyecto de reparcelación y el proyecto de urbanización para, posteriormente, comenzar a urbanizar el ámbito y construir las primeras viviendas, un total de 600, el 30% protegidas. Cuándo llegarán las primeras grúas, sin embargo, sigue siendo la gran incógnita.

Madrid Nuevo Norte, el único gran ámbito al norte

Si miramos al norte de la ciudad, la única gran bolsa de suelo se concentra en la conocida como Operación Chamartín. Un macroproyecto que actúa sobre el gran vacío urbano ocupado por las vías del tren que parten de la estación de Chamartín, descampados y antiguos espacios industriales. Un gran proyecto de regeneración urbana que permitirá construir 10.500 viviendas (el 38% de protección), apenas una décima parte de las viviendas que acogerán los desarrollos del sureste. Con más de 3,3 millones de metros cuadrados, es el ámbito con mayor superficie de suelo de uso terciario, casi la mitad, 1,6 millones de metros cuadrados.

Propiedad de BBVA, Merlin Properties y la promotora San José y con la Modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) aprobada, se desarrollará en una sola fase, si bien, las obras empezarán en Las Tablas Oeste, cuya aprobación se producía a finales de 2023, y seguirá por Tres Olivos y Chamartín.

La Solana de Valdebebas es uno de los más avanzados y de los que más interés ha suscitado entre promotores y futuros compradores

Mucho más pequeño es La Solana de Valdebebas. Con poco más de un millón de metros cuadrados y 1.393 viviendas (el 42%, protegidas), es uno de los ámbitos más avanzados y uno de los que mayor expectación está generando entre promotores y futuros compradores. No en vano, se sitúa junto a la exclusiva urbanización de La Moraleja.

El proyecto de reparcelación recibió el visto bueno del Ayuntamiento de Madrid a finales del año pasado y en 2024 estaba previsto que arrancaran las obras de urbanización. Entre los propietarios, algunas de las mayores promotoras del país como Acciona, Culmia, Amenabar -la primera en aterrizar en el ámbito- y Ebrosa, además de familias terratenientes como Manuel Jordán, propietario de la inmobiliaria Celteo Business, las hermanas García de la Mata, dueñas de la compañía La Vivienda Económica SA, y la familia Arribas.

Madrid también se ensancha en la periferia

Fuera de Madrid capital, también son varios los ámbitos que pondrán miles de viviendas en el mercado durante la próxima década. El más importante se ubica en Brunete, a 35 kilómetros de Madrid, con 2,6 millones de metros cuadrados para 17.572 viviendas (el 28% con algún tipo de protección), cuatro veces más que en ARPO, el futuro gran desarrollo de Pozuelo de Alarcón.

Entre los grandes propietarios de suelo de Nuevo Brunete se encuentran compañías de la talla de La Finca —famosa por sus urbanizaciones de lujo en Pozuelo—, Cerberus, de la mano de Inmoglaciar, además de Habitat Inmobiliaria y varias empresas de gestión de carteras de activos y créditos inmobiliarios (los llamados servicers) como Landco, Aliseda o Servihabitat.

Este ámbito ya ha despertado un enorme apetito promotor. Por ejemplo, Grupo Roca compraba recientemente suelo para 800 viviendas en Brunete, cinco parcelas dentro del Sector 5, uno de los ocho sectores de suelo urbanizable residencial en los que se divide dicho ámbito, cada uno de ellos en diferentes momentos urbanísticos.

Dividido en ocho fases, está previsto que la primera arranque en 2030 para concluir la última en 2040, tal y como recoge la herramienta LandCam de Asprima.

ARPO (Área de Reparto Pozuelo Oeste) es otra de las grandes bolsas de suelo de la Comunidad de Madrid. Sus terrenos suman casi 2,4 millones de metros cuadrados, sobre los que se levantarán 5.500 viviendas, el 45%, de protección.

Tras una larguísima tramitación administrativa iniciada el 19 de mayo de 2003, hace dos años la Confederación Hidrográfica del Tajo (CHT) autorizó las obras de construcción del colector de aguas pluviales de Pozuelo, una infraestructura indispensable para cubrir las necesidades de agua de los vecinos de los futuros barrios. Culmia, Pryconsa, Metrovacesa, Vía Célere, Tavie Investment, Acciona, iKasa, Gestilar y Aedas son los grandes propietarios del suelo en ARPO, cuyo proyecto de reparcelación está aprobado y con el proyecto de urbanización pendiente de aprobación definitiva, según LandCam.

Junto a ARPO, también en Pozuelo, destacan Montegancedo con 1.050 casas y Huerta Grande con tras 776 viviendas. En total, unas 7.000 viviendas, de las cuales, casi la mitad tendrán algún régimen de protección.

El municipio con la renta per cápita más elevada de España está en el punto de mira promotor, ya que existe una enorme demanda por comprar obra nueva en un municipio con una oferta muy escasa que ha empujado a dicha demanda hacia municipios limítrofes, como Boadilla del Monte, Majadahonda y Las Rozas.

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Valgrande, en Alcobendas, será otro de los grandes barrios a las afueras de Madrid, a tan solo 10 minutos en coche del distrito financiero de las Cinco Torres. Aquí se construirán 8.600 viviendas, el 55% de las cuales serán protegidas y estarán rodeadas de casi 600.000 metros cuadrados de zonas verdes. Se prevé que el desarrollo arranque en 2028 y tarde en completarse una década.

Además del Ayuntamiento de Alcobendas, poseen suelo la familia Aguado, la familia Serrano Alberca, con entre el 8% y el 10% del suelo, además de la Congregación Hijos de la Sagrada Familia, el Arzobispado de Madrid, como publicó El Confidencial en 2019, o Grupo Inmobiliario Delta, propiedad de Leonardo Sánchez Heredero. Junto a ellos, en el pasado figuró Sareb "con alguna deuda colateral en el ámbito", mientras que el fondo Stoneweg también dispondría de metros cuadrados en el mismo.

Paracuellos del Jarama, a media hora de Madrid, albergará el área Miramadrid 2, que contempla construir 7.300 viviendas (la mitad de protección) a partir de 2027-2028. Un pueblo madrileño que aspira a convertirse en una miniciudad. Así como Cerro del Baile, en San Sebastián de los Reyes, con 3.660 viviendas.

Madrid se prepara para un crecimiento significativo tanto en la ciudad como en su periferia, con una proyección de más de 200.000 nuevas viviendas en los próximos años con las que región busca atender la creciente demanda. "Aunque muchos de estos proyectos ya están aprobados parcialmente, enfrentan desafíos como la reparcelación de terrenos, el cumplimiento de nuevas normativas de descarbonización y problemas jurídicos", según Jorge Ginés. Factores todos ellos que complican el urbanismo y pueden demorar las fechas de construcción inicialmente previstas.

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