La segunda mano se dispara en Madrid: subidas de más del 20% en un año

La vivienda sigue subiendo en España. En el último año, la segunda mano se ha encarecido un 9% hasta los 2.344 euros el metro cuadrado en julio, el incremento más alto de los últimos 12 meses. De junio a julio, la variación ha sido del 0,7%, según los datos del Índice Inmobiliario Fotocasa. En Madrid o Málaga capital, las subidas han superado en un año el 20%.

“Se cumplen dos años del encarecimiento abultado del precio de la vivienda. Una tendencia coincidente con el inicio de la subida de tipos de interés en julio de 2022 y que se ha mantenido a pesar de las restricciones de acceso al crédito impuestas por la nueva política monetaria del Banco Central Europeo (BCE). La razón principal de este incremento en el precio es el desequilibrio existente entre la alta e intensa demanda y la limitada oferta de vivienda, que crean una fuerte presión al alza en los precios", explica María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa.

A pesar de las restricciones de acceso al crédito impuestas por la nueva política del BCE

"Esta demanda de compra se enfrenta, además, a una escasez de nuevas viviendas, causada por las restricciones en el desarrollo urbano, la falta de suelos disponibles y los altos costes de construcción, lo que ha generado una tensión en los precios difícil de equilibrar. Los indicadores del mercado laboral y las tasas de renta familiares indican que la demanda se mantendrá fuerte, por lo que los precios continuarán presentando subidas. Las principales plazas con mayor poder de atracción poblacional y turística son las que presentarán incrementos más significativos “, añade Matos.

España ha pasado de una variación interanual del 9,7% de julio de 2023 al 9% detectado en el mismo periodo de 2024. En los últimos 12 meses analizados el precio de la vivienda se ha incrementado 194 euros por metro cuadrado, es decir, ha pasado de los 2.150 euros el metro cuadrado de julio de 2023 a los 2.344 euros de julio de 2024. Así, por ejemplo, una vivienda de segunda mano de 90 metros ha pasado de costar 193.500 euros a 210.960 euros, es decir, es casi 17.500 euros más cara.

Según los datos de Fotocasa, en 49 de las 50 capitales de provincia (en el 98%) con variación interanual sube el precio en julio respecto al año anterior, de los cuales 17 de las capitales tienen un incremento superior al 10% y son: Madrid capital (23,2%), Málaga capital (23,0%), Toledo capital (19,8%), Valencia capital (16,9%), Granada capital (16,2%), Alicante / Alacant (16,0%), Soria capital (14,5%), Castellón de la Plana / Castelló de la Plana (14,0%), Santander (13,7%), Murcia capital (13,5%), Segovia capital (13,1%), Sevilla capital (12,2%), Teruel capital (11,1%), Oviedo (11,1%), Valladolid capital (11,0%), Las Palmas de Gran Canaria (10,2%) y Palma de Mallorca (10,1%).

Por otro lado, la ciudad de Madrid lleva nueve meses con incrementos en cadena superiores al 10% y, en concreto, desde abril de este año las subidas del metro cuadrado superan el 20%.

Si ampliamos la lupa, el precio medio de la vivienda de segunda mano sube en 17 de los 21 distritos madrileños analizados por Fotocasa. Los incrementos interanuales de la vivienda superiores al 10% son: Retiro (22,6%), Centro (19,2%), Ciudad Lineal (17,9%), Barrio de Salamanca (17,8%), Chamberí (17,3%), Barajas (16,5%), Moratalaz (16,4%), Tetuán (14,9%), Chamartín (13,0%), Moncloa - Aravaca (12,9%), Hortaleza (11,7%), Latina (11,1%), Vicálvaro (11,1%), Fuencarral - El Pardo (10,7%). Por el contrario, se registran bajadas en barrios más modestos y con hogares con un nivel menor de rentas como Villaverde, donde la vivienda de segunda mano cae un 8,9%, Puente de Vallecas (-4,1%), Villa de Vallecas (-1,8%) y Usera (-6,9%). En Carabanchel y San Blas, la subida de precios pierde fuelle con avances del 4,3% y del 1% respectivamente, en el último año.

En cuanto al precio por metro cuadrado en julio, el precio por encima de los 5.000 euros corresponde a los distritos de Barrio de Salamanca con 8.875 euros el metro cuadrado, Chamberí con 7.525 euros, Centro con 7.010 euros el metro cuadrado, Retiro con 6.684 euros, Chamartín con 6.492, Moncloa – Aravaca (5.398 euros el metro cuadrado) y Tetuán (con 5.367 euros). Por otro lado, los distritos con el precio de la vivienda más económico son Villaverde con 1.866 euros el metro cuadrado, Puente de Vallecas con 2.329 y Usera con 2.496 euros.

Los pisos en venta, 'vuelan'

Los portales inmobiliarios son el termómetro perfecto de la salud del mercado de segunda mano, puesto que son el escaparate al que acuden la inmensa mayoría de los particulares que quieren vender su vivienda. Un producto que, ante la enorme escasez de obra nueva y ante la brecha de precios respecto a ésta, atrae a una parte muy significativa de la demanda.

Tal es la presión compradora que, según datos de idealista, el 14% de las viviendas que se vendieron a través de su portal durante el segundo trimestre no llevaba ni una semana en el mercado. Un 22% tardó en venderse entre una semana y un mes; el 24% entre uno y tres meses; el 28% llevaba entre tres meses y un año, y el 12% más de un año. El porcentaje de viviendas vendidas en menos de una semana ha aumentado en un año, ya que en el segundo trimestre de 2023 estaba en el 13%.

En el caso de Madrid, la tasa de ventas en menos de una semana se sitúa en el 17%, frente al 18% de hace un año, siendo la tercera provincia tras Granada y Alicante, con mayor porcentaje de ventas exprés.