Neinor, Habitat y la fórmula de las 'fusiones frías' para consolidar el sector inmobiliario

Neinor lo ha vuelto a hacer. Por tercera vez desde el estallido de la burbuja, la promotora vasca ha tomado la delantera de la consolidación del sector. En diciembre de 2014, protagonizó la mayor venta de una inmobiliaria desde que estalló la gran crisis. Poco más de dos años después, en marzo de 2017, rompió la cintura al mercado con su salida a bolsa. Ahora, parece haber encontrado en los acuerdos de coinversión la fórmula para consolidar el mercado en un momento marcado por la falta de compradores.

En apenas un año, la promotora ha creado seis sociedades conjuntas para invertir más de 500 millones de euros en nuevas promociones. Un modelo que le permite mantener su plataforma sin apenas inversión, aportando solo un 10%-20% del capital, generando ingresos adicionales por la gestión y manteniendo la operativa de sus propias promociones, lo que le permite retribuir generosamente a sus accionistas.

Los fondos que entraron hace una década y crearon las actuales Aedas, Neinor, Habitat, Vía Célere o Culmia son, en realidad, capital oportunista que nunca tuvo vocación de permanencia. Su jugada era comprar barato, estructurar rápido y vender lo más caro posible, con jugosas plusvalías y rentabilidades por encima del 20%. Pero este tercer vértice del triángulo nunca se consiguió y estos inversores quedaron atrapados en unas compañías donde llevan años buscando una salida.

El relevo natural, según se definió en aquellos fallidos excel, eran inversores institucionales conservadores, fondos de pensiones o aseguradoras. Pero ni están, ni se les espera. Esto ha provocado una brecha entre los accionistas de las promotoras, que han activado el modo liquidación ordenada de sus plataformas vía cobro de dividendos, y los equipos directivos españoles, que están diseñando todo tipo de estrategias para mantener la operativa y el empleo. Unos se van, otros se quedan.

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Ruth Ugalde

En este punto, Neinor ha llevado a la máxima expresión su apuesta por la coinversión y ha propuesto a Bain tomar las riendas de Habitat con la compra de solo un 10% del capital, pero a cambio de hacerse con el 100% de la gestión, tal y como adelantó ayer este medio.

Se trata de una suerte de fusión fría que permite al fondo americano garantizarse una salida a corto/medio plazo sin renunciar a sus expectativas de beneficio, ya que Neinor trabaja con objetivos de rentabilidad superiores al 20% en sus proyectos de coinversión, y a la promotora, acceder a uno de los mayores bancos de suelo de España sin apenas desembolso, lo que garantiza carga de trabajo para sus equipos.

A esto se une que prácticamente la mitad de las 10.000 viviendas que suma el banco de suelo de Habitat está ya lanzada, cimientos sólidos para poder pisar el acelerador una vez bajo los mandos de Neinor, con la vista puesta en retribuir lo más rápido y generoso posible a Bain. Términos que todavía no se han comunicado al mercado y donde, probablemente, se esté jugando parte del cierre definitivo de la operación.

A la espera de acontecimientos, y de conocer los detalles del acuerdo, el mercado ha reaccionado a estas primeras noticias con aplausos, hasta el punto de que la promotora cerró ayer en bolsa con un alza del 4,72%, la cuarta mayor subida del Continuo, y diferentes casas de análisis dieron sus bendiciones al pacto.

"El acuerdo puede sumar 1,5 euros por acción o un potencial de revalorización adicional del 12%" a Neinor, señalaron desde la casa de análisis Bestinver. En su opinión, esta operación "tiene el potencial de ser un gran acuerdo, sobre todo, teniendo en cuenta que continúa siendo una estrategia asset light", que permitirá a la promotora sumar 1.200 millones en proyectos de coinversión (500 millones que ya tiene y 700 millones procedentes de Habitat).

"Nos gusta que Neinor esté consolidando el sector", apuntaron desde Alantra, casa que destaca la calidad de activos y el banco de suelo de Habitat, así como "la forma en que está estructurada la operación, por ejemplo, con poco capital". Sin embargo, también apunta a que la empresa resultante será muy grande, lo que implicará un riesgo de ejecución y obstaculizará el retorno sobre los fondos propios.